대법원 93다6386 (1993.07.27)

가. 토지의 임대인과 임차인 사이에 임대차기간 만료시 임차인이 지상건물을 양도하거나 철거하기로 하는 약정의 효력

나. 민법 제643조 소정의 지상물매수청구권을 행사할 수 있는 자

다. 민법 제644조 소정의 매수청구권을 행사할 수 있는 자

【원고, 피상고인】

【피고, 상고인】

【원심판결】 부산지방법원 1992.12.4. 선고 92나8351 판결

【주 문】

상고를 모두 기각한다.

상고비용은 피고들의 부담으로 한다.

【이 유】 1. 피고들 소송대리인의 상고이유 제1점을 본다.

원심판결 이유에 의하면 원심은 원고가 소외 1과 피고 1 간의 이 사건 토지에 관한 임차권양도를 묵시적으로 승낙하였다는 피고들의 주장에 대하여 이에 부합하는 증인 소외 2의 증언은 믿을 수 없고 달리 이를 인정할 증거가 없다 하여 위 주장을 배척하였는바, 기록에 의하여 원심이 취사한 증거관계를 살펴보면 원심의 위와 같은 조치는 정당하다고 수긍이 되고 거기에 소론과 같은 채증법칙위배나 심리미진으로 사실을 오인한 위법이 없다.

소론은 원심의 전권에 속하는 증거의 취사선택과 사실인정을 비난하는 것에 지나지 아니하여 받아들일 수 없다.

2. 같은 상고이유 제2점을 본다.

(1) 원심판결 이유에 의하면 원심은 피고 1이 이 사건 토지의 임차인인 소외 1이 민법 제643조에 의하여 원고에 대하여 가지는 건물매수청구권을 대위행사한다고 항변한 데에 대하여, 위 소외 1은 위 토지임대차기간 만료시에 그 토지상에 건립된 이 사건 건물의 소유권을 원고에게 양도하거나 위 건물을 철거하고 위 토지를 인도하기로 원고와 약정하였으므로 위 소외 1에게는 이 사건 건물에 대한 매수청구권이 인정되지 않고 따라서 이 매수청구권을 대위행사한다는 위 항변은 이유 없다고 판단하였다.

그러나 토지임대인과 토지임차인 사이에 임대차기간이 만료시에 임차인이 지상건물을 양도하거나 이를 철거하기로 하는 약정은 특별한 사정이 없는 한 민법 제643조 소정의 임차인의 지상물매수청구권을 배제하기로 하는 약정으로서 임차인에게 불리한 것이므로 민법 제652조의 규정에 의하여 무효라고 보아야 할 것인바(당원 1991.4.23. 선고 90다19695 판결; 1992.10.9. 선고 92다22435 판결 각 참조), 원심이 위와 같이 판단한 것은 민법 제652조 및 임차인의 지상물매수청구권에 관한 법리를 오해한 위법을 저지른 것이다.

그런데 민법 제643조 소정의 지상물매수청구권은 지상물의 소유자에 한하여 행사할 수 있다고 보아야 할 것인바, 원심이 인정한 바와 같이 위 소외 1이 위 토지에 관한 임대차기간이 만료하기 전인 1990. 11. 26. 이미 위 토지 위에 건립된 이 사건 건물을 피고 1에게 양도하였다면 위 소외 1은 위 건물에 대한 소유자가 아니어서 위 건물에 대한 매수청구권을 행사할 수 없다고 보아야 할 것이다. 따라서 원심이 저지른 위와 같은 위법은 판결에 영향을 미친 것이 되지 못하므로 원심의 위와 같은 판단에 판결에 영향을 미친 법리오해의 위법이 있다는 논지는 이유 없음에 귀착된다.

(2) 민법 제644조 소정의 전차인의 임대청구권과 매수청구권은 토지임차인이 토지임대인의 승낙하에 적법하게 그 토지를 전대한 경우에만 인정되는 권리이므로(당원 1969. 1. 28.선고 68다2113 판결 참조), 원심이 인정한 바와 같이 위 소외 1이 원고의 승낙을 얻지 않은 채 피고 1에게 이 사건 토지를 전대하였다면 위 피고는 원고에 대하여 이 사건 건물을 매수할 것을 청구할 수 없으므로(이러한 법리는 임차인이 임대차목적물을 무단 전대하였다는 이유로 임대인이 임대차계약을 해지한 경우는 물론 임대인이 임대차계약을 해지하지 아니한 채 임대차기간이 만료된 경우에도 동일하게 적용된다 할 것이다) 같은 취지로 판단한 원심은 정당하고 거기에 소론과 같은 법리오해의 위법이 없으므로 이 점에 관한 논지도 이유 없다.

3. 그러므로 상고를 모두 기각하고 상고비용은 패소자의 부담으로 하여 관여 법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.

대법관 김주한(재판장) 윤관 김용준 천경송(주심)