소득세과-831 (2010.07.22)

1. 질의내용 요약

  ○ 사실관계

    본인은 국민주택규모 이하 소형 아파트를 ○○시 등에 총 12채 보유하고 있으며 2010.01.25. 관할세무서에서 부동산매매업으로 사업자등록증을 교부받았음

    - 해당 주택을 법원 경매에 참가하여 낙찰 받아 양도하는 경우, 세입자 또는 전 소유자에게 이사비용 명목으로 지급하였으며, 미 납부된 아파트관리비를 대신 납부함

    - 해당 주택의 도배 및 장판비용, 목욕탕 수리비용, 열쇠교체비가 소요됨

    보유중인 매매용 주택 3채를 양도

  ○ 질의내용

    부동산매매업을 경영하는 거주자가 법원 경매에 참가하여 매매용 주택을 취득하는 경우로서 세입자 또는 전 소유자에게 지급한 이사비용 상당액과 대납한 아파트관리비 및 해당 주택의 목욕탕 수리비용등이 지출된 경우

    - 사업소득금액을 계산함에 있어 필요경비 대상에 해당하는지 여부

2. 질의내용에 대한 자료

 가. 관련 조세법령(법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)

  ○ 소득세법 제27조 【필요경비의 계산】

   ① 사업소득금액 또는 기타소득금액을 계산할 때 필요경비에 산입할 금액은 해당 과세기간의 총수입금액에 대응하는 비용으로서 일반적으로 용인되는 통상적인 것의 합계액으로 한다.

  ○ 소득세법 제39조 【총수입금액 및 필요경비의 귀속연도 등】

   ① 거주자의 각 과세기간 총수입금액 및 필요경비의 귀속연도는 총수입금액과 필요경비가 확정된 날이 속하는 과세기간으로 한다.

   ② 거주자가 매입ㆍ제작 등으로 취득한 자산의 취득가액은 그 자산의 매입가액이나 제작원가에 부대비용을 더한 금액으로 한다.

  ○ 소득세법 시행령 제55조 【사업소득의 필요경비의 계산】

   ① 사업소득의 각 과세기간의 총수입금액에 대응하는 필요경비는 법 및 이 영에서 달리 정하는 것 외에는 다음 각 호에 규정한 것으로 한다.

     1.판매한 상품 또는 제품에 대한 원료의 매입가격(매입에누리 및 매입할인금액을 제외한다)과 그 부대비용. 이 경우 사업용 외의 목적으로 매입한 것을 사업용으로 사용한 것에 대하여는 당해 사업자가 당초에 매입한 때의 매입가액과 그 부대비용으로 한다.

     1의 2. 판매한 상품 또는 제품의 보관료, 포장비, 운반비, 판매장려금 및 판매수당 등 판매와 관련한 부대비용(판매장려금 및 판매수당의 경우 사전약정 없이 지급하는 경우를 포함한다)

     2. 부동산의 양도 당시의 장부가액(건물건설업과 부동산 개발 및 공급업의 경우만 해당한다). 이 경우 사업용 외의 목적으로 취득한 부동산을 사업용으로 사용한 것에 대해서는 해당 사업자가 당초에 취득한 때의 제89조를 준용하여 계산한 취득가액을 그 장부가액으로 한다.

     7. 사업용자산에 대한 비용

      가. 사업용자산(그 사업에 속하는 일부 유휴시설을 포함한다)의 현상유지를 위한 수선비

      나. 관리비와 유지비

      다. 사업용자산에 대한 임차료

      라. 사업용 자산의 손해보험료

     8. 사업과 관련이 있는 제세공과금

    27. 제1호 내지 제26호의 경비와 유사한 성질의 것으로서 당해 총수입금액에 대응하는 경비

  ○ 소득세법 시행령 제67조 【즉시상각의 의제】

   ① 사업자가 감가상각자산을 취득하기 위하여 지출한 금액과 감가상각자산에 대한 자본적 지출에 해당하는 금액을 필요경비로 계상한 경우에는 이를 감가상각한 것으로 보아 상각범위액을 계산한다.

   ② 제1항에서 “자본적 지출”이라 함은 사업자가 소유하는 감가상각자산의 내용연수를 연장시키거나 당해 자산의 가치를 현실적으로 증가시키기 위하여 지출한 수선비를 말하며, 다음 각호의 1에 규정하는 것에 대한 지출을 포함하는 것으로 한다.

