부동산거래관리과-573 (2012.10.25)

※ 관련참고자료

1. 질의내용 요약

○ 사실관계

- A법인 : 제조업, 비상장법인

- 건설중인 자산내역

   · ‘09.07.28. oo산업단지공단이 조성하는 공장부지 계약

   · 현재까지 분양대금 66억원중 39억원 납입(건설중인 자산으로 계상중)

   · ‘13년 준공예정

○ 질의내용

- A법인의 주식을 상증법에 의한 비상장주식의 보충적평가방법에 의해 주식평가하고자 할 때 조성중인 공장부지가 「소득세법」제94조제1항제1호 및 제2호의 자산가액에 포함되는 지 여부

2. 질의내용에 대한 자료

○ 소득세법 제94조 【양도소득의 범위】

① 양도소득은 해당 과세기간에 발생한 다음 각 호의 소득으로 한다. <개정 2010.12.27>

1. 토지[「측량·수로조사 및 지적에 관한 법률」에 따라 지적공부(地籍公簿)에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말한다] 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)의 양도로 발생하는 소득

2. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 부동산에 관한 권리의 양도로 발생하는 소득

가. 부동산을 취득할 수 있는 권리(건물이 완성되는 때에 그 건물과 이에 딸린 토지를 취득할 수 있는 권리를 포함한다)

나. 지상권

다. 전세권과 등기된 부동산임차권

3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주식 또는 출자지분(신주인수권과 대통령령으로 정하는 증권예탁증권을 포함한다. 이하 이 장에서 "주식등"이라 한다)의 양도로 발생하는 소득

가. 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」에 따른 주권상장법인(이하 "주권상장법인"이라 한다)의 주식등으로서 소유주식의 비율·시가총액 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 대주주(이하 이 장에서 "대주주"라 한다)가 양도하는 것과 같은 법에 따른 증권시장(이하 "증권시장"이라 한다)에서의 거래에 의하지 아니하고 양도하는 것

나. 주권상장법인이 아닌 법인의 주식등

4. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 자산(이하 이 장에서 "기타자산"이라 한다)의 양도로 발생하는 소득

가. 사업용 고정자산(제1호 및 제2호의 자산을 말한다)과 함께 양도하는 영업권(영업권을 별도로 평가하지 아니하였으나 사회통념상 자산에 포함되어 함께 양도된 것으로 인정되는 영업권과 행정관청으로부터 인가·허가·면허 등을 받음으로써 얻는 경제적 이익을 포함한다)

나. 이용권·회원권, 그 밖에 그 명칭과 관계없이 시설물을 배타적으로 이용하거나 일반이용자보다 유리한 조건으로 이용할 수 있도록 약정한 단체의 구성원이 된 자에게 부여되는 시설물 이용권(법인의 주식등을 소유하는 것만으로 시설물을 배타적으로 이용하거나 일반이용자보다 유리한 조건으로 시설물 이용권을 부여받게 되는 경우 그 주식등을 포함한다)

다. 주식등의 주권 또는 출자증권을 발행한 법인의 주주의 구성, 부동산의 보유 현황 또는 사업의 종류 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 자산

② 제1항제3호 및 제4호에 모두 해당되는 경우에는 제4호를 적용한다.

○ 소득세법 시행령 제158조 【기타 자산의 범위】

① 법 제94조제1항제4호 다목에서 "대통령령으로 정하는 자산"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것을 말한다. <개정 2010.2.18>

1. 다음 가목 및 나목에 해당하는 법인의 주주 1인 및 기타 주주가 그 법인의 주식등의 합계액의 100분의 50이상을 주주 1인 및 기타 주주외의 자에게 양도하는 경우의 당해 주식등

가. 당해 법인의 자산총액중 법 제94조제1항제1호 및 제2호의 자산가액의 합계액이 차지하는 비율이 100분의 50이상인 법인

나. 당해 법인의 주식등의 합계액중 주주 1인과 기타 주주가 소유하고 있는 주식등의 합계액이 차지하는 비율이 100분의 50이상인 법인

2. 삭제 <1995.12.30>

3. 삭제 <2003.12.30>

4. 삭제 <2003.12.30>

5. 다음 가목 및 나목에 해당하는 법인의 주식등을 양도하는 경우의 당해 주식등

가. 당해 법인의 자산총액중 법 제94조제1항제1호 및 제2호의 자산가액의 합계액이 차지하는 비율이 100분의 80이상인 법인

나. 「체육시설의 설치·이용에 관한 법률」에 의한 골프장업·스키장업등 체육시설업 및 「관광진흥법」에 의한 관광사업중 휴양시설관련업과 부동산업·부동산개발업으로서 기획재정부령이 정하는 사업을 영위하는 법인

