서면-2025-소득-0754 (2025.10.13)

1. 사실관계

 ○질의인은 부동산개발공급업을 영위하는 사업자로 ’19년부터 토지(재고자산)를 개발하여 공급하려고 함

  - 토지 개발하는 동안 개발비용과 인건비, 대출금에 대한 지급이자 등이 지급됨

2. 질의내용

 ○개발이 완료된 토지(재고자산)를 판매하려고 할 때 개발에 소요된 인건비와 차입한 대출금의 지급이자를 자본적 지출로 계상하여 신고가 가능한지 여부

3. 관련법령

 ○ 소득세법 제64조【부동산매매업자에 대한 세액 계산의 특례】

  ① 대통령령으로 정하는 부동산매매업(이하 "부동산매매업"이라 한다)을 경영하는 거주자(이하 "부동산매매업자"라 한다)로서 종합소득금액에 제104조제1항제1호(분양권에 한정한다)ㆍ제8호ㆍ제10호 또는 같은 조 제7항 각 호의 어느 하나에 해당하는 자산의 매매차익(이하 이 조에서 "주택등매매차익"이라 한다)이 있는 자의 종합소득 산출세액은 다음 각 호의 세액 중 많은 것으로 한다.

   1. 종합소득 산출세액

   2. 다음 각 목에 따른 세액의 합계액

     가. 주택등매매차익에 제104조에 따른 세율을 적용하여 산출한 세액의 합계액

     나. 종합소득과세표준에서 주택등매매차익의 해당 과세기간 합계액을 공제한 금액을 과세표준으로 하고 이에 제55조에 따른 세율을 적용하여 산출한 세액

  ② 부동산매매업자에 대한 주택등매매차익의 계산과 그 밖에 종합소득 산출세액의 계산에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

 ○ 소득세법 시행령 제122조【부동산매매업자에 대한 세액계산의 특례】

  ① 법 제64조제1항 각 호 외의 부분에서 "대통령령으로 정하는 부동산매매업"이란 한국표준산업분류에 따른 비주거용 건물건설업(건물을 자영건설하여 판매하는 경우만 해당한다)과 부동산 개발 및 공급업을 말한다. 다만, 한국표준산업분류에 따른 주거용 건물 개발 및 공급업(구입한 주거용 건물을 재판매하는 경우는 제외한다. 이하 "주거용 건물 개발 및 공급업"이라 한다)은 제외한다.

   1. 제163조제1항부터 제3항까지 및 제5항에 따라 계산한 양도자산의 필요경비

  ② 법 제64조제1항에 따른 주택등매매차익은 해당 자산의 매매가액에서 다음 각 호의 금액을 차감한 것으로 한다.

 ○ 소득세법 기본통칙 64-122…1【부동산매매업 등의 업종구분】

  ① 영 제122조의 규정에 의한 부동산매매업의 범위는 다음과 같다.

   1. <삭제>

   2. 자기의 토지 위에 상가 등을 신축하여 판매할 목적으로 건축중인건축법」에 의한 건물과 토지를 제3자에게 양도한 경우

   3. 토지를 개발하여 주택지ㆍ공업단지ㆍ상가ㆍ묘지 등으로 분할판매하는 경우(「공유수면 관리 및 매립에 관한 법률」제46조의 규정에 의하여 소유권을 취득한 자가 그 취득한 매립지를 분할하여 양도하는 경우 포함)

 ○ 소득세법 제97조【양도소득의 필요경비 계산】

  ① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.

   1. 취득가액(「지적재조사에 관한 특별법」제18조에 따른 경계의 확정으로 지적공부상의 면적이 증가되어 같은 법 제20조에 따라 징수한 조정금은 제외한다). 다만, 가목의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 한정하여 나목의 금액을 적용한다.

     가. 제94조제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액

     나. 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산취득가액을 순차적으로 적용한 금액

   2. 자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것

   3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것

 ○ 소득세 제94조【양도소득의 범위】

  ① 양도소득은 해당 과세기간에 발생한 다음 각 호의 소득으로 한다.

   1. 토지[「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률」에 따라 지적공부(地籍公簿)에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말한다] 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)의 양도로 발생하는 소득

 ○ 소득세법 시행령 제163조【양도자산의 필요경비】

  ③ 법 제97조제1항제2호에서 "자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것으로서 그 지출에 관한 법 제160조의2제2항에 따른 증명서류를 수취ㆍ보관하거나 실제 지출사실이 금융거래 증명서류에 의하여 확인되는 경우를 말한다.

   1. 제67조제2항의 규정을 준용하여 계산한 자본적 지출액

   2. 양도자산을 취득한 후 쟁송이 있는 경우에 그 소유권을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용ㆍ화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액

   2의2. 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」이나 그 밖의 법률에 따라 토지 등이 협의 매수 또는 수용되는 경우로서 그 보상금의 증액과 관련하여 직접 소요된 소송비용ㆍ화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액. 이 경우 증액보상금을 한도로 한다.

