서울고등법원 87나3877(본소), 3878(반소) (1988.01.25)

【원고, 반소피고, 피항소인겸 부대항소인】 사단법인 신장공설시장 번영회(소송대리인 변호사 김준열)

【피고, 반소원고,항소인 겸 부대피항소인】 피고

【원심판결】 수원지방법원 성남지원 1987. 7. 16. 선고 87가합87(본소),295(반소) 판결

【주 문】

1. 제1심판결의 본소에 관한 부분과 반소에 관한 부분중 원고(반소피고)패소부분을 취소하고, 이에 해당하는 피고(반소원고)의 반소청구를 기각한다.

2. 피고(반소원고)의 항소를 기각한다.

3.소송총비용은 본소,반소 모두 피고(반소원고)의 부담으로 한다.

【청구취지】 본소:피고(반소원고, 이하 피고라고만 한다)는 원고(반소피고,이하 원고라고만 한다)에게 별지목록기재 부동산중 2층시장 333평 2홉 3작을 명도하라. 소송비용은 피고의 부담으로 한다라는 판결과 가집행선고.

반소:원고는 피고에게 금73,838,400원을 지급하라. 소송비용은 원고의 부담으로 한다라는 판결과 가집행선고.

【이 유】 본소 및 반소를 함께 살펴본다.

피고가 1985. 9. 8. 원고와, 원고 소유의 별지목록기재 부동산 중 2층 상가건물(이하 이 사건 건물2층이라 한다)에 관하여 임차보증금35,000,000원, 임차기간 1985. 9. 9.부터 36개월, 차임은 처음1년간은 없고 1986. 9. 9. 까지는 매월 금700,000원으로, 관리비는 1985. 7.부터 같은 해 12. 까지는 매월 금200,000원, 1986. 1. 1.부터 1년간은 매월 금300,000으로 정하여 임대차계약을 체결하고, 계약당일 계약금2,000,000원을 지급한 것을 비롯하여 1985. 11. 23. 까지 임차보증금으로 합계 금18,000,000원을 현금으로 지급하고 1985. 9. 9. 이 사건 건물2층을 명도받은 사실은 당사자 사이에 다툼이 없고, 성립에 다툼이 없는 갑 3호증의2,3, 인영부분에 다툼이 없으므로 문서전체의 진정성립이 추정되는 갑 2호증(피고는, 위 갑 2호증은 그 내용을 잘 모르는 상태에서 원고가 일방적으로 작성하여 피고의 도장을 찍은 것이라고 주장하나, 이에 들어 맞는 듯한 제1심증인 소외 1의 증언은 믿지 아니하고 달리 이를 인정할 만한 증거가 없으므로 위 주장은 이유없다)의 각 기재에 의하면, 원,피고는 이 사건 임대차계약시 임차인이 임차기간중 1개월이상 계속하여 이 사건 건물2층에서 영업을 하지 않을 때에는 임차인이 시설한 일체를 포기하는 것으로 보고 임대인이 일방적으로 해약할 수 있는 것으로 약정한 사실을 인정할 수 있고 반증없으며, 한편 위 갑 2호증의 기재와 위 소외 1의 증언(앞에서 배척한 부분 제외)에 의하면 원,피고는 위 임대차계약시 피고가 전임차인인 소외 1의 원고에 대한 계약금5,000,000원의 반환채권을 양수받아 위 금5,000,000원을 피고가 원고에 대한 이 사건 임차보증금의 일부로 충당하기로 약정한 사실을 인정할 수 있고, 이에 어긋나는 듯한 갑5,6,7각 호증의 각 기재는 믿기 어렵고, 달리 반증이 없다.

원고는, 피고가 약정상의 임차보증금30,000,000원을 현금지급하는 경우에 한하여 위 소외 1로부터 지급받은 금5,000,000원을 피고에게 반환할 보증금의 일부로 하기로 한 것이라고 주장하나, 위 갑 2호증의 기재만으로는 그와 같은 조건을 붙인 것으로 볼 수 없고 달리 이를 인정할 증거가 없으므로 위 주장은 이유없다.

따라서 피고가 1986. 2. 28. 이래 영업을 폐지한 사실은 이를 자인하고 있을 뿐만 아니라 나머지 임차보증금12,000,000원(35,000,000-18,000,000-5,000,000)과 소정의 차임 및 관리비를 지급하였다는 주장입증이 없는 이 사건에 있어서 이사건 임대차계약은 피고의 위와 같은 영업폐지 및 2기이상의 차임연체 등의 채무불이행으로 말미암아 그 해지의 의사표시가 담긴 이사건 솟장부본이 피고에게 송달된 날임이 기록상 명백한 1987. 3. 24. 자로 적법히 해지되었다 할 것이므로, 특별한 사정이 없는 한 피고는 원고에게 이 사건 건물 2층을 명도할 의무가 있다 할 것이다.

