사전-2025-법규재산-1144 (2026.01.15)

1. 사실관계

○ ’94. 12. 01. A아파트 취득

 ○ ’05. 05. 19. A아파트 재건축 사업시행인가

 ○ ’10. 08. 24. A아파트 재건축 관리처분계획인가

 ○ ’16. 08. 30. A아파트 재건축 준공

 ○ ’25. 12. 30. A아파트 양도

2. 질의내용

○ 2005.5.31. 전 사업시행인가를 받고 2005.5.31. 이후 관리처분계획인가를 받은 주택재건축사업의 조합원이 재건축으로 취득한 신축주택의 양도차익을 「소득세법 시행령」 제166조제2항에 의해 산정하는 경우로서

  - 기존 건물과 그 부수토지의 취득가액을 확인할 수 없어 「소득세법 시행령」 제166조제3항 계산식에 따라 산정하는 경우 관리처분계획등 인가일을 관리처분계획 인가일과 사업시행인가일 중 어느 날로 보는 것인지 여부

3. 관련법령 및 관련사례

□ 소득법 제98조【양도가액】

① 제94조제1항 각 호에 따른 자산의 양도가액은 그 자산의 양도 당시의 양도자와 양수자 간에 실지거래가액에 따른다.

□ 소득법 제100조【양도차익의 산정】

① 양도차익을 계산할 때 양도가액을 실지거래가액(제96조제3항에 따른 가액 및 제114조제7항에 따라 매매사례가액ㆍ감정가액이 적용되는 경우 그 매매사례가액ㆍ감정가액 등을 포함한다)에 따를 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조제7항에 따른 가액 및 제114조제7항에 따라 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산취득가액이 적용되는 경우 그 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산취득가액 등을 포함한다)에 따르고, 양도가액을 기준시가에 따를 때에는 취득가액도 기준시가에 따른다.

② ~ ③ 생략

④ 양도차익을 산정하는 데에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

□ 소득세법 시행령(2005.5.31. 대통령령 제18850호로 개정된 것) 제155조【1세대1주택의 특례】

⑯ 「도시 및 주거환경정비법」에 의한 주택재개발사업 또는 주택재건축사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원(동법 제48조의 규정에 의한 관리처분계획의 인가일 또는 그 전에 기존주택이 철거되는 때에는 기존주택의 철거일 현재 제154조제1항의 규정에 해당하는 기존주택을 소유하는 자에 한한다)이 당해 조합을 통하여 취득한 입주자로 선정된 지위(이에 부수되는 토지를 포함한다)를 양도하는 경우 양도일 현재 다른 주택이 없는 경우에는 법 제94조제1항제2호 가목의 규정에 불구하고 이를 제154조제1항의 규정에 의한 1세대1주택으로 본다.

□ 소득세법 시행령(2005.5.31. 대통령령 제18850호로 개정되기 전의 것) 제155조【1세대1주택의 특례】

⑯ 「도시 및 주거환경정비법」에 의한 주택재개발사업 또는 주택재건축사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원(주택재개발사업의 경우 동법 제48조의 규정에 의한 관리처분계획의 인가일, 주택재건축사업의 경우 동법 제28조의 규정에 의한 사업시행인가일이나 그 전에 기존주택이 철거되는 때에는 기존주택의 철거일 현재 제154조제1항의 규정에 해당하는 기존주택을 소유하는 자에 한한다)이 당해 조합을 통하여 취득한 입주자로 선정된 지위(이에 부수되는 토지를 포함한다)를 양도하는 경우 양도일 현재 다른 주택이 없는 경우에는 법 제94조제1항제2호 가목의 규정에 불구하고 이를 제154조제1항의 규정에 의한 1세대1주택으로 본다.

□ 소득세법 시행령(2003.6.30. 대통령령 제18044호로 개정되기 전의 것) 제155조【1세대1주택의 특례】

⑯ 도시재개발법에 의한 재개발조합 또는 주택건설촉진법에 의한 재건축조합의 조합원(도시재개발법 제34조의 규정에 의한 관리처분계획의 인가일 또는 주택건설촉진법 제33조의 규정에 의한 사업계획의 승인일, 그 전에 기존주택이 철거되는 경우에는 기존주택의 철거일 현재 제154조제1항의 규정에 해당하는 기존주택을 소유하는 자에 한한다)이 당해 조합을 통하여 취득한 입주자로 선정된 지위(이에 부수되는 토지를 포함한다)를 양도하는 경우 양도일 현재 다른 주택이 없는 경우에는 법 제94조제1항제2호 가목의 규정에 불구하고 이를 제154조제1항의 규정에 의한 1세대1주택으로 본다.