     1. 본래의 용도를 변경하기 위한 개조

     2. 엘리베이터 또는 냉난방장치의 설치

     3. 빌딩 등의 피난시설 등의 설치

     4. 재해 등으로 인하여 건물ㆍ기계ㆍ설비 등이 멸실 또는 훼손되어 당해 자산의 본래 용도로의 이용가치가 없는 것의 복구

     5.기타 개량ㆍ확장ㆍ증설 등 제1호 내지 제4호와 유사한 성질의 것

   ③ 사업자가 각 과세기간에 지출한 수선비가 다음 각호의 1에 해당하는 경우로서 당해 수선비를 필요경비로 계상한 경우에는 제2항의 규정에 의한 자본적 지출에 포함되지 아니하는 것으로 한다.

     1. 개별자산별로 수선비로 지출한 금액이 300만원 미만인 경우

     2.개별자산별로 수선비로 지출한 금액이 직전 과세기간종료일 현재의 대차대조표상 자산가액(취득가액에서 감가상각누계상당액을 차감한 금액을 말한다)의 100분의 5에 미달하는 경우

     3. 3년 미만의 주기적인 수선을 위하여 지출하는 비용의 경우

  ○ 소득세법 시행령 제78조【업무와 관련없는 지출】

　 법 제33조 제1항 제13호에서 “직접 그 업무와 관련이 없다고 인정되는 금액”이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것을 말한다.

    1. 사업자가 그 업무와 관련없는 자산을 취득ㆍ관리함으로써 발생하는 취득비ㆍ유지비ㆍ수선비와 이와 관련되는 필요경비

　 2. 사업자가 그 사업에 직접 사용하지 아니하고 타인(종업원을 제외한다)이 주로 사용하는 토지ㆍ건물 등의 유지비ㆍ수선비ㆍ사용료와 이와 관련되는 지출금

    3. 사업자가 그 업무와 관련없는 자산을 취득하기 위하여 차입한 금액에 대한 지급이자

    4. 사업자가 사업과 관련없이 지출한 접대비

    4의 2. 사업자가 공여한 「형법」에 따른 뇌물 또는 「국제상거래에 있어서 외국공무원에 대한 뇌물방지법」상 뇌물에 해당하는 금전과 금전 외의 자산 및 경제적 이익의 합계액

    5. 제1호 내지 제4호의 2에 준하는 지출금으로서 기획재정부령이 정하는 것

  ○ 소득세법 시행령 제89조 【자산의 취득가액 등】

   ① 법 제39조 제2항의 규정에 의한 자산의 취득가액은 다음 각호의 금액에 의한다.

     1. 타인으로부터 매입한 자산은 매입가액에 취득세ㆍ등록세 기타 부대비용을 가산한 금액

     2. 자기가 행한 제조ㆍ생산 또는 건설 등에 의하여 취득한 자산은 원재료비ㆍ노무비ㆍ운임ㆍ하역비ㆍ보험료ㆍ수수료ㆍ공과금(취득세와 등록세를 포함한다)ㆍ설치비 기타 부대비용의 합계액

     3. 제1호 및 제2호의 자산으로서 그 취득가액이 불분명한 자산과 제1호 및 제2호의 자산외의 자산은 당해 자산의 취득당시의 기획재정부령이 정하는 시가에 취득세ㆍ등록세 기타 부대비용을 가산한 금액

  ○ 소득세법 기본통칙 97-5 【 양도차익계산시 취득가액에 산입하는 필요경비의 범위 】

   ② 양도차익계산시 산입되는 취득가액에는 취득시 쟁송으로 인한 명도비용, 소송비용, 인지대 등 취득에 소요된 모든 비용을 포함한다. 이 경우 소송비용은 민사소송법이 정하는 소송비용과 변호사의 보수 등 자산의 소유권을 확보하기 위하여 직접 소요된 일체의 경비를 말한다.(1997.04.08 개정)

 나. 관련 예규(예규, 해석사례, 심사, 심판, 판례)

  ○ 제도46015-12519, 2001.08.01.