② 제1항제1호의 경우 주주 1인과 기타 주주가 주식등을 수회에 걸쳐 양도하는 때에는 그들중 1인이 주식등을 양도하는 날부터 소급하여 3년내에 그들이 양도한 주식등을 합산한다. 이 경우 동항 본문 및 각호에 해당하는 여부의 판정은 그들중 1인이 주식등을 양도하는 날부터 소급하여 그 합산하는 기간의 초일 현재의 당해 법인의 주식등의 합계액 또는 자산총액을 기준으로 한다.

③ 제1항제1호가목 및 같은 항 제5호가목에 따른 자산총액 및 자산가액은 해당 법인의 장부가액(「소득세법」 제94조제1항제1호에 따른 자산으로서 해당 자산의 기준시가가 장부가액보다 큰 경우에는 기준시가)에 의한다. 이 경우 다음 각호의 금액은 자산총액에 포함하지 아니한다. <개정 2010.12.30>

1. 「법인세법 시행령」 제24조제1항제2호 바목 내지 사목의 규정에 의한 무형고정자산의 금액

2. 양도일부터 소급하여 1년이 되는 날부터 양도일까지의 기간중에 차입금 또는 증자등에 의하여 증가한 현금·금융재산(「상속세 및 증여세법」 제22조의 규정에 의한 금융재산을 말한다) 및 대여금의 합계액

○ 소득세법 시행규칙 제76조【부동산과다보유법인의 범위등】

① 영 제158조제1항제5호 가목에 해당하는지의 여부는 양도일 현재의 당해법인의 자산총액을 기준으로 이를 판정한다. 다만, 양도일 현재의 자산총액을 알 수 없는 경우에는 양도일이 속하는 사업연도의 직전사업연도 종료일 현재의 자산총액을 기준으로 한다. (2000.4.3 단서개정)

② 영 제158조제1항제5호 나목에서 "기획재정부령이 정하는 사업"이라 함은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 시설을 건설 또는 취득하여 직접 경영하거나 분양 또는 임대하는 사업을 말한다. (2008.4.29. 개정)

1. 골프장

2. 스키장

3. 휴양콘도미니엄

4. 전문휴양시설

○ 소득세법 시행령 제162조 【양도 또는 취득의 시기】

① 법 제98조 전단에서 "대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우 등 대통령령으로 정하는 경우"란 다음 각 호의 경우를 말한다. <개정 2010.12.30>

1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기부·등록부 또는 명부 등에 기재된 등기·등록접수일 또는 명의개서일

2. 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함한다)를 한 경우에는 등기부·등록부 또는 명부등에 기재된 등기접수일

3. 기획재정부령이 정하는 장기할부조건의 경우에는 소유권이전등기(등록 및 명의개서를 포함한다) 접수일·인도일 또는 사용수익일중 빠른 날

4. 자기가 건설한 건축물에 있어서는 사용검사필증교부일. 다만, 사용검사전에 사실상 사용하거나 사용승인을 얻은 경우에는 그 사실상의 사용일 또는 사용승인일로 하고 건축허가를 받지 아니하고 건축하는 건축물에 있어서는 그 사실상의 사용일로 한다.

5. 상속 또는 증여에 의하여 취득한 자산에 대하여는 그 상속이 개시된 날 또는 증여를 받은 날

6. 「민법」 제245조제1항의 규정에 의하여 부동산의 소유권을 취득하는 경우에는 당해부동산의 점유를 개시한 날

7. 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」이나 그 밖의 법률에 따라 공익사업을 위하여 수용되는 경우에는 대금을 청산한 날, 수용의 개시일 또는 소유권이전등기접수일 중 빠른 날

8. 완성 또는 확정되지 아니한 자산을 양도 또는 취득한 경우로서 해당 자산의 대금을 청산한 날까지 그 목적물이 완성 또는 확정되지 아니한 경우에는 그 목적물이 완성 또는 확정된 날. 이 경우 건설 중인 건물의 완성된 날에 관하여는 제4호를 준용한다.

