대법원 78다1103 (1978.09.12)

임대인의 임대목적물에 대한 소유권 상실과 그때 이후의 차임지급청구권유무

【원고, 상고인】 최재홍 소송대리인 변호사 김용달

【피고, 피상고인】 안하운

【원심판결】 서울민사지방법원 1978.5.19. 선고 77나1318 판결

【주 문】

원심판결을 파기하고, 사건을 서울민사지방법원 합의부에 환송한다.

【이 유】 상고이유를 판단한다.

1. 원심판결은 그 이유에서 원고는 그 처인 소외 박정자와 공동으로 1973.11.5 피고로부터 그 소유인 종로구 관철동 19의8 지상 목조 한와조 평가건 1동 건평 25평을 임차보증금 1,000,000원, 월차입금 100,000원, 임대차기간은 입주 후 30개월로 정하여 임대차계약을 맺고 같은해 12.19 위 임차보증금을 지급하고 입주한 사실, 그후 위 건물에 대한 근저당권자인 소외 서울신탁은행이 위 건물에 대하여 임의경매신청을 하여 1974.12.13 서울민사지방법원의 경락허가결정에 의하여 위 건물을 경락받고 위 소외 은행은 1975.2.18위 경락허가 결정에 의하여 소유권이전등기를 마친 다음 원고 및 박정자를 상대로 서울민사지방법원에 가옥명도청구소송을 제기하여 1976.2.6 승소 판결을 받아 같은해 4.20 강제집행을 실시하여 원고 및 소외 박정자를 퇴거시킨 사실과 원고는 1975.5월부터 강제퇴거당할 때인 1976.4.20까지 11개월 20일간 매월 금 100,000원씩의 차임을 전 소유자였던 피고에게 지급하지 아니하였을뿐 아니라 새로이 소유권을 취득한 위 소외 은행에 대하여도 지급하지 아니하였고 또 그에 대한 지급청구를 받은 일이 없었던 사실 및 원ㆍ피고는 위 기간중 원ㆍ피고 사이의 위 건물의 임대차를 해지하거나 그 밖에 임대차계약을 종료시킨다는 별다른 합의가 없었던 사실을 확정한 다음 그렇다면 원ㆍ피고간의 위 임대차계약은 피고가 위 건물에 대하여 소유권을 상실하였다고 하여 단순한 그 사실만으로 곧 위 임대차계약이 종료되었다고 할 수 없고 원고가 위 건물을 계속 점유ㆍ사용하다가 강제로 명도당한 1976.4.20까지는 위 임대차계약이 존속하였다 할것이 특단의 사유없는 한 원고는 피고에게 1975.5월부터 1976.4.20까지 의 임차료의 지급의무가 있다 할 것이라 단정하여 피고의 상계항변을 인용하여 원고의 본건 임차보증금 반환청구(소외 박정자의 보증금 반환청구권은 원고에게 적법하게 채권양도되었음)를 배척하였다.

2. 살피건대, 임대차는 당사자 일방이 상대방에게 목적물을 사용ㆍ수익하게 할 것을 약정하고 상대방이 이에 대하여 차임을 지급할 것을 약정함으로써 성립하는 것으로 (민법 제618조 참조) 임대인이 그 목적물에 대한 소유권 기타 이를 임대할 권한있을 것을 성립요건으로 하고 있지 아니하므로임대차계약이 성립된 후 그 존속기간 중에 임대인이 임대목적물에 대한 소유권을 상실한 사실로써는 그 임대차에 무슨 영향이 없다 할것이나 이런 경우에도 임대인은 임차인으로 하여금 그 목적물을 사용수익케 할 의무가 있고 또 임차인은 사용수익의 대가로 차임을 지급할 의무가 있다고 할 것이다.

그러나 이런 경우임차인이 진실한 소유자로부터 목적물의 반환청구와 임료 내지 그 해당액의 지급요구를 받는 등의 이유로 임대인이 임차인으로 하여금 사용ㆍ수익시킬 수가 없게 되면 임대인의 사용ㆍ수익시킬 채무는 이행불능으로 된다 할 것이니(당원 1972.6.27. 선고 71다1848 판결 참조) 따라서 임차인은 이행불능에 인한 임대차의 종료를 이유로 그때 이후의 임대인의 차임 지급청구를 거절할 수 있다 할 것이다.

기록에 의하면 원고는 위 판시와 같이 본 건물이 경락에 의하여 위 소외 은행에 소유권이전등기를 한 사실을 기록한 후 피고에게 임료를 지급아니하고 위 임대차계약을 해제하고 보증금 반환을 수차 촉구하였다 하고 또 위 판시와 같이 소외 은행으로부터 명도소송을 당하여 강제퇴거당하였다고 주장하고 있는바 (기록 243면 이하 참조) 이 취지에는 임대인인 피고의 소유권상실을 이유로 임대차계약을 해제하였다 혹은 신소유자로부터 명도소송을 당하였으니피고의 채무이행불능으로 인하여 임대차는 종료되었다는 뜻이 포함되어 있다고도 간취할 수 있으니 원심으로서는 마땅히 이런 점에 대하여 석명권을 행사하여 그 주장을 명백히 하고 이에 대한 심리 판단을 하였어야 할 것을 이에 이르지 아니하고 위와 같이 임대인인 피고의 소유권 상실만으로는 본건 임대차계약이 종료되었다 할 수 없다고 가볍게 단정하였음은 임대차에 관한 법리를 오해하여 당사자의 주장에 대하여 석명권 행사를 게을리하여 심리를 다하지 아니한 위법이 있다고 할 것이며 이의 위법은 재판의 결과에 영향을 미쳤다 할 것이니 이점에서 논지 이유있다.

그러므로 원심판결을 파기 환송하기로 관여법관의 의견이 일치되어 주문과 같이 판결한다.

대법관 정태원(재판장) 민문기 이일규 강안희