대법원 90누10094 (1991.05.24)

가. 구 국토이용관리법 제29조 제5항(1989.4.1. 법률 제4120호로 개정되기 전의 것)이 기준지가고시지역 내의 토지수용을 위한 보상액을 결정함에 있어 참작하도록 규정하고 있는 인근유사토지의 정상거래가격의 의미

나. 거래사례토지가 보상대상토지들과는 그 크기, 형태, 용도, 가로 및 획지조건 등이 다르고, 그 매매가액에 택지개발사업에 의한 개발이익이 포함되어 있어 위 거래가격을 참작하지 아니한 보상대상토지의 감정평가가 부적절하다고 할 수 없다고 본 사례

【원고, 피상고인】 원고 1 외 2인 원고들 소송대리인 변호사 한광세 외 1인

【피고, 상고인】 중앙토지수용위원회 외 1인 피고들 소송대리인 변호사 박준양

【원심판결】 서울고등법원 1990.11.9. 선고 88구6773 판결

【주 문】

원심판결을 파기하고 사건을 서울고등법원에 환송한다.

【이 유】 피고들 소송대리인의 상고이유에 대하여

원심판결 이유에 의하면, 원심은 피고 중앙토지수용위원회가 이 사건 이의재결시 보상액산정의 기초로 삼은 ○○ 및 △△토지평가사합동사무소의 감정평가는 기준지가가 고시된 지역내에 있는 이 사건 토지들의 보상액을 평가함에 있어 서울시 도봉구 (주소 1 생략) 전 11,400 제곱미터의 토지가 1987.6.30. 피고 대한주택공사와 소외 흥안운수주식회사와의 사이에 제곱미터당 216,140원에 거래된 사례가 있음에도 이를 포착하지 못하여 인근유사토지의 정상거래가격을 참작하지 아니하였고, 지역요인 및 개별요인에 대한 품등비율의 산출 및 적용의 근거를 제시하지 않았으며, 또한 위 △△토지평가사합동사무소의 감정평가는 표준지를 특정 명시하지 아니하였거나 토지이용지목이 이 사건 부동산과 상이한 토지를 표준지로 선정함으로써 위 각 평가는 구 국토이용관리법 등 관계법령에 위배된 것이라고 한 다음, 원심 감정인 소외인의 1990.7.4. 자 감정서에 의한 감정내용은 같은 구 (주소 2 생략) 토지를 표준지로 선정하고, 위 표준지의 기준지가를 기준으로 하여, 이에 지가상승율을 적용하여 시점수정을 하고, 지역요인 및 개별요인의 대비에 의한 품등비교율을 적용하여 이 사건 각 토지들에 대한 기준지가를 기준으로 한 평가액을 산출하고, 한편으로 위 (주소 1 생략) 토지에 대한 위 거래사례를 조사하여 위 거래사례의 제곱미터당 가액 금 216,140원에서 토지개량비 제곱미터당 금 9,000원을 공제한 금 207,140원을 기준으로 하여 지가변동율에 의한 시점수정과 지역요인 및 개별요인에 의한 품등비교를 하여 이 사건 각 토지에 대한 인근유사토지의 정상거래가격을 기준으로 한 평가액을 산출한 다음 동 가액을 위 기준지가를 기준으로 평가한 가액으로 나눈 배율 중 각 2를 인근유사토지정상거래참작비율이라 하여 이를 위 기준지가를 기준으로 평가한 가액에 곱하여 이 사건 토지들에 대한 정당보상액을 평가하였다.

구 국토이용관리법 제29조 제5항(1989.4.1. 법률 제4120호로 개정되기 전의 것)에 의하면 기준지가고시지역 내의 토지 수용을 위한 보상액을 결정함에 있어서 인근유사토지의 정상거래가격을 참작하여야 한다고 하고 있는바, 위 규정에서 말하는 인근유사토지의 정상거래가격이라 함은 보상대상토지의 인근, 유사지역에 속하며 지목, 지적, 형태, 이용현황, 용도지역, 공법상제한 등 자연적 사회적 조건이 동일 또는 유사한 토지에 관한 것이고 또한 개발이익이 개재되지 아니하고, 투기적인 것이 아닌 정상적인 거래에서 형성된 가격이라고 할 것이다.

그런데 기록에 의하면, 이 사건 토지들은 부정형의 토지임에 반하여 위 거래사례지는 가로 및 획지 조건이 좋고 그 면적도 이 사건 토지들 보다 2.6 내지 45배의 넓은 장방형의 토지이고, 한편 앞에서 본 거래사례지는 1985.4.1. 피고 대한주택공사가 시행하는 상계동 택지개발사업지구에 편입되었음에 반하여 이 사건 토지들은 1987.6.16.에야 위 택지개발예정지구로 추가 지정되었으며, 피고 대한주택공사가 위 거래사례지를 이 사건 택지개발사업을 위하여 1986.5.23. 취득하였다가 구획정리 등 택지개발사업을 시행한 다음 이를 공개경쟁 입찰을 통하여 위 소외 회사에게 용도를 버스터미널 부지로 제한하여 매도한 사실 등을 엿볼 수 있으므로 위 거래사례토지는 이 사건 토지들과는 그 크기, 형태, 용도, 가로 및 획지조건 등이 다르고, 또한 위 매매는 구획정리 등에 의한 개발사업이 시행된 후에 그 개발사업지구 내의 토지의 일부를 버스터미널 용지라는 특정용도로 지정하여 한 거래로서 위 매매가액에는 택지개발사업에 의한 개발이익이 포함되었다고 할 것이고, 따라서 ○○ 및 △△토지평가사합동사무소가 감정평가를 함에 있어 원심이 들고 있는 위 거래사례를 포착하지 못하여 그 거래가격을 참작하지 않았다 하여 그 평가가 부적절한 것이라고 할 수 없으며, 또한 원심 감정인은 위 거래사례를 기준으로 평가함에 있어서 위 거래사례상의 매매가액과 기준지가를 기준으로 평가한 가액과의 비율중에서 아무런 근거나 이유를 제시하지도 않고 그 중 2를 위 기준지가를 기준으로 산출한 가액에 곱하여 이 사건 토지들의 보상평가액을 산출하고 있는바, 위와 같은 평가방법은 부적절한 평가라고 하지 않을 수 없다.

원심이 위 ○○ 및 △△토지평가사합동사무소가 감정평가를 함에 있어 위 거래사례를 포착하지 못하여 그 거래가격을 참작하지 않았으므로 동 평가는 위법한 평가이고, 위 원심감정인의 감정평가액이 토지수용법이나 구 국토이용관리법 등의 수용토지보상평가에 관한 관계규정에 따라 적법하게 산출된 가액이라고 판단한 것은 필경 토지수용보상가액 산정에 관한 법리를 오해하였거나 채증법칙을 위배한 허물이 있고 이러한 잘못은 판결 결과에 영향이 있다 할 것이다. 이 점을 지적하는 논지는 이유 있다.

그리하여 다른 상고논지에 대하여 판단을 할 것 없이 원심판결을 파기하고 사건을 다시 심리 판단케 하기 위하여 원심법원에 환송하기로 관여 법관의 의견이 일치되어 주문과 같이 판결한다.

대법관 김상원(재판장) 박우동 배석 윤영철