9. 「도시개발법」 또는 그 밖의 법률에 따른 환지처분으로 인하여 취득한 토지의 취득시기는 환지 전의 토지의 취득일. 다만, 교부받은 토지의 면적이 환지처분에 의한 권리면적보다 증가 또는 감소된 경우에는 그 증가 또는 감소된 면적의 토지에 대한 취득시기 또는 양도시기는 환지처분의 공고가 있은 날의 다음날로 한다.

10. 제158조제2항의 경우 자산의 양도시기는 주주 1인과 기타주주가 주식등을 양도함으로써 해당 법인의 주식등의 합계액의 100분의 50 이상이 양도되는 날. 이 경우 양도가액은 그들이 사실상 주식등을 양도한 날의 양도가액에 의한다.

(이하 생략)

나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규)

○ 재일46014-676, 1995.03.18.

골프장업을 영위할 목적으로 설립된 법인이 골프장의 건설공사 중에 그 법인의 주식을 양도하여 소득세법시행령 제44조의 2 제1항 제5호 가목의 요건에 해당하는지 여부를 판정함에 있어서, 법인 장부상의 “건설가계정”금액은 소득세법 제23조 제1항 제1호 및 제2호 규정의 자산가액에 포함되지 아니하는 것임.

○ 재일46014-1218, 1995.05.19.

골프장업을 영위할 목적으로 설립된 법인이 골프장을 건설 중에 그 법인의 주식을 양도하여 소득세법시행령 제44조의2 제1항 제5호 가목의 요건에 해당 되는지 여부를 판정함에 있어서『건설가계정』의 금액은 소득세법 제23조 제1항 제1호 및 제2호의 자산가액에는 포함되지 않음

○ 서면인터넷방문상담4팀-938, 2007.03.21.

골프장업을 영위하는 해당 법인 주식이 「소득세법」제94조 제1항 제4호 다목 및 동법 시행령 제158조 제1항 제5호 규정에 의한 기타자산에 해당하는지 여부를 판정함에 있어, 장부상 “건설중인 자산”금액이 같은 법 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 자산으로 포함되는 시점은 준공일(사용검사필증교부일), 임시사용승인일, 실제 사용개시일 중 가장 빠른 날이 되는 것입니다.

○ 부동산거래관리과-134, 2010.01.27.

1.「체육시설의 설치ㆍ이용에 관한 법률」에 의한 골프장업 법인이「소득세법」제94조제1항4호 다목 및「소득세법 시행령」제158조제1항제5호 가목에서 규정하는 “당해 법인의 자산총액 중 법 제94조제1항제1호및제2호의 자산가액의 합계액이 차지하는 비율이 100분의 80 이상인 법인”인지 여부를 판정함에 있어 자산총액은「소득세법 시행규칙」제76조제1항의 규정에 의하여 당해 주식의 양도일 현재의 당해 법인의 자산총액을 기준으로 판정하되, 양도일 현재의 자산총액을 알 수 없는 경우에는 양도일이 속하는 사업연도의 직전 사업연도 종료일 현재의 자산총액을 기준으로 하는 것입니다.

2. 1을 적용함에 있어 자산총액 및 자산가액은「소득세법 시행령」제158조제3항의 규정에 의하여 당해 법인의 장부가액(토지의 경우에는 기준시가)에 의하되, 같은 항각호의 금액은 자산총액에 포함하지 아니하는 것입니다.

3. 2를 적용함에 있어 법인의 장부가액 중 “건설중인 자산”의 금액은「소득세법」제94조제1호및제2호의 자산가액에 포함되지 아니하는 것이나, “건설중인 자산”의 준공일(사용검사필증교부일), 임시사용승인일, 실제 사용개시일 중 가장 빠른 날이 양도일 현재 같은 법제94조제1항제1호및제2호의 자산으로 포함되는 경우에는 그러하지 아니하는 것입니다.

귀 질의의 경우 기존해석사례(부동산거래관리과-134, 2010.01.27.)를 참조하시기 바랍니다.