이에 피고는 첫째, 원고는 위 임대차계약 체결당시 피고에게 1985. 12. 31. 까지 이 사건 건물주위에 원고가 불법으로 축조한 무허가 건물들을 철거할 것을 약정하고도 위 약정에 위배하여 위 철거를 하지않아 위 상가가 활성화되지 않으므로 피고는 원고의 위 약정불이행으로 잔여 임차보증금을 지급하지 않고 영업을 중지한 것이라고 주장하나, 원고가 위 무허가 건물을 철거할 것을 약정하였다는 점에 들어맞는 듯한 위 소외 1의 증언은 믿지 아니하고 달리 이를 인정할 만한 증거가 없으므로 위 주장은 이유없다.

피고는 둘째, 위 관리비는 원고가 이 사건 상가 건물을 관리함에 있어 이 상가를 청소하는 등의 조건부로 관리비를 납부하기로 한 것인데 원고가 이를 이행하지 아니하므로 관리비의 납부를 하지 않은 것이라고 주장하나, 제1심증인 소외 2의 증언과 변론의 전취지에 의하면 원고는 위 상가 건물을 경비하고 청소하는 등 제대로 관리를 하여온 사실을 인정할 수 있으므로 위 주장도 이유없다.

피고는 셋째, 원고는 1986. 12. 경 이 사건 상가건물의 3층 임차인인 소외 3에게 3층을 오르기 위한 옥외계단을 설치하도록 승낙하여 위 소외인이 위 옥외계단을 설치하고 이 사건 건물 2층의 전용계단을 폐쇄시킴으로써 임차인이 이 사건 건물 2층에 대한 사용수익권을 침해하였으므로 피고의 채무불이행을 전제로 한 이 사건 명도청구에 응할 수 없다고 주장하므로 보건대, 성립에 다툼이 없는 을3,4각호증, 공문서이므로 진정성립이 추정되는 을 8호증의 1의 각 기재에 의하면 이 사건 건물 3층 임차인인 소외 3이 원고의 승낙하에 이 사건 건물 2층에 오르기 위하여 설치된 5개의 계단중 1개의 2층전용 계단을 차단하고 상품운송의 편익과 안전대피를 위하여 건물외벽에 3층을 오르기 위한 옥외계단을 설치한 사실은 인정할 수 있으나, 위 사실만으로는 원고가 피고의 임대차목적물에 대한 사용수익권을 침해하였다고 보기에 부족하고 달리 이를 인정할 만한 증거가 없으므로 위 주장도 이유없다.

피고는 끝으로 이 사건 임대차계약 체결당시에는 이 사건 건물 2층은 1982. 2. 경 발생한 화재로 내부시설이 모두 소실된어 내부의 벽과 바닥의 콘크리트 골조밖에 남아 있지 아니하였으므로 피고는 이 건물을 상가로 운영키 위하여 원고의 승낙을 받고 점포31개를 시설하여 그 점포시설비 및 이에 따른 전기공사비로 금50,838,400원을 지출하였는 바, 위 점포시설 및 전기시설은 이 건물에 부속된 물건으로서 피고의 소유에 속하고 건물의 구성부분이 되지 아니하고 이 건물사용에 객관적 가치를 증가시키는 물건이고, 그렇지 않다 하더라도 피고가 임차물의 보존에 관한 필요비로서, 또는 유익비로서 금원을 지출한 경우에 해당하므로, 원고로 부터 위 부속물의 매수대금 상당액 내지 필요비 또는 유익비와 이미 지급하였거나 지급한 것으로 간주되는 임대차보증금 합계 금23,000,000원을 지급받을 때까지 이 사건 명도청구에 응할 수 없고, 나아가 반소청구로서 위 부속물매수대금상당액 내지 필요비 또는 유익비와 임차보증금의 지급을 구한다고 주장한다.

그러므로 살피건대 위 임대차계약이 앞서 본 바와 같이 2기 이상의 차임연체등 피고의 채무불이행으로 인하여 해지된 것인 이상 피고에게 부속물매수청구권이 있다고 볼 수 없고, 위 갑 2호증의 기재와 제1심증인 이진완, 이구상, 소외 2의 각 증언에 의하면, 피고는 이 사건 임대차계약체결시 위 건물 2층의 점포시설 등을 위하여 투입하는 비용에 대한 일체의 변상 또는 권리를 포기하기로 하여 임차목적물에 관한 필요비 또는 유익비의 상환청구권을 포기한 사실이 인정되고, 이에 어긋나는 듯한 을1호증의1내지3, 을11호증의 각 기재와 위 소외 1, 제1심증인 소외 4의 각 증언은 믿기 어렵고 달리 반증이 없으므로, 피고의 위 주장은 어느것이나 더 나아가 살펴 볼 필요없이 이유없다.

