사전-2026-법규소득-0271 (2026.05.22)

1. 사실관계

○신청인은 ’25.5.12. 주소지에 부동산업(주거용 건물 개발 및 공급업)으로 사업자등록을 한 부동산매매업자임

○ ’25년 중 2채의 부동산을 공매를 통하여 낙찰받아 1채는 소유권이전등기까지 마쳤으나, 1채(경기도 하남시 소재)는 잔금 미지급*으로 부동산 매매계약이 해제됨

*10.15. 대책으로 ○○○시 조정지역 지정에 따라 대출이 실행되지 않아 잔금 미지급

- ’25.8.18. 공매입찰(입찰가액 450백만원 낙찰, 입찰보증금 45백만원)

- ’25.8.26. 부동산매매계약 체결

- ’25.10.25. 잔금 405백만원 지급기일

- ’25.11.24. 잔금지급기일 유예

- ’25.11.27. 잔금미지급 계약해제

2. 질의요지

○부동산매매업자로 사업자등록을 한 자가 공매로 낙찰받은 부동산의 공매보증금을 납부하였으나, 이후에 잔금을 지급하지 못하여 계약이 해제된 경우

-공매보증금(계약금)이 부동산매매업의 필요경비에 해당하는지 여부

3. 관련법령

○ 소득세법 제27조【필요경비의 계산】

① 부동산임대소득금액ㆍ사업소득금액 또는 기타소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입할 금액은 당해연도의 총수입금액에 대응하는 비용으로서 일반적으로 용인되는 통상적인 것의 합계액으로 한다.

○ 소득세법 제33조【필요경비 불산입】

① 거주자가 당해연도에 지급하였거나 지급할 금액 중 다음 각 호에 규정하는 것은 부동산임대소득금액ㆍ사업소득금액 또는 기타소득금액의 계산에 있어서 이를 필요경비에 산입하지 아니한다.

13. 각 과세기간에 지출한 경비 중 대통령령으로 정하는 바에 따라 직접 그 업무와 관련이 없다고 인정되는 금액

15. 업무와 관련하여 고의 또는 중대한 과실로 타인의 권리를 침해한 경우에 지급되는 손해배상금

○ 소득세법 시행령 제55조【사업소득의 필요경비의 계산】

① 사업소득의 각 과세기간의 총수입금액에 대응하는 필요경비는 법 및 이 영에서 달리 정하는 것 외에는 다음 각 호에 규정한 것으로 한다.

1. 판매한 상품 또는 제품에 대한 원료의 매입가격(매입에누리 및 매입할인금액을 제외한다)과 그 부대비용. 이 경우 사업용외의 목적으로 매입한 것을 사업용으로 사용한 것에 대하여는 당해 사업자가 당초에 매입한 때의 매입가액과 그 부대비용으로 한다.

1의2. 판매한 상품 또는 제품의 보관료, 포장비, 운반비, 판매장려금 및 판매수당 등 판매와 관련한 부대비용(판매장려금 및 판매수당의 경우 사전약정 없이 지급하는 경우를 포함한다)

2. 부동산의 양도 당시의 장부가액(건물건설업과 부동산 개발 및 공급업의 경우만 해당한다). 이 경우 사업용 외의 목적으로 취득한 부동산을 사업용으로 사용한 것에 대해서는 해당 사업자가 당초에 취득한 때의 제89조를 준용하여 계산한 취득가액을 그 장부가액으로 한다.

7. 사업용 자산에 대한 비용

가. 사업용 자산(그 사업에 속하는 일부 유휴시설을 포함한다)의 현상유지를 위한 수선비

나. 관리비와 유지비

다. 사업용 자산에 대한 임차료

라. 사업용 자산의 손해보험료

28.제1호부터 제27호까지의 경비와 유사한 성질의 것으로서 해당 총수입금액에 대응하는 경비

부동산매매업을 영위하는 거주자가 판매용 부동산을 공매로 낙찰받은 후 고의 및 중대한 과실없이 공매대금을 완납하지 못하여 기 지급한 공매보증금이 위약금으로 대체되는 경우, 해당 위약금은 부동산매매업의 사업소득 계산시 ｢소득세법｣제27조에 따른 필요경비에 해당하는 것입니다1.