대법원 93누9378 (1993.11.12)

가. 지가산정대상토지가 도시계획구역 내에 있는 경우 당해 토지와 용도지역이 같은 토지만을 표준지로 선정하여야 하는지 여부

나. 준주거지역과 일반주거지역의 용도지역 차이에 따른 조정률을 정하지 아니하고 한 가격결정의 적법 여부

【원고, 상고인】

【피고, 피상고인】 안양시장 소송대리인 변호사 이건방

【원심판결】 서울고등법원 1993.3.17. 선고 92구10861 판결

【주 문】

상고를 모두 기각한다.

상고비용은 원고들의 부담으로 한다.

【이 유】 상고이유 제1점을 본다.

지가공시및토지등의평가에관한법률(이하 "지가공시법"이라 한다) 제10조 제1항, 제2항, 개별토지가격합동조사지침(1990.4.14.자 국무총리훈령 제241호 및 1991.4.2.자 국무총리훈령 제248호) 제7조, 제8조 의 각 규정에 의하면, 개별토지가격을 결정함에 있어서는 지가산정대상토지(이하 "당해토지"라 한다)와 유사한 이용가치를 지닌다고 인정되는 하나 또는 둘 이상의 표준지를 선정하여 그 표준지의 공시지가를 기준으로 이를 결정하도록 하고 있는바, 위 법령의 규정을 지가공시법 제4조 제1항, 감정평가에관한규칙(1989.12.21. 건설부령 제460호) 제17조 제1항의 규정취지에 비추어 보면, 위에서 말하는 당해토지와 유사한 이용가치를 지닌다고 인정되는 표준지라 함은 당해토지와 지목, 용도, 주위환경, 위치, 기타 자연적.사회적 조건이 동일 또는 유사한 인근에 소재하는 표준지를 말한다 할 것이고, 이 경우 당해토지가 도시계획구역내에 있을 때에는 그 도시계획상의 용도지역이 같은지 여부는 위와 같은 자연적.사회적 조건의 동일 또는 유사성 여부를 판단하는 중요한 요소의 하나이기는 하지만 반드시 당해토지와 용도지역이 같은 토지만을 표준지로 삼아야 한다던가 용도지역이 같은 표준지는 다른 요소를 고려함이 없이 용도지역이 다른 표준지에 우선하여 그 표준지로 선정하여야만 하는 것은 아니라 할 것이다.

원심판결 이유에 의하면 원심은, 이 사건 토지에 대한 개별토지가격산정의 기준이 되는 표준지를 산정함에 있어서 이 사건 토지가 위치한 지역에 공고된 여러 표준지 중 안양시 (주소 1 생략) 대지가 비록 그 세분된 용도지역에 있어서 일반주거지역에 해당하여 준주거지역에 속하는 이 사건 토지와 서로 다르지만 그 지목, 이용상황, 주위환경, 형태 등의 제반 특성에 비추어 그 자연적·사회적 조건이 이 사건 토지와 가장 유사한 것이라 하여 이를 표준지로 선정하고, 반면에 원고들이 주장하는 표준지인 안양시 (주소 2 생략) 대지는 비록 그 세분된 용도지역은 준주거지역으로서 이 사건 토지와 동일하지만 그 주위환경, 위치, 형태 등의 제반 특성에 비추어 그 자연적·사회적 조건이 위 선정표준지 보다 이 사건 토지에 더 유사한 것으로 볼 수 없다 하여 이를 배척하였는바, 기록에 의하여 살펴볼 때 원심의 위와 같은 표준지 선정은 위 법령의 규정에 따른 적절한 것으로 보여지고, 거기에 소론과 같이 개별토지가격결정에 있어서 표준지 선정에 관한 법리를 오해하거나 사실을 오인한 위법이 있다고 할 수 없다. 논지는 이유 없다.

상고이유 제2점을 본다.

위 지가공시법 제10조 제2항, 개별토지가격합동조사지침 제7조, 제8조 등의 규정 취지를 종합하면, 개별토지가격을 결정함에 있어서는 당해토지와 유사한 이용가치를 지니는 표준지의 공시지가를 기준으로 건설부장관이 제공하는 표준지와 당해토지의 지가형성요인에 관한 표준적인 비교표(이하 "토지가격비준표"라 한다)를 활용하여 두 토지의 특성을 조사하고 상호 비교하여 가격조정율을 결정한 후 이를 표준지의 가격에 곱하여 토지가격을 산정하도록 하고 있다.

기록에 의하여 살펴보면, 피고는 이 사건 토지에 대한 개별토지가격을 산정함에 있어서 건설부장관이 작성·제공한 1991년도 전국 공통의 토지가격비준표 및 안양시의 용도지역별비준표인 주거지역비준표, 준주거지역·상업지역비준표, 공업지역비준표, 녹지지역비준표, 개발제한구역비준표 중 이 사건 토지의 용도지역이 속하는 준주거지역·상업지역비준표에 의거하여 그 가격조정율을 결정하였는데, 위 1991년도 전국 공통의 토지가격비준표에는 용도지역의 차이에 따른 조정율은 따로이 규정되어 있지 않고 또 안양시의 용도지역별비준표에는 그 중 준주거지역·상업지역비준표에만 준주거지역과 상업지역간의 조정율이 규정되어 있을 뿐 나머지 용도지역별비준표의 어디에도 용도지역의 차이에 따른 조정율이 규정되어 있지 아니하여 피고는 그에 따라 이 사건 지가를 결정함에 있어서도 준주거지역에 속하는 이 사건 토지와 일반주거지역에 속하는 표준지 사이에 용도지역의 차이에 따른 별도의 조정율을 적용하지 아니하였음을 알 수 있는바, 도시계획구역내에서의 용도지역은 원칙적으로 도시계획법 제17조 제1항에 의해 주거지역, 상업지역, 공업지역, 녹지지역으로 나누어지는 것이고, 위와 같은 준주거지역 및 일반주거지역은 위 주거지역 중에서 도시계획법 제17조 제2항, 동법시행령 제15조에 의거하여 다시 이를 세분한데 불과할 뿐 그것이 모두 주거지역에 속하는 점에 있어서는 다를 바 없어서 그러한 세분된 용도지역의 차이는 토지가격형성에 절대적으로 영향을 주는 요소가 된다고 단정할 수는 없을 것이고, 설사 그러한 차이로 인해 가격형성에 주는 영향에 다소간의 차이가 생긴다 하더라도 처분청에서는 그러한 점을 고려하여 지가공시법 제10조 제1항 단서의 규정에 의거하여 그 산정된 지가를 가감조정할 수가 있으므로, 위와 같이 준주거지역과 일반주거지역의 용도지역을 구별하여 그 차이에 따른 조정율을 정하지 않았다 하여 이를 심히 불합리하다고 말할 수는 없을 것이어서 그러한 내용으로 된 비준표나 가격결정을 위법하다고 할 수는 없을 것이다.

같은 취지에서 원심이 위 1991년도 비준표는 위법하다고 단정할 수 없으므로, 그에 기한 피고의 이 사건 개별토지가격결정은 적법하다고 한 판단은 정당한 것으로 수긍이 가고, 거기에 소론과 같이 개별토지가격결정에 관한 법리를 오해하거나 사실을 오인한 위법이 있다고 할 수 없다. 논지는 이유 없다.

그러므로 상고를 모두 기각하고 상고비용은 패소자들의 부담으로 하여 관여 법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.

대법관 박준서(재판장) 김상원 윤영철(주심) 박만호