   3. 양도자산의 용도변경ㆍ개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용(재해ㆍ노후화 등 부득이한 사유로 인하여 건물을 재건축한 경우 그 철거비용을 포함한다)

   3의2. 「개발이익환수에 관한 법률」에 따른 개발부담금(개발부담금의 납부의무자와 양도자가 서로 다른 경우에는 양도자에게 사실상 배분될 개발부담금상당액을 말한다)

   3의3. 「재건축초과이익 환수에 관한 법률」에 따른 재건축부담금(재건축부담금의 납부의무자와 양도자가 서로 다른 경우에는 양도자에게 사실상 배분될 재건축부담금상당액을 말한다)

   4. 제1호 내지 제3호, 제3호의2 및 제3호의3에 준하는 비용으로서 기획재정부령이 정하는 것

 ○ 소득세법 제67조【즉시상각의 의제】

  ② 제1항에서 "자본적 지출"이란 사업자가 소유하는 감가상각자산의 내용연수를 연장시키거나 해당 자산의 가치를 현실적으로 증가시키기 위해 지출한 수선비를 말하며, 다음 각 호에 해당하는 지출을 포함하는 것으로 한다.

   1. 본래의 용도를 변경하기 위한 개조

   2. 엘리베이터 또는 냉난방장치의 설치

   3. 빌딩 등의 피난시설 등의 설치

   4. 재해 등으로 인하여 건물ㆍ기계ㆍ설비 등이 멸실 또는 훼손되어 당해 자산의 본래 용도로의 이용가치가 없는 것의 복구

   5. 기타 개량ㆍ확장ㆍ증설 등 제1호 내지 제4호와 유사한 성질의 것

 ○ 소득세법 시행령 제62조【감가상각액의 필요경비 계산】

  ② 제1항에서 "감가상각자산"이란 해당 사업에 직접 사용하는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자산(시간의 경과에 따라 그 가치가 감소되지 아니하는 것을 제외한다)을 말한다.

   1. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 유형자산

     가. 건물(부속설비를 포함한다) 및 구축물(이하 "건축물"이라 한다)

     나. 차량 및 운반구, 공구, 기구 및 비품

     다. 선박 및 항공기

     라. 기계 및 장치

     마. 동물과 식물

     바. 가목부터 마목까지의 규정과 유사한 유형자산

 ○ 소득세법 시행규칙 제79조【양도자산의 필요경비 계산등】

  ① 영 제163조제3항제4호에서 "기획재정부령이 정하는 것"이라 함은 다음 각 호의 비용을 말한다.

   1.「하천법」ㆍ「댐건설 및 주변지역지원 등에 관한 법률」 그 밖의 법률에 따라 시행하는 사업으로 인하여 해당사업구역 내의 토지소유자가 부담한 수익자부담금 등의 사업비용

   2. 토지이용의 편의를 위하여 지출한 장애철거비용

   3. 토지이용의 편의를 위하여 해당 토지 또는 해당 토지에 인접한 타인 소유의 토지에 도로를 신설한 경우의 그 시설비

   4. 토지이용의 편의를 위하여 해당 토지에 도로를 신설하여 국가 또는 지방자치단체에 이를 무상으로 공여한 경우의 그 도로로 된 토지의 취득당시 가액

   5. 사방사업에 소요된 비용

   6. 제1호 내지 제5호의 비용과 유사한 비용

 ○ 소득세 시행령 제55조【사업소득의 필요경비의 계산】

  ① 사업소득의 각 과세기간의 총수입금액에 대응하는 필요경비는 법 및 이 영에서 달리 정하는 것 외에는 다음 각 호에 규정한 것으로 한다.

   6. 종업원의 급여

   13. 총수입금액을 얻기 위하여 직접 사용된 부채에 대한 지급이자

 ○ 소득세 집행기준 27-55-20【사업용 자산을 취득하기 위한 차입금이자의 처리】

  ② 재고자산에 해당하는 토지의 매입·개발에 소요된 차입금에 대한 지급이자는 해당연도의 필요경비에 산입한다.

4. 관련사례

○ 서면인터넷방문상담1팀-1387, 2005.11.15.

  사업용 고정자산의 매입․제작․건설에 소요된 차입금에 대한 지급이자는 건설자금이자로서 소득세법 제33조 제1항 제10호 및 같은 법 시행령 제75조의 규정에 의하여 당해연도의 필요경비에 산입하지 아니하고 자본적지출로 하여 당해 자산의 원본에 가산하는 것이나, 귀 질의의 판매목적으로 신축한 부동산매매용 건물은 재고자산으로서 동 건물의 건설에 소요된 차입금에 대한 지급이자는 같은 법 시행령 제55조 제1항 제13호의 규정에 의하여 당해연도의 필요경비에 산입하는 것입니다.

귀 질의의 경우, 부동산매매업자가 재고자산인 토지의 개발에 소요된 인건비와 대출금에 대한 지급이자는 「소득세법 시행령」제55조제1항제6호 및 제13호에 규정에 의하여 당해연도의 필요경비로 산입하는 것입니다.