끝으로 임차보증금반환 주장에 관하여 보건대, 피고가 원고에게 임대차보증금으로 현실적으로 지급한 금18,000,000원과 소외 1로부터 승계한 계약금5,000,000원을 합하여 금23,000,000원을 지급한 사실은 앞서 본 바와 같지만, ①한편 성립에 다툼이 없는 갑 12호증의 1의 기재에 의하면, 피고의 채권자인 소외 5는 서울지방법원 동부지원에 채무자 피고, 제3채무자 원고로 하여 이 사건 임대차보증금 반환청구권중 금10,100,000원 부분에 대하여 채권압류 및 전부명령을 신청하여 위와 같은 내용의 같은 달 22 자 같은 법원 86타 4333,4334호의 채권압류 및 전부명령이 1986. 3. 24. 원고에게 송달된 사실을 인정할 수 있고 반증없으므로 피고는 위 금23,000,000원의 임대차보증금반환채권중 위 금10,100,000원 부분에 대하여는 그 권리를 상실하게 되었다 할 것이고, ②성립에 다툼이 없는 을12호증의 2의 기재와 위 소외 2의 증언 및 변론의 전취지를 모아 보면 (위 소외 2의 증언 중 뒤에서 믿지 않는 부분 제외), 피고가 이 사건 건물 2층을 임차한 이후 체납된 전기료는 위 임대차계약체결 이전의 것으로서 피고가 인수하여 지급하기로 한 1985. 6월 및 7월분의 전기료252,380원과, 1985. 12.부터 1986. 4. 까지의 전기료 금1,574,850원이 되고, 피고의 위 전기료 체납으로 인하여 위 건물2층이 단전되어 1986. 7. 15. 원고가 위 체납된 전기료를 대납하고 같은 달21. 금483,230원을 한국전력공사 강동지점에 납부하여 전기시설을 복구하였고, 그 이후 1986. 12. 까지 사용하지 않더라도 내어야 하는 기본전기료 금601,890원을 각 그 무렵 대납한 사실을 인정할 수 있고 이에 어긋나는 위 소외 2의 증언은 믿지 아니하고 달리 반증이 없으며, ③또한 위 갑2호증의 기재에 의하면, 원, 피고는 위 임대차계약체결시 피고의 귀책사유로 위 임대차계약이 해지된 경우에는 임대차보증금으로 지급한 금원중 계약금2,000,000원 상당액의 반환청구를 하지 못하도록 약정한 사실을 인정할 수 있고 반증없고, ④임대차계약 종료시까지의 피고가 연체한 월 차임은 금4,561,290원(700,000 × 202/31)이 되고 관리비는 금4,800,000원 [(200,000 × 6) + (300,000 × 12)]임이 계산상 명백하므로 이 사건 임차보증금12,900,000원 (23,000,000 - 10,100,000)의 반환채무는 여기에서 공제되어야 할 위 ②,③,④의 합계 금 14,273,640원(252,380 + 1,574,850 + 483,230 + 601,890 + 2,000,000 + 4,561,290 + 4,800,000)에 미달하는 금액임이 명백하여 모두 소멸하였다고 할 것이므로 피고의 위 임차보증금반환주장은 모두 이유없음에 돌아 간다 할 것이다.

그렇다면 원고의 본소청구는 이유있으므로 이를 인용하고, 피고의 반소청구는 이유없으므로 이를 기각하여야 할 것인 바, 제1심판결은 이와 일부 결론을 달리하여 본소에 관하여는 금10,591,280원의 지급과 상환으로 피고에게 이 사건 건물 2층의 명도룰 명하고, 반소에 관하여는 위 건물명도와 상환으로 원고에게 위 금원의 지급을 명하여 부당하므로 원고의 부대항소를 받아들여 제1심판결의 본소 및 반소 중 원고 패소부분을 취소하고, 원고 패소부분에 해당하는 피고의 반소청구를 기각하며, 피고의 항소는 이유없으므로 기각하고, 소송비용의 부담에 관하여는 민사소송법 제96조, 제89조를 적용하여 주문과 같이 판결한다.

판사 유근완(재판장) 김태훈 정은환