   거주자의 소득금액 계산에 있어서 필요경비에 산입할 금액은 당해연도의 총수입금액에 대응하는 비용으로 일반적으로 용인되는 통상적인 것의 합계액인 것으로서, 임차인이 체납한 전기료 등 공공요금이 당해 거주자의 총수입금액에 산입되지 아니하고 지급의무없는 임대인이 당해 공공요금을 대신 납부한 것은 당해 총수입금액과 직접 관련된 비용에 해당하지 아니하는 것으로 필요경비에 산입하지 아니하는 것임.

  ○ 소득46011-517, 1999.12.21.

   염색공장을 경매로 인수한 사업자가 공장인수 이전 사업자가 부담하여야 할 각종 체납된 경비를 법적인 지급의무 없이 대신 지급한 경우에는 경락취득자산의 취득원가 및 필요경비에 산입할 수 없는 것임

  ○ 소득22601-1099, 1990.5.17.

   부동산임대업을 영위하는 거주자가 당해 임대용부동산의 매각을 용이하게 하기 위하여 지출하는 비용은 소득세법 제31조 및 동법 시행령 제60조에 의한 부동산소득 등의 필요경비계산에 있어서 당해연도의 총수입금액에 대응하는 비용의 합계액에 해당하지 아니하는 것임.

  ○ 소득46011-3027, 1999.08.03.

   부동산임대업을 영위하는 사업자가 임차인들의 사업장에 도난이 발생하여 건물관리에 대한 사업주로서의 책임을 다하였으나 도의적인 책임으로 위로금조로 임차인에게 지급하는 금품은 필요경비에 산입할 수 없는 것임.

  ○ 소득46011-3198, 1993.10.22

   경락부동산의 전 소유주가 변제하여야 할 세입자의 임대보증금 등에 대하여 법적인 변제의무 없이 경락자가 세입자에게 지급하는 합의금 등은 부동산 임대소득을 영위하기 위한 자산의 취득에 소요된 금액에 해당한다 할 수 없는 것으로 취득원가 및 필요경비에 산입할 수 없음

  ○ 소득22601-1458, 1991.07.23.

   부동산매매업자가 상가분양 과정에서 매수자의 사기·횡령으로 인하여 제3자에게 변상한 금액은 부동산매매업자의 소득금액계산에 있어서 필요경비에 산입하지 아니하는 것임.

  ○ 재산세과-810, 2009.11.23

   부동산의 양도에 대한 양도차익을 실지거래가액으로 계산함에 있어 취득 및 양도가액은 그 자산의 취득 및 양도시 거래된 실지거래가액에 의하는 것으로, 이 경우 임차인에게 지급한 건물명도비용은 필요경비에 해당하지 아니함

   「소득세법」 제96조 제1항의 규정에 의하여 양도자산이 실지거래가액 과세대상인 경우 양도가액은 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 ‘실지거래가액’이라 한다)에 의하는 것임. 여기서 ‘실지거래가액’이라 함은 거래당시 양도자가 당해 자산을 양도함에 있어서 그 대가로 양수자로부터 지급받은 가액으로서 매매계약서, 기타 증빙자료에 의하여 객관적으로 확인되는 가액을 말하는 것이나, 귀 질의의 경우 명도비용이 당해 과세대상 자산의 양도가액에 포함되는지 여부는 사실관계를 종합하여 판단할 사항임

  ○ 소득46011-3258, 1997.12.12

   1. 부동산임대업자가 임대계약을 위약하여 임차인이 부담한 실내장식비·이사비용, 이사로 인한 휴업기간의 영업손실액으로 지급하는 금액중 그 실제 비용상당액은 소득세법 제27조 및 제39조의 규정에 의하여 당해연도의 필요경비에 산입하는 것이며, 임차인에게 지급하는 배상금은 사회통념상 적정한 금액의 범위내에서 당해 과세기간의 소득금액 계산상 필요경비에 산입할 수 있는 것이나, 그 보상액의 적정여부는 구체적인 정황을 기준으로 사실판단할 사항임.

귀 질의의 경우, 부동산매매업을 경영하는 거주자가 법원 경매에 참가하여 매매용 주택을 취득하면서 해당 매매용 주택의 수선과 관련하여 지출하는 비용(목욕탕 수리비용 등)은 「소득세법」제27조에 따른 필요경비 산입대상에 해당하는 것이나, 세입자 또는 전 소유자에게 법적인 지급의무 없이 지급하는 이사비용 상당액과 대납한 아파트관리비는 필요경비의 산입대상에 해당하지 아니하는 것입니다.