대법원 91다46151 (1992.04.10)

공동주택의 공용부분인 공동대피소로 건축된 부분을 주거용 방실로 개조하여 주거용으로 사용케 한 경우 구분소유의 목적이 되는지 여부(소극)

【원고, 상고인】

【피고, 피상고인】

【원심판결】 부산지방법원 1991.11.1. 선고 91나2776 판결

【주 문】

원심판결을 파기하고 사건을 부산지방법원 합의부에 환송한다.

【이 유】 상고이유를 본다.

1. 원심판결 이유에 의하면 원심은 소외 1, 소외 2, 소외 3, 소외 4 등은 1981년 소외 5, 소외 6, 소외 7로부터 부산 동래구 (주소 생략) 임야 809평방미터를 매입하여 그 지상에 공동주택 12세대를 건축하기 위하여 건축업자에게 도급을 주었으나 그 건축업자의 도산으로 공사를 완성하지 못하고 있다가, 1983.9.20. 소외 8과의 사이에 동인이 비용을 부담하여 위 공동주택을 완공하고 그 공사비용 대신 위 공동주택 12세대 중 5세대분을 주기로 약정한 사실, 위 소외 8은 자신의 비용으로 1985.1.경 계단식 공동주택 12세대와 그밖에 이 사건 계쟁건물부분(원심판결 별지도면 표시 ㉮, ㉯부분)을 완공한 사실, 계쟁건물부분은 원래 위 공동주택의 공동 대피소로 예정된 곳이었으나 위 소외 8은 그 부분을 2세대가 거주할 수 있는 방실로 건축하였고, 공동주택의 건축주인 위 소외 1 등도 이를 양해하고 그 후 1985.7.17. 위 공동주택을 분양하면서 계쟁건물부분 2세대분을 위 소외 8 몫으로 분양한 사실, 한편 위 공동주택은 무허가 건물이었으나 특정건축물정리에관한특별조치법(법률 제3533호)에 의하여 1985.1.22. 비로소 공부상 등재되게 되었는데, 그때 위 특별조치법 소정의 요건에 맞는 건축물로 보이기 위해 실제와는 다르게 이 사건 계쟁건물부분을 위 공동주택의 공용 지하대피소로 신고함으로써 공부상에는 계쟁건물부분이 지하실이자 공동대피소로 등재되어 있는 사실, 위 소외 8은 1985.1.경 피고 1에게 계쟁건물부분 중 위 별지도면 표시 ㉮부분을, 피고 2에게 위 도면표시 ㉯부분을 각 금 7,000,000원씩에 매도하여 그때부터 피고들이 그 곳에 입주하여 계쟁건물 부분을 점유 사용하고 있는 사실 및 위 공동주택 12세대 중 11세대의 소유자들인 원고들은 피고들보다 나중에 위 공동주택으로 이사온 사실을 각 인정한 후, 위 인정사실에 의하면 계쟁건물 부분은 위 공동주택의 준공당시부터 이미 구조상으로나 이용상으로나 위 공동주택의 다른 주택부분과 하등 현실적이며 실용적인 연관 관계없이 독립한 건물로 인정되고 또한 피고들이 이에 입주하여 생활함으로써 계속 이용되어 온 만큼, 이는 독립하여 구분소유의 대상이 된다고 보아, 이 부분이 구분소유권의 객체가 될 수 없는 위 공동주택의 공용부분으로 건축된 것이므로 원고들의 공유에 속한다는 원고들의 주장을 배척하고 있다.

