대법원 85다카971 (1987.04.28)

가.농지개혁법 제19조 제2항 소정의 소재지관서 증명이 없는 농지매매계약의 효력

나. 농지매수인이 자신의 사정으로 소재지관서의 증명을 발급받을 수 없다는 이유로 한 매매계약의 무효주장과 신의칙 위반 여부

다. 매매계약 체결의 대리권을 가진 자가 곧바로 그 매매계약의 해제권도 가지고 있는지 여부

【원고, 피상고인겸 부대상고인】 김영옥소송대리인 변호사 박홍우 소송복대리인 변호사 정해원

【피고, 상고인겸 부대피상고인】 김경수 소송대리인 변호사 김정현

【원심판결】서울고등법원 1985.4.18 선고 84나2153 판결

【주 문】

상고와 부대상고를 모두 기각한다.

상고 소송비용은 각자의 부담으로 한다.

【이 유】 상고이유를 판단한다.

1. 원고의 부대상고이유에 대한 판단

농지개혁법 제19조 제2항에 규정된 소재지관서의 증명은 농지매매의 성립요건이 아니므로 반드시 매매계약체결당시에 있어야만 하는 것은 아니고, 계약체결당시 농지매매증명이 없다 하여 채권계약인 매매가 무효로 돌아가는 것도 아니라 할 것이며, 또한 스스로 농지를 매수하기로 하는 매매계약을 체결한 농지매수인 자신이 농가가 아니고 자영의 의사도 없다거나 혹은 서울에 거주하고 있어서 소재지관서의 증명을 발급받을 수 없다는 등의 이유를 들어 그 농지매매계약의 무효를 주장하는 것은 신의칙에 위배되어 받아들일 수 없다고 봄이 상당하다 할 것인바, 같은 취지에서 원고가 피고로부터 농지인 이 사건 부동산을 매수하기로 한 매매계약의 무효를 주장하고, 위 매매계약의 계약금 및 중도금조로 지급한 금원의 반환을 구하는 원고의 주위적 청구를 배척한 원심의 조치는 정당하고, 거기에 논지가 주장하는 바와 같은 농지매매에 있어서의 소재지관서의 증명에 관한 법리를 오해한 위법이 없다. 논지 이유없다.

2. 피고의 상고유에 대한 판단

(1) 상고이유 제1점에 대하여,

논지는, 피고는 소외 권옥택의 소개로 이 사건 부동산을 소외 김정식에게 재매매하고 그에 대한 소유권이전등기를 경료하여 주기에 앞서 소외 권옥택으로부터 이 사건 매매계약의 해제승낙을 받았고, 혹은 적어도 소외 권 옥택의 소개로 위 재매매계약이 체결된 이상 이는 매수인인 원고측으로부터 해제승낙을 받은 것으로 보아야 하므로 이 사건 매매계약은 위 재매매계약 체결이전에 적법히 해제되었다고 주장한다.

그런데 논지가 주장하는 바와 같은소외 권옥택의 행위에 의하여 이 사건 매매계약에 대한 해제의 효과가 발생하려면 소외 권옥택이 이 사건 부동산을 실질적으로 매수한 본인이거나 혹은 적어도 매수명의자인 원고로부터 원고를 대리하여 이 사건 매매계약을 해제할 수 있는 대리권을 부여받았음을 요한다 할것인바, 기록에 대조하여 살펴보면 이 사건 매매계약은 원고가 매수인이고, 소외 권옥택은 원고의 대리인으로서 이 사건 매매계약을 대리체결하였던 것에 불과한 사실을 알 수 있고, 또한 논지가 주장하는 바와 같이소외 권옥택이 이 사건 매매계약을 소개하고, 원고를 대리하여 이 사건 매매계약을 체결하였다 하여 곧바로 소외 권옥택이 원고를 대리하여 이 사건 매매계약의 해제등 일체의 처분권과 상대방의 의사를 수령할 권한까지 가지고 있었다고 볼 수는 없다할 것이고, 달리 기록상 소외 권옥택이 그와 같은 대리권한을 가지고 있었다고 볼 자료가 나타나 있지 아니하므로, 이를 전제로 한 소론 주장은 이유없다할 것이고, 또한 원심이 소외 권옥택이 위 재매매계약을 소개할 당시 원고를 대리할 권한없는 그가 이 사건 매매계약의 이행여부는 어떻게 할 것이고, 지급된 계약금은 어떻게 처리하기로 하였는지를 석명하여 심리하지 아니하였다 하여 심리미진에 해당한다고 볼 수도 없다. 논지 이유없다.

(2) 상고이유 제2점에 대하여,

기록에 대조하여 살펴 보면, 소론 주장과 같이 원고가 피고에게 이 사건 매매잔대금을 지급할 능력이 없으니 이 사건 매매계약을 해약하겠다고 통지한 사실을 인정할 증거는 없고, 다만 기록에 의하면 원고가 피고에게 이 사건 매매계약금 및 중도금조로 지급한 금원중 일부를 돌려주고 이 사건 매매계약을 해제하여 달라고 요청하였으나 합의까지 이르지는 못하고 중간에 결렬된 사실과 그후 원고가 잔대금지급기일이 경과할 때까지 잔대금을 지급하지 아니하고, 소재지관서의 증명을 받을 수 있도록 주소지를 이 사건 부동산의 소재지로 이전하지도 아니한 사실은 인정되나, 위와 같은 사실만으로는 원고가 이 사건 매매잔대금을 지급하지 아니할 의사를 표시한 것으로 볼 수는 없다 할 것이므로, 같은 취지의 원심판단은 정당하고, 거기에 논지가 주장하는 바와 같은 계약해제의 법리를 오해한 위법이 없다.

(3) 상고이유 제3점에 대하여,

기록에 의하면, 원고의 이 사건 잔대금지급의무는 피고의 등기제서류 교부의무와 동시에 상환키로 하였음을 알 수 있으므로 약정된 잔대금지급기일이 경과되었다 하더라도 피고가 등기제서류에 대한 이행의 제공을 하기 전에는 원고에게 잔대금지급에 대한 지체책임이 생기지 않는다 할 것인바, 기록을 살펴보아도 피고가 위와 같은 이행의 제공을 하였다고 볼 아무런 증거가 없으므로 원고에게 잔대금지급에 대한 지체책임이 있음을 전제로 하여 원고가 계약을 위반하는 경우 계약금을 몰취하기로 한 약정에 따라 이 사건 매매계약금은 피고에게 몰취된 것으로 보아야 한다는 소론 주장은 받아들일 수 없다. 논지 이유없다.

3. 그러므로 원고의 부대상고와 피고의 상고를 모두 기각하고, 상고소송 비용은 각자의 부담으로 하여 관여법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.

대법관 황선당(재판장) 이병후 김달식