□ 소득세법 시행령 제166조【양도차익의 산정 등】

③ 제1항 및 제2항을 적용할 때 기존건물과 그 부수토지의 취득가액을 확인할 수 없는 경우에는 다음 산식을 적용하여 계산한 가액에 따른다.

□ 소득세법 시행령(2005.5.31. 대통령령 제18850호로 개정된 것) 제166조【양도차익의 산정 등】

② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 기존건물과 그 부수토지의 취득가액을 확인할 수 없는 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액에 의한다.

③ 제1항제1호ㆍ제2호 및 제2항에서 기존건물과 그 부수토지의 평가액이라 함은 「도시 및 주거환경정비법」에 의한 관리처분계획에 의하여 정하여진 가격에 의한다. 이 경우 그 가격이 변경되는 때에는 변경된 가격에 의한다.

□ 소득세법 시행령(2005.5.31. 대통령령 제18850호로 개정되기 전의 것) 제166조【양도차익의 산정 등】

② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 기존건물과 그 부수토지의 취득가액을 확인할 수 없는 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액에 의한다.

③ 제1항제1호ㆍ제2호 및 제2항에서 기존건물과 그 부수토지의 평가액이라 함은 「도시 및 주거환경정비법」에 의한 관리처분계획 또는 사업시행계획에 의하여 정하여진 가격에 의한다. 이 경우 그 가격이 변경되는 때에는 변경된 가격에 의한다.

□ 소득세법 시행령(2003.12.30. 대통령령 제18173호로 개정되기 전의 것) 제166조【양도차익의 산정 등】

② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 기존건물과 그 부수토지의 취득가액을 확인할 수 없는 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액에 의한다.

③ 제1항제1호ㆍ제2호 및 제2항에서 기존건물과 그 부수토지의 평가액이라 함은 도시재개발법에 의한 관리처분계획 또는 주택건설촉진법에 의한 사업계획에 의하여 정하여진 가격에 의한다. 이 경우 그 가격이 변경되는 때에는 변경된 가격에 의한다.

□ 양도소득세법 집행기준 89-156의2-2 【조합원입주권 전환시기 연혁】

□ 도시재개발법(2002.12.30. 법률 제6852호로 폐지되기 전의 것) 제34조 【관리처분계획의 인가등】

① 시장·군수 또는 구청장외의 시행자는 제33조의 규정에 의한 분양신청기간이 경과한 때에는 이 법이 정하는 바에 의하여 대지 및 건축시설에 관한 관리처분계획(이하 "管理處分計劃"이라 한다)을 정하여 시장·군수 또는 구청장의 인가를 받아야 한다. 다만, 시행자외의 토지등의 소유자가 없는 경우에는 그러하지 아니하다.

② 제1항의 규정에 의하여 인가받은 관리처분계획을 변경·중지 또는 폐지하고자 할 때에도 인가를 받아야 한다. 다만, 시·도의 조례가 정하는 경미한 사항을 변경하는 때에는 신고로서 인가를 갈음한다.

④ 관리처분계획에는 다음 각호의 사항을 정하여야 한다.

 1. 분양설계

 2. 분양대상자의 주소 및 성명

 3. 분양대상자별로 분양예정의 대지 또는 건축시설의 추산액과 종전의 토지 및 건축물의 명세와 사업시행고시가 있은 날을 기준으로 한 가격

 4. 재개발사업에 소요되는 비용의 추산액

 5. 분양대상자의 종전의 토지 또는 건축물에 관한 소유권외의 권리명세

 6. 기타 대통령령이 정하는 사항

□ 도시재개발법(2002.12.30. 법률 제6852호로 폐지되기 전의 것) 제35조 【관리처분계획의 기준】

① 시행자는 다음 각호의 기준에 따라 관리처분계획을 정하여야 한다.

 1. 종전의 토지 또는 건축물의 위치·면적·이용상황·환경 기타의 사항을 종합적으로 고려하여 대지 또는 건축시설이 균형있게 분양신청자에게 배분되고 합리적으로 이용되도록 한다.

 2. 과소 또는 광대한 토지 또는 건축물에 대하여 필요한 경우에는 이를 증가하거나 감소하여 대지 또는 건축시설이 적정규모가 되도록 한다.

