대법원 84다카2344 (1985.11.12)

가. 토지매매 계약서에 표시된 목적물과 현장답사에서 확인한 부분이 상이한 경우, 매매의 대상

나. 토지매매에 있어서 매수인에게 목적물과 지적도와의 일치를 미리 확인해야 할 의무가 있는지 여부

다.민법 제582조 소정의 매도인의 하자담보책임에 관한 매수인의 권리행사 기간의 성질

라. 토지와 그 지상건물 등을 일괄하여 매도한 경우 그 대금중 토지대금 상당액의 산출방법

【원고, 피상고인】 한일공업주식회사 소송대리인 변호사 이태훈

【피고, 상고인】 이종한 소송대리인 변호사 유현석

【원심판결】 서울고등법원 1985.11.14. 선고 84나2743 판결

【주 문】

원심판결을 파기하고, 사건을 서울고등법원에 환송한다.

【이 유】 1. 피고 소송대리인의 상고이유 제1점을 본다.

토지의 매매계약에서 등기부상 1필 또는 수필의 토지를 매매목적물로 표시한 경우에는 특단의 사정이 없는 한 매매의 대상은 그 1필 또는 수필의 토지 전체라고 보는 것이 타당하고, 매매당사자가 매매당시 현장답사를 하여 담장등으로 사실상 경계표시가 된 토지의 일부분을 매매목적물의 전체로 잘못 알고 매매계약을 체결하였다고 하여도 이러한 사실만으로 현장답사에서 확인한 토지부분만이 매매의 대상이 된다고는 할 수 없다.

원심판결이유에 의하면, 원심은 원고와 피고는 이 사건 4필의 대지 도합 6,179평을 매매목적물로 표시하여 매매계약을 체결하였는데 이중 1,727.85평이 제방 및 제방밖의 하천에 들어가 있는 사실과 피고가 현실로 담장을 둘러치고 공장부지로 점유사용하던 토지는 위 대지의 나머지 부분과 이에 인접한 국유하천부지 일부였는데, 원고와 피고는 위와 같이 공장부지로 점유사용중인 토지가 위 매매목적물인 4필의 대지 전체인 것으로 잘못 알고 현장답사를 하여 토지현황을 확인한 후 매매계약을 체결한 사실을 적법하게 확정한 후, 매매의 대상은 피고의 현실적 점유상황과는 관계없이 위 4필의 대지 도합 6,179평 전체라고 판단하고 있는바, 위와 같은 원심판단은 정당하고 소론과 같이 매매목적물의 특정에 관한 법리를 오해한 위법이 없으니 논지는 이유없다.

2. 같은 상고이유 제2점을 본다.

원심판결이 적법하게 확정한 사실에 의하면 매도인인 피고자신도 매매당시 매매목적 토지의 일부가 제방 및 하천부지로 들어간 것을 모르고 현실적으로 점유하던 공장부지 전부가 이 사건 토지인 것으로 잘못 알고 원고로 하여금 현장답사케 하였고 원고가 위 매매목적물을 인도받은후 측량하여 비로소 그 일부가 제방 및 하천부지에 들어간 것을 알게 되었다는 것이며, 또 매매당시 피고가 담장을 둘러치고 점유하던 공장부지의 형태 및 평수가 지적도상의 이 사건 대지의 그것과 비슷하게 되어 있었다는 것이다.

토지매매에 있어서 특단의 사정이 없는 한 매수인에게 측량 또는 지적도와의 대조등 방법으로 매매목적물이 지적도상의 그것과 정확히 일치하는지의 여부를 미리 확인하여야 할 주의의무가 있다고 볼 수 없으므로, 위 원심 확정사실과 같이 현장답사에서 매도인이 매매목적물이라고 제시하는 토지의 점유평수가 매매계약상 매매목적물의 평수와 비슷하고 그 토지의 지적일부가 하천부지에 편입되어 있음을 의심할만한 특별한 사정이 없었다면 원고가 위 토지매매당시 매매목적물을 측량하지 아니하거나 또는 현장답사에서 지적도와의 대조를 소홀히 하여 하천부지로 편입된 사실을 미리 발견하지 못하였다고 하여도 여기에 매수인의 과실이 있다고 할 수 없을 것이다.

