대법원 91다21244 (1991.11.12)

가. 매수인이 매도인의 협조로 건물을 전세놓거나 전매하여 그 대금으로 잔금을 지급하겠다는 등의 의사를 표시한 것이 잔금채무를 이행하지 아니할 의사를 미리 표시한 것으로 볼 것이라고 한 사례

나. 서울특별시무허가건물대장상의 소유자명의변경청구가 소의 이익이 있는지 여부(적극)

【원고, 상고인 겸 피상고인】

【피고, 피상고인】

【피고, 상고인】

【원심판결】 서울민사지방법원 1991.5.15. 선고 91나666 판결

【주 문】

원심판결 중 피고 2에 대한 부분을 파기하고, 이 부분 사건을 서울민사지방법원 합의부에 환송한다.

원고의 피고 1에 대한 상고를 기각하고, 이 부분 상고비용은 원고의 부담으로 한다.

【이 유】 상고이유를 본다.

원고의 상고이유를 판단한다.

기록을 살펴보면 원심의 사실인정은 수긍할 수 있고, 거기에 채증법칙을 어긴 위법이 있다고 할 수 없다.

가옥을 매매하는 경우 매수인이 계약금과 중도금을 지급한 후 매도인과 협의하여 그 가옥을 제3자에게 임대하거나 전매하고, 또는 담보를 설정하여 잔대금을 마련하여 지급하는 것이 관례화되었다고 할 수 없고, 매수인은 매도인이 동의하지 아니하는 한 위와 같은 방법으로 잔대금을 마련하여 계약을 이행하겠다고 주장할 수 없는 것이다.

그러므로 원심이 이 사건 건물을 피고 김봉식로부터 매수한 피고 윤종길가 자신이 매도하기로 한 시골의 부동산 매매계약은 해약되었고, 이 사건 건물은 원고에게 전매하였는데 원고가 잔금을 지급하지 아니하므로 자신도 잔금을 지급하지 못하며, 이 사건 건물을 전세 또는 매매하려고 하는데 피고 김봉식이 방해하고 있다는 내용의 답변서를 피고 김봉식에게 보냈고, 이에 피고 김봉식은 매매계약해제의 의사표시를 하였다고 확정하고, 피고 윤종길가 피고 김봉식에게 원고가 자신에게 잔금을 지급하지 않으므로 자신도 피고 김봉식에게 잔금을 지급하지 못하겠다거나 또는 피고 김봉식의 협조로 이 사건 건물을 전세놓거나 전매하여 그 대금으로 잔금을 지급하겠다는 등의 의사를 표시한 것은 결국 스스로는 잔금채무를 이행하지 아니할 의사를 미리 표시한 것으로 보아 피고 김봉식이 한 위 계약해제의 의사표시가 유효하다고 판단한 것은 정당하고, 피고 2가 피고 1에게 잔금채무를 이행하지 아니할 의사를 표시한 이상 가사 피고 1이 매도인으로서의 의무를 제공을 한 바 없이 계약해제의 의사표시를 하였다고 하여도 이를 이유로 계약해제의 의사표시가 효력이 없다고 할 수 없다. 따라서 논지는 이유가 없다.

피고 2의 상고이유를 본다.

제1점에 대하여

서울특별시에서 관리하는 이 사건 건물에 대한 무허가건물관리대장에 원고가 소유자로 등재된다고 하여 소유권을 취득하는 것이 아님은 소론과 같다고 하겠으나, 기록을 살펴보아도 단순히 과세자료로 쓰기 위하여 서울특별시에서 이 사건 무허가건물대장을 관리한다고 볼 수 없다.

서울특별시 관악구무허가건물정비사업에대한보상금지급조례(1988.5.1. 조례 제57호)와 그 시행규칙(1988.5.1. 규칙 제43호)에 의하면, 서울특별시의 산하 구청은 일정한 범위의 무허가건물에 대하여는 이를 양성화하여 이것을 철거하는 경우 소정의 보상을 하도록 되어 있고, 갑 제1호증에 의하면 이 사건 건물은 여기에 해당하는 무허가건물인 것으로 보이는바, 그렇다면 이와 같은 무허가건물대장은 건물의 소유권에 관한 권리변동을 공시하는 것이 아니라 할지라도 여기에 등재된 무허가건물을 양수한 자는 그 소유자 명의의 변경을 청구할 이익이 있다고 보아야 한다. 따라서 논지는 이유가 없다.