2. 그러나 관계증거를 기록과 대조하여 검토하여 보면, 이 사건 공동주택은 경사지에 건립됨으로써 전면에서 보아 1, 2, 3, 4층부분에 각 2세대, 5층부분에 4세대 등 모두 12세대의 주택으로 이루어진 주거용 집합건물로서, 1983.9.20. 체결한 위 소외 8과의 공사도급계약내용도 주거용으로는 위 12세대만을 건축하는 것으로 되어 있고 이를 전제로 공사비를 완성된 5세대의 주택으로 지급하는 방법이 약정된 바 있었고, 한편 이 사건 계쟁건물부분은 위 공동주택 5층의 아래쪽이자 4층의 뒷부분에 위치한 부분으로서, 현재 주거용 방실로 꾸며져 피고들이 이에 거주하고는 있으나, 이 부분은 본래 건축법규상 요구되는 위 12세대 주택의 공용부분인 공동대피소용도로 건축되어 온 것으로서 1985.1.12. 완공 당시 교부된 준공검사필증에도 지하공동대피소인 것으로 기재되어 있고, 위 공동주택의 지하대피소 구비 여부를 확인하기 위하여 1989.7.19.경 현장을 답사하였다는 구청공무원인 제1심증인 소외 9도 당시 계쟁건물부분이 공부상 표시된 바와 같은 공동대피소의 구조를 갖추고 있음을 확인하였다고 증언하고 있음을 알 수 있는 바, 이와 같은 여러 정황에 비추어 볼 때 이 사건 계쟁건물부분은 적어도 그 준공 당시에는 일단 위 공동주택 12세대를 위한 공동대피소의 구조를 갖추고 있었을 것으로 봄이 상당하고, 원심과 같이 피고들에게 이 사건 계쟁건물부분을 주거용 방실로 매도한 자로서 이사건의 실질적 이해당사자라 할 수 있는 제1심증인 소외 8의 증언만을 받아들여 그 부분이 처음부터 구조상 위 12세대 주택과 하등의 현실적이고 실용적인 연관관계없이 독립한 건물로 준공된 것으로는 볼 수 없다 할 것이다.

그리고 계쟁건물부분이 이와 같이 준공당시에 이미 구조상 위 공동주택 12세대 소유자들을 위한 공동대피소로 건축되었다면, 당시 이미 시행되고 있던 집합건물의소유및관리에관한법률 제3조 제1항, 제10조 제1항 및 제13조 등 제 규정에 의하여 집합건물 중 구조상 구분소유자의 전원 또는 일부의 공용에 제공되는 건물부분은 구분소유자 전원의 공유에 속할 뿐 구분소유의 목적으로 할 수 없고, 공유자는 그가 가지는 전유부분과 분리하여 공용부분에 대한 지분을 처분할 수 없는 것이므로 위 오도명이 공사비로 받을 수 있는 위 5세대의 주택도 아니어서 그 처분권도 없고, 또 처분할 수도 없는 이 사건 계쟁건물부분인 위 공용부분을 주거용 방실로 개조하여 피고들에게 매도하여 주거용으로 사용케 하였다 하더라도 계쟁건물부분이 따로 구분소유의 목적이 되는 것은 아니라 할 것이다. 뿐만 아니라 위 공동주택의 등기부등본인 갑 제1 내지 12호증을 보더라도, 계쟁건물부분은 등기부상 위 12세대 주택의 공용부분인 지하층으로만 표시되어 있지 이에 대한 독립한 소유권 기타 권리가 등기부상에 표상되어 있지 않고, 또 위 공동주택의 대지에 관한 사용권도 모두 위 12세대 주택의 소유자가 분유하고 있지 계쟁건물부분의 구분소유를 위한 대지권은 남아있지 아니함으로, 계쟁부분만의 소유를 목적으로 한 권리의 득실변동의 등기는 현실적으로도 불가능한 상태이다.

그럼에도 불구하고 원심이 계쟁건물부분이 준공당시부터 구조상으로나 이용상으로 위 공동주택의 다른 주택부분과 하등 현실적이며 실용적인 연관관계 없는 독립된 건물로서 건축된 것으로 인정하여 독립한 구분소유의 대상이 되고 위 소외 8이 이에 대한 처분권한이 있다고 판시하였음은 채증법칙에 위배하여 사실을 그릇 인정하였거나 집합건물에 있어서의 공용부분의 소유 및 처분관계에 관한 법리를 오해함으로써 판결에 영향을 미친 위법을 범한 것이라 할 것이므로 이를 지적하는 논지는 이유 있다.

이에 원심판결을 파기하고 사건을 원심법원에 환송하기로 관여 법관의 의견이 일치되어 주문과 같이 판결한다.

대법관 박만호(재판장) 박우동 김상원 윤영철