위와 같은 취지로 판단한 원심조치는 정당하고 소론판례는 이 사건에 적절한 선례가 아니므로 논지는 이유없다.

3. 같은 상고이유 제3점을 본다.

민법 제582조,제580조 소정의 매도인의 하자담보책임에 관한 매수인의 권리행사기간은 재판상 또는 재판외의 권리행사기간이고 재판상 청구를 위한 출소기간은 아니라고함이 당원의 판례인바(1964.4.21. 선고 63다691 판결참조), 현재 이와 같은 견해를 변경할 필요를 느끼지 않는다.

이와 견해를 같이한 원심판결은 정당하고 논지주장과 같이 출소기간에 관한 법리를 오해한 위법이 없으니 논지는 이유없다.

4. 같은 상고이유 제4점을 본다.

원심판결이유에 의하면, 원심은 원고와 피고가 이 사건 대지 전부를 공장부지로서 매매하였는데 그중 일부인 1,727.85평이 제방 및 하천으로 되어 있어 공장부지로 사용할 수 없게된 이 사건에 있어서 이 하자로 인하여 매수인인 원고가 입은 손해는 위 하자있는 토지부분의 매매당시의 공장부지로서의 대금에서 하자있는 상태인 제방 및 하천으로서의 시가상당액을 공제한 금액이라고 봄이 상당하다고 전제한 후, 매매당시 원고와 피고는 이 사건 대지와 공장시설의 각 대금을 별도로 정함이 없이 합쳐서 그 대금총액을 520,000,000원으로 정하였는데 이중 대지대금은 286,000,000원에 상당하고 제방 및 하천으로 된 토지부분 1,727.85평의 그 현상대로의 매매당시 시가는 16,564,800원인 사실이 인정되므로, 결국 위 하자있는 토지부분의 매매대금액에서 그 현상대로의 시가액을 공제한 63,230,131원(286,000,000X1,727.85/6,179-16,564,800)이 원고가 입은 손해액이라고 판단하였다.

기록에 의하면, 원심은 1심 감정인 이민숙의 시가감정결과에 의하여 매매대금 총액 520,000,000원중 이 사건 대지대금상당액이 286,000,000원이라고 인정하였음이 명백한바, 위 감정인 작성의 시가감정서 기재내용을 자세히 살펴보면 위 감정인은 이 사건 대지 위에 있는 공장, 주택, 보일러 및 전기시설등의 매매당시 시가를 도합 234,000,000원으로 평가한 후 이를 매매대금총액 520,000,000원에서 공제하고 그 잔액 286,000,000원을 이 사건 대지의 매매대금으로 산정하였음이 명백하다.

그러나토지와 그 지상건물 및 시설등을 일괄하여 매매대금을 정한 경우에 그것이 토지와 건물 및 시설등의 각 시가액을 합산하여 정한 금액이라면 모르되 그렇지 않다면 그 매매대금액중 토지대금상당액을 가려내는 방법은 토지와 건물 및 시설물의 각 시가를 개별적으로 평가하여 그 비율을 알아낸 다음 그 비율에 의하여 매매대금액중 토지대금상당액을 산출하는 것이 가장 합리적이라고 할 것이며, 위 감정서 기재와 같이 매매대금액에서 건물 및 시설물의 시가를 공제하는 방법으로 토지대금상당액을 가려낸다면 만일 매매대금액이 토지와 건물 및 시설물의 각 시가합산액을 초과하거나 또는 이에 미달되는 때에는 토지대금상당액을 건물 및 시설물에 비하여 부당하게 과다 또는 과소하게 산정하는 불합리한 결과가 되고 말 것이다.

결국 위와 같은 불합리한 시가감정결과를 채용하여 손해액을 산정한 원심판결은 논리칙에 반하는 증거판단과 손해액산정에 관한 법리오해로 판결에 영향을 미친 위법을 저지른 것으로서 이는소송촉진등에 관한 특례법 제12조 제2항 소정의 파기사유에 해당한다고 하겠으므로 이점 논지는 이유있다.

5. 그러므로 원심판결을 파기하고, 사건을 원심법원에 환송하기로 하여 관여법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.

대법관 이일규(재판장) 전상석 이회창 정기승 이일규는 해외출장으로 서명날인불능임(재판장) 이회창