대법원 91다33612 (1992.07.28)

가. 토지거래허가를 전제로 매매계약을 체결하고 그 후 허가를 받은 경우 매매계약의 효력 유무(적극) 및 허가신청서에 기재된 거래가격이 실거래가격보다 낮다는 사정

나. 토지거래허가를 전제로 체결한 매매계약에서 매도인이 매수인의 이행지체를 이유로 계약을 해제하기 위한 요건

다. 매도인이 계약금의 배액을 상환하고 계약을 해제하려고 할 때 해제통고만으로 계약해제의 효력이 발생하는지 여부(소극)

【원고, 피상고인】

【피고, 상고인】

【원심판결】 대구지방법원 1991.8.21. 선고 91나1705 판결

【주 문】

상고를 기각한다.

상고비용은 피고의 부담으로 한다.

【이 유】 상고이유를 본다.

1. 원심판결 이유에 의하면 원심은 거시증거에 의하여, 원고와 피고 사이에 1990.7.20. 피고의 소유인 이 사건 각 부동산에 관하여 토지거래허가가 날 것을 전제로 하여 원고가 이를 대금 38,000,000원에 매수하기로 하는 매매계약을 체결하면서 그 날 계약금으로 금 4,500,000원을 지급하되 토지거래허가가 나면 잔금 33,500,000원을 그 소유권이전등기에 필요한 서류와 상환으로 지급하기로 약정하고 대충 1990.8.7.까지는 토지거래허가가 나올 것으로 짐작하여 편의상 잔금지급기일을 그날로 정한 사실과 이에 따라 원고는 피고에게 그날 계약금으로 금 4,500,000원을 지급한 다음 경산군수에게 위 부동산에 관한 토지거래허가를 신청하였던 바(기록에 의하면 위 허가시 거래예정가격은 원·피고가 합의하여 금 19,826,000원으로 기재하였다), 마침 잔금지급기일로 정한 그 해 8.7. 오후가 되어서야 위 허가가 나자 그 다음 날인 8.8.에 잔금을 준비하여 피고에게 지급하려 하였으나 피고는 잔금기일이 하루 지났다는 이유로 받기를 거절하고 원고가 위약했다 하여 그 날자로 해약통보를 하므로 원고는 그 다음 날인 8.9. 대구지방법원에 위 잔금 33,500,000원을 변제공탁한 사실을 확정하였다.

2. 원심이 확정한 사실에 의하면, 위 계약을 체결할 때는 허가를 받지 아니하였지만 위 허가를 전제로 하여 계약이 체결되었던 것이고 또한 그 후 허가를 받은 이상 유효한 계약이라 할 것이며 허가신청서에 기재된 거래가격이 실거래가격보다 낮다 하더라도 이것만으로 허가 자체를 당연무효라고 볼 수는 없으므로 위 매매계약은 유효하다고 할 것이다. 같은 취지의 원심판단은 정당하고 논지는 이유 없다.

3. 원심은, 위 매매계약을 할 때 상대방의 이행지체가 있을 경우에는 최고 없이도 바로 해제할 수 있도록 약정하였는데 원고는 위 잔금지급기일에 잔금을 지급하지 아니하였으므로 그 다음 날인 8.8.에 피고가 계약해제를 통보하여 적법하게 해제되었다는 피고 주장에 대하여 위와 같은 약정이 있었음을 인정할 증거가 없다는 이유로 배척하였는 바, 기록에 대조하여 살펴볼 때 위 조처는 정당한 것으로 수긍할 수 있으며, 허가를 전제로 하는 매매계약의 경우에는 허가가 있기 전에는 매수인에게 그 계약내용에 따른 대금의 지급의무가 없는 것이므로(당원 1991.12.24. 선고 90다12243 전원합의체판결 참조) 설사 그전에 매도인이 소유권이전등기 소요서류의 이행제공을 하였다 하더라도 매수인이 이행지체에 빠지는 것이 아니고 허가가 난 다음 그 이행제공을 하면서 대금지급을 최고하고 매수인이 이에 응하지 아니한 경우에 비로서 이행지체에 빠져 매도인이 계약을 해제할 수 있는 것이라 할 것이므로 논지는 어느 모로 보나 이유 없다.

4. 매수인이 계약의 이행에 착수하기 전에는 매도인이 계약금의 배액을 상환하고 계약을 해제할 수 있음은 소론과 같으나 이 해제는 통고로써 즉시 효력을 발생하고 나중에 계약금배액 상환의무만 지는 것이 아니라 매도인이 수령한 계약금의 배액을 매수인에게 상환하거나 적어도 그 이행제공을 하지 않으면 계약을 해제할 수 없다고 할 것이므로 같은 취지로 판단한 원심판결은 정당하고 거기에 아무런 법리오해의 위법이 없으므로 논지도 이유 없다.

5. 그러므로 상고를 기각하고 상고비용은 패소자의 부담으로 하기로 하여 관여 법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.

대법관 최재호(재판장) 윤관 김주한 김용준