 3. 과소한 토지 또는 건축물과 재개발구역지정후 분할된 토지를 취득한 자에 대하여는 현금으로 보상할 수 있다.

 4. 시행자는 재해 또는 위생상의 위해를 방지하기 위하여 토지의 규모를 조정할 특별한 필요가 있을 때에는 관리처분계획으로써 지적이 협소한 토지에 대하여 과소토지가 되지 아니하도록 조정할 수 있으며 토지에 갈음하여 보상을 하거나 건축시설의 일부와 그 건축시설이 있는 대지의 공유지분을 교부할 수 있다.

 5. 관리처분계획중 분양설계는 제33조의 규정에 의한 분양신청기간이 만료되는 날을 기준으로 하여 수립한다.

② 관리처분계획의 내용, 관리처분의 방법·기준, 재산의 평가등에 관하여 필요한 사항은 대통령령이 정하는 범위안에서 시·도의 조례로 정한다.

□ 도시 및 주거환경정비법(2002.12.30. 법률 제6852호로 제정되어 2003.7.1. 시행된 것) 제48조 【관리처분계획의 인가등】

① 사업시행자(주거환경개선사업을 제외한다)는 제46조의 규정에 의한 분양신청기간이 종료된 때에는 이 법이 정하는 바에 의하여 기존의 건축물을 철거하기 전에 제46조의 규정에 의한 분양신청의 현황을 기초로 다음 각호의 사항이 포함된 관리처분계획을 수립하여 시장·군수의 인가를 받아야 하며, 관리처분계획을 변경·중지 또는 폐지하고자 하는 경우에도 또한 같다. 다만, 대통령령이 정하는 경미한 사항을 변경하고자 하는 때에는 시장·군수에게 신고하여야 한다.

 1. 분양설계

 2. 분양대상자의 주소 및 성명

 3. 분양대상자별 분양예정인 대지 또는 건축물의 추산액

 4. 분양대상자별 종전의 토지 또는 건축물의 명세 및 사업시행인가의 고시가 있은 날을 기준으로 한 가격

 5. 정비사업비의 추산액 및 그에 따른 조합원 부담규모 및 부담시기

 6. 분양대상자의 종전의 토지 또는 건축물에 관한 소유권 외의 권리명세

 7. 그 밖에 정비사업과 관련한 권리 등에 대하여 대통령령이 정하는 사항

② 제1항의 규정에 의한 관리처분계획의 내용은 다음 각호의 기준에 의한다.

 1. 종전의 토지 또는 건축물의 면적·이용상황·환경 그 밖의 사항을 종합적으로 고려하여 대지 또는 건축물이 균형있게 분양신청자에게 배분되고 합리적으로 이용되도록 한다.

 2. 지나치게 좁거나 넓은 토지 또는 건축물에 대하여 필요한 경우에는 이를 증가하거나 감소시켜 대지 또는 건축물이 적정 규모가 되도록 한다.

 3. 너무 좁은 토지 또는 건축물이나 정비구역 지정후 분할된 토지를 취득한 자에 대하여는 현금으로 청산할 수 있다.

4. 재해 또는 위생상의 위해를 방지하기 위하여 토지의 규모를 조정할 특별한 필요가 있는 때에는 너무 좁은 토지를 증가시키거나 토지에 갈음하여 보상을 하거나 건축물의 일부와 그 건축물이 있는 대지의 공유지분을 교부할 수 있다.

5. 분양설계에 관한 계획은 제46조의 규정에 의한 분양신청기간이 만료되는 날을 기준으로 하여 수립한다.

6. 1세대가 1 이상의 주택을 소유한 경우 1주택을 공급하고, 2인 이상이 1주택을 공유한 경우에는 1주택만 공급한다.

7. 주택재건축사업에 대하여는 제6호의 규정에 불구하고 1세대가 2 이상의 주택을 소유한 경우에는 2 이상의 주택을 공급할 수 있다. 다만, 투기의 우려가 있다고 인정되어 건설교통부령이 정하는 지역에 대하여는 1세대가 2 이상의 주택을 소유하더라도 2 이하의 주택을 공급하여야 한다.

③ 사업시행자는 제46조의 규정에 의하여 분양신청을 받은 후 잔여분이 있는 경우에는 정관등 또는 사업시행계획이 정하는 목적을 위하여 보류지(건축물을 포함한다)로 정하거나 조합원 외의 자에게 분양할 수 있다. 이 경우 분양공고와 분양신청절차 등 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

④ 정비사업의 시행으로 조성된 대지 및 건축물은 관리처분계획에 의하여 이를 처분 또는 관리하여야 한다.

