대법원 93누19351 (1994.03.22)

감정기관의 감정방법에 형식상의 위법은 없어도 품등비교치 등이 신빙성이 없다고 본 사례

【원고, 상고인】 풍영식품산업주식회사 소송대리인 변호사 정만조

【피고, 피상고인】 중앙토지수용위원회 외 1인 피고들 소송대리인 변호사 신만중

【원심판결】 서울고등법원 1993.7.16. 선고 92구22079 판결

【주 문】

원심판결을 파기하고 사건을 서울고등법원에 환송한다.

【이 유】 상고이유를 본다.

1. 원심판결 이유에 의하면 원심은, 이 사건 이의재결시 보상액 산정의 기초가 된 ○○감정평가법인(이하 ○○감정이라고 한다)과 △△감정평가법인(이하 △△감정이라고 한다)이 판시 제1토지에 대하여 그 토지와 용도지역(자연녹지지역) 및 지목(공장용지)을 같이 하는 표준지는 없음을 이유로 용도지역은 동일하나 지목은 다른 오산시 궐동 164 대지를 표준지로 선정하여 그 1992.1.1.자 공시지가를 기준으로 이 사건 수용재결일인 1992.1.4.까지 시점 수정을 하고, 표준지와의 지역요인과 개별요인의 우열점을 요인별로 자세히 가려 품등비교하여 수용재결일 현재의 토지가액을 ○○감정의 경우는 ㎡당 금 148,770원, △△감정의 경우는 ㎡당 금 156,000원으로 각 평가하고, 판시 제2, 3토지에 대하여는 사도로 이용되고 있는 점을 감안, 공공용지의취득및손실보상에관한특례법시행규칙 제6조의2 제2항에 의하여 토지가액의 3분의1 수준으로 토지가액을 평가한 사실을 인정한 후, 이들 감정기관의 감정평가가 모두 관계법령에 따른 적법한 것이라고 판단하였다.

2. 그런데, 원심이 적법하다고 본 △△감정의 평가서(을 제2호증의2)를 보면, 판시 제1토지와 표준지를 품등비교함에 있어 환경조건과 획지조건은 유사하나 도로 및 가로조건, 접근조건은 각각 5% 열세하다고 되어 있고, 그와 같이 열세로 보는 사유는 기재되어 있지 아니한 바, 그러나 원심감정인 1의 감정결과에 의하면, 판시 제1토지는 4 내지 5m의 포장된 도로에 접하는데 비하여 표준지는 3m 정도의 도로에 접하여 오히려 판시 제1토지가 접면가로조건에서 우세하다는 것이고, 이 점은 이 사건 수용재결시 보상금 산정의 기초가 되었던 동국감정평가법인의 평가서(을 제4호증의2)에서도 견해를 같이 하고 있는 바, 4 내지 5m의 도로에 접한 제1토지가 3m의 도로에 접한 표준지보다 열세라고 본 △△감정의 품등비교치는 선뜻 수긍하기가 어렵다.

3. 또 원심감정인 1의 감정결과 등에 의하면, 이 사건 토지에서 멀지 않은 곳에 위치한 공장용지로서 도시계획관계등 품등면에서 판시 제1토지보다 오히려 열등하다는 오산시 (주소 1 생략) 표준지에 대한 1992. 1. 1.자 공시지가가 ㎡당 금 180,000원으로 되어 있음을 알 수 있어 ○○감정이나 △△감정의 감정가액과 균형이 맞지 아니함이 엿보인다. 이러한 사정에 ○○감정이나 △△감정이 택한 표준지와 판시 제1토지의 지목(현실이용상황) 등을 함께 고려하여 비교해 보면, 비록 이들의 표준지 선정등 감정방법에 형식상의 위법이 있다고 할 수는 없어도 이들의 감정은 품등비교치의 산정 등에 있어 판시 제1토지를 부당하게 열등하게 평가한 것으로 보여 쉽사리 수긍이 되지 않는다.

이 사건에 있어서와 같이 당해 토지의 용도지역내에 지목을 같이 하는 표준지가 없어 지목이 다른 표준지를 선정한 경우 당해 토지의 객관적 가치를 제대로 반영한 적정가액을 산출하는데 필요하다면, 용도지역은 다르더라도 위와 같은 인근지역에 있는 유사토지(공장용지)의 가격 등을 참작할 수도 있을 것이다.

4. 또 원심은 이 사건 건물에 대한 ○○감정과 △△감정의 감정은 그 기준 및 방법에 위법이 있으나, 이 사건 건물은 □□감정원 발행의 건물신축단가표상 5등급에 해당되고, 그 등급의 제조단가가 금 190,000원이며, 그 유효경과년수를 참작하여 사정하면 정당보상액 가액은 m2당 금 129,000원이 되어, 오히려 이의재결 보상금에 미치지 못하므로 이 부분 이의재결에 위법사유가 있다고 하여도 이를 이유로 취소할 수 없다고 판시하였는 바, 원심이 이 사건 건물이 위 단가표상 5등급이고, 그 제조단가가 금 190,000원이라고 인정한 것은 △△감정에 대한 사실조회결과에 의한 것으로 보인다.

그러나 그 기준과 방법이 위법하다는 감정기관이 그 감정결과의 정당성을 주장하기 위하여 작성 제출한 사실조회결과를 그대로 믿어도 되는 것인지는 놓아두더라도, ○○감정에 대한 사실조회결과에 의하면, 위 단가표상 5등급 건물단가는 금 210,000원이라는 것이고, 원심감정인은 이 사건 건물은 위 단가표상 4등급에 해당하고 그 등급 건축단가는 금 230,000원이라 밝히고 있어 서로 엇갈리고 있음을 알 수 있으므로, 원심으로서는 어느 것이 옳은 것인지 따져 보아야 할 것이다.

그렇다면 원심판결에는 보상금 산정에 관한 법리를 오해하여 심리를 미진한 위법이 있다고 할 것이고, 논지는 이 점을 지적하는 범위안에서 이유 있다.

그러므로 상고이유의 나머지 부분에 대한 판단을 할 것 없이 원심판결을 파기환송하기로 하여 관여 법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.

대법관 김석수(재판장) 배만운(주심) 김주한 정귀호