제2점에 대하여

1. 원심판결에 의하면 원심은 원고가 1989.4.29. 피고 2로부터 이 사건 건물을 금 41,000,000원에 매수하여 계약금과 중도금 합계 금 13,000,000원을 지급하고, 잔금 28,000,000원은 이 사건 건물의 명의변경절차 및 명도와 동시에 지급하기로 하는 매매계약을 체결하였다고 확정하고, 피고 2의 계약해제항변 등을 배척한 다음 피고 2는 원고에게 이 사건 건물에 관하여 위 매매를 원인으로 한 무허가건물대장상의 명의변경절차를 이행할 것을 명하였다.

2. 그러나 기록을 살펴보면 피고 2는 원고가 위 잔금 28,000,000원을 지급하지 아니하였음을 이유로 이 사건 매매계약을 해제하였다고 주장하고 있고, 원고 스스로도 위 잔금을 지급하지 아니함을 자인하면서 잔금의 수령과 상환으로 무허가건물대장상의 명의변경절차를 이행할 것을 주장하고 있으므로(소장, 1990.10.11.자 청구취지 및 원인정정신청), 피고 2의 위 해제항변이 받아들여지지 않고 위 매매계약이 유효하게 존속하고 있다고 가정하더라도, 특별한 사정이 없는 한 원심으로서는 피고 2에게 위 잔금의 수령과 상환으로 이행을 명하는 것이 옳다고 보아야 할 것이고, 만일 원고의 피고 2에 대한 청구가 위와 같이 동시이행을 청구하는 것인지, 무조건 이행을 청구하는 것인지 분명하지 않는 것이라면 석명을 통하여 이를 분명히 하여야 할 것이다.

따라서 이 점을 지적하는 논지는 이유있다.

제3점에 대하여

기록을 살펴보면, 갑 제3호증의 7(소외인에 대한 진술조서), 을 제7호증(내용증명), 을 제8호증(답변서)의 기재에 의하면 원고가 이 사건 건물을 매수할 당시 이 사건 건물에 전세입주하고 있던 임차인에 대한 전세보증금 채무를 인수하여 이를 매매잔대금에서 공제하려는 생각을 가지고 있다가 피고 1이 전세입주자에게 전세보증금을 반환하고 이 사건 건물을 명도 받음으로써 원고의 잔대금지급에 어려움이 생겨 피고 2에게 잔대금을 지급하지 못하게 된 사실을 인정할 수는 있으나, 이것만 가지고 원고가 피고 2에게 잔대금지급 거절의 의사를 표시한 것으로 보기는 어렵고, 달리 이를 인정할 증거가 없다.

따라서 원심판결에 소론과 같이 채증법칙을 어긴 위법이나 계약해제에 관한 법리를 오해한 위법이 있다고 할 수 없고, 논지는 이유없다.

제4점에 대하여

원고가 제1심의 제5차 변론기일에 진술한 1990.11.10.자 청구취지 및 원인정정신청서의 기재에 의하면, 원고가 피고 1은 피고 2에게, 피고 2는 원고에게 순차로 이 사건 건물에 대한 무허가건물대장상의 명의변경절차의 이행을 구하고 있음이 분명하고, 소론의 1991.3.15.자 답변서는 원고가 변론기일에 진술한 것도 아니고, 이 답변서에 의하여 원고의 청구취지나 청구원인이 변경되었다고 할 수도 없다. 논지도 이유가 없다.

그러므로 원고의 피고 1에 대한 상고를 기각하고 이 부분 상고비용은 원고의 부담으로 하고, 피고 2의 상고는 이유 있으므로 원심판결 중 피고 2에 관한 부분은 파기하여 이 부분 사건을 원심법원에 환송하기로 하여, 관여 법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.

대법관 김석수(재판장) 이재성 배만운