사전-2016-법령해석부가-0419 (2016.10.06)

 ○ ◎◎(주)(이하 “양도법인”)는 울산 신정동 토지와 건물을 일괄하여 (주)◇◇◇(이하 “양수법인” 또는 “신청법인”)에 양도금액 90억원에 2016.8.31.일자로 양도할 예정이며

  - 쟁점건물은 1986년 7월 25일 사용승인을 받은 약 30년 경과한 노후 건물임

 ○ 양도법인은 쟁점건물을 사용수익할 목적으로 구입하였으나, 건물의 노후화 및 안전검사 미필로 건물을 사용할 수 없자

  - 2014년부터 쟁점건물을 비워둔 채 현재까지 방치해 놓았음

 ○ 그러던 중 양수법인이 쟁점건물을 매수할 목적으로 구입하였고 대출실행기한이 임박하여 해당건물을 철거한 후 매수하지 못했고, 현재는 매수 후 즉시 철거신청까지 접수해 놓은 상황임

 ○ 양수법인은 쟁점건물을 바로 철거하고 상가 및 아파트 복합건물 1동을 신축하여 분양할 예정이며

  - 토지의 잔금지급일전이라도 건축허가를 받아놓은 상황이었고, 상가분양은 허가상 가능하여 1,2층 상가 대부분을 이미 분양해 놓았음

 ○ 양수법인은 순수 토지만을 이용할 목적으로 매수를 한 사실이 분명하고 양수법인 부담으로 철거비용을 지출해야 함

 ○ 부동산(상가건물) 매매계약서상 매매대금은 90억원으로 계약금 10억원은 계약시(2016.3.7.), 잔금 80억원은 2016.8.31.에 지급하기로 하였으며

  - 특약사항으로 매매금액 90억은 전부 토지가액으로, 건물부분은 매수인이 즉시 철거요건이므로 “0”으로 없는 것으로 하였으며, 매수인은 소유권 이전즉시 해당건물은 철거하기로 하며 철거비용은 전액 매수인 부담으로 한다고 규정

2. 질의내용

 ○ 사업자가 토지와 건물을 일괄 양도하면서 매매금액은 전부 토지가액으로 하며, 건물부분은 양수인이 즉시철거하기로 한 경우 건물의 부가가치세 과세표준

3. 관련법령

○ 부가가치세법 제29조 【과세표준】

 ① 재화 또는 용역의 공급에 대한 부가가치세의 과세표준은 해당 과세기간에 공급한 재화 또는 용역의 공급가액을 합한 금액으로 한다.

 ⑨ 사업자가 토지와 그 토지에 정착된 건물 또는 구축물 등을 함께 공급하는 경우에는 건물 또는 구축물 등의 실지거래가액을 공급가액으로 한다. 다만, 실지거래가액 중 토지의 가액과 건물 또는 구축물 등의 가액의 구분이 불분명한 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 계산한 금액을 공급가액으로 한다.

○ 부가가치세법 시행령 제64조 【토지와 건물 등을 함께 공급하는 경우 건물 등의 공급가액 계산】

   법 제29조제9항 단서에 따라 실지거래가액 중 토지의 가액과 건물 또는 구축물 등(이하 이 조에서 "건물등"이라 한다)의 가액의 구분이 불분명한 경우에는 다음 각 호의 구분에 따라 계산한 금액을 공급가액으로 한다. <개정 2015.2.3>

  1. 토지와 건물등에 대한 「소득세법」 제99조에 따른 기준시가(이하 이 조에서 "기준시가"라 한다)가 모두 있는 경우 : 공급계약일 현재의 기준시가에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분(按分) 계산한 금액. 다만, 감정평가가액[제28조에 따른 공급시기(중간지급조건부 또는 장기할부판매의 경우는 최초 공급시기)가 속하는 과세기간의 직전 과세기간 개시일부터 공급시기가 속하는 과세기간의 종료일까지 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」 제2조제9호에 따른 감정평가업자가 평가한 감정평가가액을 말한다. 이하 이 조에서 같다]이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분 계산한 금액으로 한다.

  2. 토지와 건물등 중 어느 하나 또는 모두의 기준시가가 없는 경우로서 감정평가가액이 있는 경우 : 그 가액에 비례하여 안분 계산한 금액. 다만, 감정평가가액이 없는 경우에는 장부가액(장부가액이 없는 경우에는 취득가액)에 비례하여 안분 계산한 후 기준시가가 있는 자산에 대해서는 그 합계액을 다시 기준시가에 의하여 안분 계산한 금액으로 한다.

  3. 제1호와 제2호를 적용할 수 없거나 적용하기 곤란한 경우 : 국세청장이 정하는 바에 따라 안분하여 계산한 금액

○ 국세기본법 제14조 【실질과세】

 ① 과세의 대상이 되는 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 귀속이 명의일 뿐이고 사실상 귀속되는 자가 따로 있을 때에는 사실상 귀속되는 자를 납세의무자로 하여 세법을 적용한다.

 ② 세법 중 과세표준의 계산에 관한 규정은 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 명칭이나 형식에 관계없이 그 실질 내용에 따라 적용한다.

사업자가 토지와 해당 토지에 정착된 건물을 일괄양도하면서 계약서 상 토지 및 건물가액을 구분표시하되 건물가액은 없는 것으로 하고, 양도받은 건물은 양수인 부담으로 철거하기로 한 경우로서,
매매계약 체결 당시 건물 철거가 예정되어 있고 실제 철거진행 중에 있으며, 계약서에 구분표시된 건물의 가액(0원)이 정상적인 거래 등에 비추어 합당하다고 인정되는 경우에는 해당 건물의 공급가액은「부가가치세법」제29조제9항에 따라 없는 것(0원)으로 볼 수 있는 것이고, 이에 해당하지 아니하는 경우에는 실지거래가액을 같은 법 제29조제9항 단서에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분계산하는 것입니다.