대법원 89누5461 (1990.10.10)

가. 기준지가가 고시된 지역 내의 수용토지에 대한 손실보상액 산정방법

나. 수용토지에 대한 손실보상액이 적정함을 입증하기 위하여 처분청이 취해야 할 조치

【원고, 피상고인】 남태원 외 3인 소송대리인 변호사 이병용 외 4인

【피고, 상고인】 중앙토지수용위원회

【피고보조참가인】 서울특별시 피고 및 피고보조참가인 소송대리인 변호사 김달식

【원심판결】서울고등법원 1989.6.21. 선고 86구1129 판결

【주 문】

상고를 기각한다.

상고비용은 피고의 부담으로 한다.

【이 유】 상고이유를 본다.

토지수용법(1989.4.1. 법 제4120호로 개정되기 전의 것) 제47조 제2항,구 국토이용관리법(1989.4.1. 법 제4120호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제29조 제3항,제5항,구 동법시행령(1989.8.18. 대통령령 제12781호로 개정되기전의 것, 이하 같다) 제48조 제1항,제49조의 규정등에 의하면기준지가가 고시된 지역내의 토지에 대한 보상액을 산정함에 있어서는 수용대상토지에 대하여 당해지역내에 지목별 등급에 따라 미리 정하여져 있는 여러 표준지 중 대상토지와 지목 및 등급이 같은 하나의 표준지를 선정하여 그 표준지의 기준지가를 기준으로 하되 대상지역 공고일 이후의 위 법령 등이 들고 있는 모든 가격산정 요인들을 구체적, 종합적으로 참작하여 그 각 요인들이 빠짐없이 모두 반영된 적정가격을 산출해야 한다는 뜻으로 해석하여야 할 것이며 (1989.5.9.선고 87누514 판결 등 참조) 또손실보상액이 적정하다고 하기 위하여는 처분청이 수용대상토지에 대한 표준지와 보상액산정 요인들을 구체적으로 특정명시하고, 나아가 평가의 기준 및 방법의 여하에 따라 평가의 결과인 보상액이 달라질 수 있음은 통상 예견할 수 있는 것이므로 그 산정요인들을 어떠한 방법으로 참작하였는지를 구체적으로 명시하여서 보상액평가에 관한 원칙의 선택이 적법함을 입증하여야 할 것이다(1989.5.23.선고 88누5488 판결 등 참조).

원심판결 이유에 의하면 원심이, 그 채택증거에 의하여 판시와 같이 이 사건 수용대상토지들에 대한 이의재결보상가격이 산정기초가 된 4개의 감정평가서 중 원고 남태원, 이금여 소유 토지를 감정평가한제1 및제2토지평가사합동사무소(이하제1 또는제2사무소라 한다)의 것은 위 원고들 소유토지 전부에 대하여 인근 유사토지의 정상거래가격이 조사 침착되지 아니하였고 원고 이금여 소유의 토지에 관하여는 하나의 평가대상에 대하여 수개의 표준지를 나열하고 있어 어떤 토지를 표준지로 삼았는지 알수 없으며, 원고 김진혁, 이옥단 소유의 토지를 감정평가한제3 및제4토지평가사합동사무소(이하제3 또는제4사무소이라 한다)의 것은 같은 토지에 대하여 서로 선정한 표준지가 상이할 뿐만 아니라 그 기준지가 마저 상이하여 이를 위 토지들에 대한 적법한표준지의 선정으로 볼 수 없으며 인근 유사토지의 거래가격을 참작함에 있어서 양 평가서 모두 목동 208의9 답이 1982.2.23. 평당 65,000원에 매매된 사례를 유사사례로 보아제3사무소는 위 거래사례는 정상적인 거래가격보다 10퍼센트 높은 가격으로 거래된 것으로 인정하여 우선 이 요인을 배제하고 위 거래가격을 이 사건 토지가 택지개발예정지로 지정된 1983.6.28. 현재의 가격으로 환산하면 평당100,000원(65,000원 x 위 기간중의 지가상승율 1.72 x사정보정 90/100) 가량이 되나 이는 위 거래사례와 유사한 토지의 기준시가 28,000원을 위 지구지정시점의 가격으로 환산한 가격 72,800원(28,000원 x 지가상승율 2.60)과 대비할 때 37퍼센트 (100,000원/ 72,000원 = 1.37) 가량의 초과상승요인이 있었던것으로 된다고 한 후 동일수급권 내의 유사지역 및 중계, 상계지구의 지가변동율을 고려하면 위 상승요인 중 25퍼센트를 반영함이 타당하다고 하여 이 참작율을 다른 토지들에 대해서와 함께(기준지가에 지가상승율, 지역 및 개별요인을 적용한 값에) 일률적으로 1.25배씩 반영하고 있고,제4사무소는 위 거래사례의 가격은 평당 65,000원이나 그 정상거래가격은 60,000원정도로 보아야 한다고 하고 이를 위 지구지정 당시의 가격으로 환산하면, 평당102,000원(60,000원 x 지가상승율 1.71)이 되는데 평가대상토지의 기준지가 28,000원을 위 지구지정시점의 가격으로 환산하면 평당 72,800원이므로 이에 위 지구지정시의 가격을 평당 100,000원으로 보고 여기에 다시 수용재결시까지의 지가상승율을 반영하는 방법으로 평가액을 산출하고 있는바, 표준지와의 개별요인이 유사하다고 하면서 동일 수급권 내의 유사토지 또는 이 사건 토지가 위치한 곳과 무관한 중계, 상계지구와 비교한다는 이유 등을 들어 거래사례의 가격을 감액하거나 비율을 낮추어 적용한 것은 평가자의 주관적인 의견이 지나치게 작용한 것으로 보여지는 등 그 가격을 합리적으로 참작하였다고 보기 어렵다 할 것이며 그와 같은 방법으로 평가한 결과 이 사건 토지의 수용재결일 이전인 1986.2.20.일을 평가기준일로 하여 재고시된 기준지가(1979.12.12.의 당초 고시와 위 재고시 시에 공통적으로 표준지로 고시되었고 이 사건토지와 위치, 지목, 이용상황 등이 유사한 토지의 기준지가에 의한 것임)에 비하여 그 4분의 1 정도에 불과하고, 대체로 보아 구 국토이용관리법의 관계규정 등에 따라 평가한 것으로 보이는 원심감정인의 감정결과에 비하여도 낮게 평가되고 있음에 비추어 위 각 합동사무소의 감정평가는 관계법령 규정에 따라 적법하게 된 것이라 할 수 없고 따라서 이를 기초로 한 이 사건 이의재결을 위법하다고 판단하였다.

기록에 비추어 살펴보면 원심의 위 인정과 판단은 이를 수긍할 수 있고 그 증거취사 과정에 채증법칙위반의 위법이나 위 구 국토이용관리법 등에 관한 법리 오해의 위법이 없다. 논지는 이유없다.

그러므로 상고를 기각하고 상고비용은 패소자의 부담으로 하기로 하여 관여 법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.

대법관 배석(재판장) 이회창 김상원 김주한