대법원 86다카1066 (1986.10.28)

한 건물내에 수개의 점포가 들어 있다가 그 중 한 점포임차인의 과실로 그 건물 전체가 소실된 경우와 이행불능으로 인한 손해배상의 범위

【원고, 피상고인】 원고

【피고, 상고인】 피고

【원심판결】 광주고등법원 1986.3.21. 선고 85나234 판결

【주 문】

원심판결을 파기하고, 사건을 광주고등법원에 환송한다.

【이 유】 상고이유를 본다.

원심판결 이유에 의하면, 원심은 원고가 피고로부터 1982.5.30. 피고소유의 광주시 동구 (주소 생략) 소재 목조와즙 평가건 상점 건물 1동 건평 36평 2홉 중 점포 1칸을, 그 임대차기간은 1982.5.30.부터 1983.5.30.까지 1년간, 임대차보증금은 금 8,000,000원으로 하고 월임료는 금 220,000원씩으로 정하여 임차한 후, 그 보증금을 모두 지급하고 입주하여 위 점포(이하 이 사건 점포라 한다)에서 ○○양복점이라는 상호로 양복점을 경영하던 중 1983.4.15. 05:13경 이 사건 점포내에서 화재가 발하여 위 상점 건물 전체가 소실된 사실은 당사자 사이에 다툼이 없다고 한 다음 원고는, 이 사건 점포가 위와 같이 소실됨으로써 임대인인 피고가 이를 원고로 하여금 사용, 수익하게 할 수 없게 되었으므로 이 사건 솟장부본 송달로써 위 임대차계약을 해지하고 그 임대차보증금의 반환을 구한다고 주장함에 대하여 피고는 원고의 책임있는 사유로 원고경영의 이 사건 점포내에서 발생한 위 화재로 위 상점 건물이 모두 소실됨으로서 원고는 피고가 지출하게 된 그 건물과 전기시설, 복구수리비 및 위 상점 건물내에 있는 점포 3칸을 그 복구기간동안 타에 임대하지 못하게 됨으로서 입게 된 월임료 상당금액의 손해를 배상하여야 할 것인바, 피고가 입은 위 손해액이 이 사건 임대차보증금액을 초과하므로 원고의 피고에 대한 임대차보증금 반환청구채권과 피고의 원고에 대한 위 손해배상채권을 대등액에서 상계하면 원고에게 반환할 보증금이 없으므로 원고의 이 사건 청구에 응할 수 없다고 항변한데 대하여, 통상 임대차관계가 종료되는 경우 임대인은 임차인에게 임대차보증금을 반환하여야 할 의무를 지는 반면, 임차인은 임대인에게 임대차목적물을 반환하여야 하고, 그 목적물을 반환하지 못하게 될 때에는 달리 특별한 사정이 없는한 그로 인한 손해배상책임을 면할 수 없다고 할 것인데, 위에서 인정한 사실에 의하면, 위 임대차기간 중 이 사건 건물이 화재로 소실되었음이 분명하므로 원고의 이 사건 임대차목적물 반환채무는 이행불능상태에 이르렀으니 원고가 이 사건 점포를 관리함에 있어서 선량한 관리자로서의 주의의무를 다하였다고 인정되지 않는 한 원고는 이로 인한 손해배상책임을 면할 수 없다고 하겠으나, 임대차목적물의 범위를 벗어나는 건물의 소실로 인한 손해는 원고에게 중대한 과실이 있음이 입증되지 않는 한 그 배상을 구할 수 없다고 설시하고, 원고가 배상할 범위에 관하여 이 사건 소실된 건물의 복구비중 소실된 건물 36평 2홉에서 원고가 임차한 점포 4평의 비율에 상응하는 금원(즉, 전체복구비 × 4 / 36.2)을 원고가 배상하여야 할 손해액이라고 판시하고 있다.

그러나 기록에 비추어 볼 때 이 사건 소실된 건물은 구조가 목조건물로서 건물전체가 1칸 내지 2칸 정도의 점포(원고경영의 양복점과 맥주집, 찻집, 만두집 등)로 구분되어 있는데 각 점포가 구조상 독립하여 있는 것이 아니라 서로 벽을 통하여 인접하므로서 각 유지존립함에 있어 불가분일체를 이루고 있는 사실을 인정할 수 있는바 이와 같이 구조가 목조건물로서 원고가 임차한 점포만이 구조상 독립하여 존재하고 있는 것이 아니라 한 건물에 1칸 내지 2칸 정도의 수개의 점포가 인접되어 있어 그중 한개의 점포를 임차하고 있는 경우에는 화재로 인한 위 임차물반환의무의 이행불능으로 인한 손해배상으로서는 그 임차점포에만 한할 것이 아니라 이를 유지존립시킴에 있어 불가분일체를 이루고 있는 인접된 점포들에 대한 손해에 관해서도 그 배상을 할 의무가 있다고 보는 것이 상당하다 할 것이다.

결국 원심은 구조상 독립하여 존재하고 있지 아니하고, 서로 유지존립함에 있어서 불가분일체를 이루고 있는 건물의 일부임대의 경우, 화재로 인한 손해배상의 범위에 관한 법리를 오해한 위법이 있다 할 것이므로 이를 탓하는 논지는 이유있다.

따라서 원심판결을 파기하고, 다시 심리판단케 하기 위하여 사건을 원심법원에 환송키로 관여법관의 의견이 일치되어 주문과 같이 판결한다.

대법관 김달식(재판장) 정기승 박우동