□ 주택건설촉진법(2002.12.30. 법률 제6836호로 개정된 것) 제33조 【사업계획의 승인 및 건축허가 등】

① 대통령령으로 정하는 호수이상의 주택을 건설하거나 대통령령으로 정하는 면적이상의 대지를 조성하고자 하는 자는 사업계획을 작성하여 건설교통부장관의 승인을 얻어야 한다. 사업계획을 변경(建設交通部令이 정하는 輕微한 事項의 變更을 제외한다)할 때에도 또한 같다.

② 제1항의 사업계획은 건강하고 문화적인 주거생활을 영위하는데 적합하도록 작성되어야 하며 그 사업계획에는 부대시설 및 복리시설의 설치에 관한 계획이 포함되어야 한다.

③ 사업주체(國家·大韓住宅公社 및 韓國土地公社를 제외한다)가 제1항의 규정에 의한 사업계획의 승인을 얻고자 할 때에는 주택이 건설될 지역을 관할하는 시장등을 거쳐 이를 신청하여야 한다.

□ 주택건설촉진법(2002.12.30. 법률 제6836호로 개정된 것) 제44조의3 【재건축조합의 주택 건설】

① 노후·불량주택의 소유자들이 당해 주택을 철거하고 그 철거한 대지위에 주택을 건설하고자 하는 경우에는 시장등에게 안전진단을 신청하여야 한다.

② 시장등은 제1항의 규정에 의한 안전진단의 신청이 있을 때에는 대통령령이 정하는 바에 따라 안전진단을 실시할 기관을 지정하여야 한다. 다만, 시장등이 안전진단의 실시가 필요없다고 인정한 노후·불량주택에 대하여는 그러하지 아니하다.

③ 제2항의 규정에 의한 안전진단의 대상·기준·실시기관·수수료·기타 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

④ 노후·불량주택이 붕괴등 안전사고의 현저한 우려가 있는 경우등 대통령령이 정하는 경우에는 제44조제3항의 규정에 불구하고 시장등이 재건축사업을 직접 시행하거나, 대한주택공사 또는 지방공사를 당해 재건축사업의 사업주체로 지정할 수 있다. 이 경우 시장등의 재건축사업 시행절차등 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

⑤ 재건축대상인 노후·불량주택이나 그 대지에 설정된 저당권·가등기담보권·가압류·전세권·지상권등 등기된 권리는 제33조의 규정에 의한 주택건설사업계획승인이후에는 새로이 건설되는 주택이나 그 대지에 설정된 것으로 본다. 이 경우 도시재개발법 제33조 내지 제45조의 규정을 준용한다.

⑥ 재건축조합원중 1세대가 2주택이상을 소유하거나 1주택을 2인이상이 공유지분으로 소유하는 경우에는 이를 1조합원으로 보며 1주택만 공급한다. 다만, 소속근로자의 숙소등으로 사용하기 위한 주택을 소유하고 있는 법인등 대통령령이 정하는 경우에는 그러하지 아니한다.

⑦ 하나의 주택단지안에 여러 동의 건물이 있는 노후·불량주택의 소유자들이 재건축하고자 하는 경우에는 집합건물의소유및관리에관한법률 제47조제1항·제2항의 규정에 불구하고 주택단지안의 각 동별(福祉施設은 하나의 棟으로 본다) 구분소유자 및 의결권의 각 3분의 2이상의 결의와 주택단지안의 전체 구분소유자 및 의결권의 5분의 4이상의 결의로 재건축할 수 있다.

2005.5.31. 전에 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 사업시행인가를 받고 2005.5.31. 이후 관리처분계획 인가를 받은 주택재건축사업 조합원이 해당 조합에 기존 건물과 그 부수토지를 제공하고 취득한 신축주택 및 그 부수토지의 양도차익을 「소득세법 시행령」 제166조제2항에 따라 실지거래가액으로 산정함에 있어, 기존 건물과 그 부수토지의 취득가액을 확인할 수 없어 「소득세법 시행령」 제166조제3항의 계산식에 따라 산정하는 경우로서, “관리처분계획등 인가일 현재 기존 건물과 그 부수토지의 법 제99조제1항제1호에 따른 기준시가”는 관리처분계획 인가일 현재 “기존건물과 그 부수토지의 법 제99조제1항제1호에 따른 기준시가”를 적용하여 산정하는 것입니다.