대법원 81다1001 (1982.01.19)

가. 건물임차인의 매수청구의 대상이 되는 부속물

나. 민법 제646조에 위반되는, 임차인에게 불리한 약정이 아니라고 한 예

【원고, 피상고인】 원고

【피고, 상고인】 피고 1 외 1인

【원심판결】 대구고등법원 1981.7.1. 선고 80나1367 판결

【주 문】

상고를 모두 기각한다.

상고 소송비용은 피고들의 부담으로 한다.

【이 유】 피고들의 상고이유를 판단한다.

원심판결 이유에 의하면 원심은, 그 거시의 증거들을 종합하여, 원고 소유인 이 사건 임대차 목적 건물은 그 원상대로 타에 임대할 경우, 10개월의 임대기간에 보증금 20,000,000원, 월 임료 금 1,500,000원 정도는 충분히 받을 수 있는 가치가 있는 건물인데, 1977.9.9 원ㆍ피고들간에 이 사건 임대차계약을 체결함에 있어서는 임대기간을 2년으로 하고 보증금을 금 12,000,000원, 월 임료를 500,000원으로 하는 임차인(피고들)에게 파격적으로 유리한 약정을 하는 대신 피고들은 위 건물의 구조를 마음대로 변경하고, 증ㆍ개축할 수 있되, 임대차기간이 종료하고 원고가 그 부지에 새로운 건물을 신축하기 위하여 목적물의 반환을 요구할 때는 피고들은 그들이 증ㆍ개축한 시설물과 부대시설 등을 전부 포기하고 현상대로 원고의 소유에 귀속하기로 하며, 어떠한 명목으로도 그 대가를 청구할 수 없다는 특약을 한 사실, 위 약정에 따라, 피고들은 위 건물을 개조하여 다방으로 사용하고자 대폭적인 증ㆍ개축공사를 하고 시설물을 부착하여 현재와 같은 상태로 구조를 변경한 후 다방영업을 하다가 약정된 임대차 기간이 종료하자 원고는 위 건물을 전부 철거하고 새 건물을 신축하기 위하여 그 건축허가까지 받아 놓고 목적물의 반환을 구하고 있는 사실을 인정한 다음, 위 증축부분 및 부속시설에 대한 매수청구권을 행사하고 그 대금지급청구권에 기하여, 위 건물에 유치권을 행사한다는 피고들의 항변에 관하여, 건물의 구조 기타 여러가지 사정에 비추어 위 증축부분은 원래의 건물과 구별되어 독립한 소유권의 객체가 되는 것으로는 볼 수 없고 원래의 건물과 일체가 되어 그 구성부분을 이루고 있고 시설물 등은 위 특약에 의하여 원고의 소유가 되었으니 위 증축부분이나 시설물이 피고들의 소유임을 전제로 하여 매수청구권을 행사한다는 피고들의 항변은 이유없다는 취지로 설시하고 있다. 원래 민법 제646조가 규정하는 건물임차인의 매수청구의 대상이 되는 부속물이란 건물자체에 부속된 물건으로서 건물의 구성부분으로는 되지 않는 임차인 소유의 물건 중 건물의 사용에 객관적 편익을 가져오는 것에 한한다고 해석되는 것이므로 이 사건에서 원심이 인정한 바와 같이 기존건물과 분리되어 독립한 소유권의 객체가 될수 없는 증축부분이나 임대인의 소유에 속하기로 된 부속물등은 매수청구의 대상이 될 수 없는 것인즉, 이들이 원고의 소유라는 이유로 피고들의 매수청구권을 배척한 원심의 판단은 옳다고 할 것이고, 거기에 소론과 같이 매수청구권에 관한 당원의 종전 판례와 상반되게 법리를 오해한 잘못이 있다고 할 수 없고, 소론이 들고 있는 당원 1977.6.7. 선고 77다50,51 판결은 임차인 소유의 부속물이 건물의 객관적 편익을 가져 오는지 여부를 판단하는 기준에 관하여 판시한 것으로 이 사건에서는 적절한 판례가 되지 아니한다. 또 소론은 이 사건 임대차계약에 있어서 부속시설의 소유권이 원고에게 귀속하기로 한 특약은 임차인의 매수청구권을 배제하는 약정이어서 민법 제652조에 의하여 무효라고 할 것인즉, 위 특약이 유효함을 전제로 이 사건 건물의 증축부분과 시설물의 소유권이 원고에게 속한다고 판단한 원심은 잘못되었고, 따라서 더 나아가 위 시설물들이 건물의 사용에 객관적인 편익을 제공하는지 여부를 따져보지 않은 원심의 조처는 결국 위 판례에 어긋난다는 취지로 주장하나, 원심이 인정한 바의 사정들, 즉 피고들이 증ㆍ개축한 시설물과 부대시설을 포기하고 임대차종료시의 현상대로 원고의 소유에 귀속하기로 하는 대가로 이 사건 임대차계약의 보증금 및 월임료를 파격적으로 저렴하게 하고, 그 임대기간도 장기간으로 약정함에 이른 사실과 원고는 임대차계약의 종료 즉시 이 사건 건물은 철거하고 그 부지에 건물을 신축하려 하고 있으며, 임대차계약 당시부터 피고들은 그와 같은 사정을 알고 있었다고 보이는 사정등을 아울러 고려하면 위 특약은 단지 부속물 매수청구권을 배제하기로 하거나 또는 부속물을 대가없이 임대인의 소유에 속하게 하기로 하는 약정들과는 달라서 임차인에게 불리한 약정으로 볼 수 없으니 무효라고 할 수는 없다할 것이다. 논지는 이유없다.

그러므로, 상고를 모두 기각하고, 상고 소송비용은 패소자의 부담으로 하여 관여법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.

대법관 신정철(재판장) 강우영 이정우