대법원 94다8600 (1994.09.09)

가. 부동산매매계약시 매수인이 잔대금지급기일까지 대금을 지급하지 못하면 계약이 자동해제된다는 약정이 있는 경우, 계약의 자동해제를 위하여 매도인이 잔대금지급기일에 자기 채무의 이행제공을 하여야 하는지 여부

나. "가"항과 같은 약정을 한 경우에 있어 매도인이 이전등기소요서류를 갖추었는지 여부를 묻지 않고 매수인의 지급기일 도과사실 자체만으로 계약을 실효시키기로 특약을 하였다고 볼 특별한 사정이 있다고 한 사례

【원고, 상고인】 주식회사 알파인레포션 소송대리인 변호사 김형기

【피고, 피상고인】

【원심판결】 서울고등법원 1993.12.21. 선고 93나20308 판결

【주 문】

상고를 기각한다. 상고비용은 원고의 부담으로 한다.

【이 유】 상고이유를 본다.

1. 원심판결 이유에 의하면 원심은 그 거시증거에 의하여 원고 회사의 대표이사인 소외인과 피고는 1989.12.27. 피고 소유인 이 사건 토지를 위 소외인이 피고로부터 대금 553,760,000원에 매수하는 매매계약을 체결하였는데, 계약내용은 매수인인 위 소외인이 계약당일 계약금 50,000,000원을 지급하고, 중도금 없이 잔금 503,760,000원을 1990.1.27. 지급하며, 만일 위 소외인이 잔금지급기일에 잔금을 지급하지 못할 경우에는 그 기일을 같은 해 5.27.까지 연장할 수 있으나 잔금에 대한 이자로 매월 금 5,000,000원을 추가로 지급하고, 만약 위 소외인이 당초의 잔금지급기일을 경과한 후 1개월이라도 위 이자금을 지급하지 아니하거나 또는 위 연장된 기일까지도 잔금을 지급하지 아니하면 계약을 최소함과 동시에 계약금을 몰수한다는 것이며, 위 소외인은 계약당일 피고에게 계약금 50,000,000원을 지급한 사실, 그런데 위 소외인은 당초의 잔금지급기일인 1990.1.27. 잔금을 지급하지 못하자 위 계약상의 기일연장 약정에 따라 그 지급기일을 연장하였으나 연장된 잔금지급기일인 같은 해 5.27.에도 잔금을 지급하지 못하였으며, 이에 피고가 그 지급기일을 같은 해 6.27.로 다시 1개월 연장하여 주었으나 그 기일까지도 잔금을 지급하지 못하므로 피고가 위 소외인에게 위 매매계약의 해제를 통보한 사실, 그러자 위 소외인은 피고를 만나 강원도 천마산에 건립한 27평형 아파트 50세대의 분양사업에 차질이 생겨 잔금을 마련하지 못하였으나 이제는 위 분양사업이 순조롭게 진행되어 잔금을 마련할 수 있으니 대금을 증액하고 매수인을 원고 회사로 하여 다시 매매계약을 체결하자고 요청하므로 이에 피고는 처음에는 위 소외인의 신용상태를 믿을 수 없다는 이유로 위 요청을 거절하다가 결국 위 요청을 받아들여 원고 회사를 대표하는 소외인과 피고는 1990.7.14. 피고 소유인 이 사건 토지들을 원고 회사가 피고로부터 금 638,760,000원에 매수하되, 계약금은 앞서 체결한 매매계약에서 지급된 계약금 50,000,000원으로 갈음하여 이미 지급된 것으로 하고, 잔금 588,760,000원은 1991.1.31. 지급하기로 하는 이 사건 매매계약을 체결하였는데 위 계약체결과 동시에 원고 회사를 대표하는 소외인과 피고는 만약 매수인이 위 잔금지급기일에 잔금을 지급하지 아니하면 이 사건 매매계약은 무효가 되어 해약되고 매수인이 계약금을 포기하기로 하는 특약을 맺었으며, 위 특약이 기재된 각서에 대하여 같은 달 18. 공증인가 동화법무법인에서 사서증서 인증을 받은 사실, 그러나 원고 회사는 위 잔금지급기일에도 잔금을 지급하지 아니하였으며 이에 피고는 1991.7.18. 위 소외인에게 이 사건 매매계약을 해제한다는 서면을 내용증명으로 우송한 사실을 각 인정하고, 이와 달리 원고가 위 잔금지급기일 전인 1991.1.29.과 잔금지급일인 같은 달 31.3일 동안 계속하여 잔금을 지급할 준비를 마치고 강릉시에 있는 피고의 주소를 방문하였으나 피고가 고의로 행방을 감추어 피고를 만나지 못하였을 뿐 원고로서는 잔금에 대한 이행의 제공을 다하였다는 원고의 주장에 부합하는 판시 증거들은 이를 믿을 수 없다고 배척하였다.

기록에 의하여 원심이 취사한 증거들을 살펴보면 원심의 위와 같은 사실인정은 정당하다고 수긍이 가고 거기에 소론과 같은 채증법칙 위배로 인한 사실오인의 위법이 있다고 할 수 없으므로, 이 점에 관한 논지는 이유 없다.

2. 부동산매매계약에 있어서 매수인이 잔대금지급기일까지 그 대금을 지급하지 못하면 그 계약이 자동적으로 해제된다는 취지의 약정이 있더라도 특별한 사정이 없는 한 매수인의 잔대금지급의무와 매도인의 소유권이전등기의무는 동시이행의 관계에 있으므로 매도인이 잔대금지급기일에 소유권이전등기에 필요한 서류를 준비하여 매수인에게 알리는 등 이행의 제공을 하여 매수인으로 하여금 이행지체에 빠지게 하였을 때에 비로소 자동적으로 매매계약이 해제된다고 보아야 하고 매수인이 그 약정기한을 도과하였더라도 이행지체에 빠진 것이 아니라면 대금미지급으로 계약이 자동해제된 것으로 볼 수 없다 할 것임은 소론과 같다.

그러나 이 사건의 경우 사실관계가 원심이 확정한 바와 같다면, 소외인은 수회에 걸친 채무불이행에 대하여 책임을 느끼고 그가 대표이사로 있는 원고 회사 명의로 다시 이 사건 매매계약을 체결하면서 그 계약상의 잔금지급기일인 1991.1.31.까지 반드시 잔금을 지급할 것을 확약하면서 피고에 대하여 이를 다짐하는 의미에서 만일 그날까지 잔금을 지급하지 아니하면 그 불이행자체로써 이 사건 매매계약이 자동적으로 해제된 것으로 처리하는 불이익을 기꺼이 감수하겠다는 의사로 그와 같은 내용의 특약이 기재된 위 각서를 매매계약서와는 별도로 작성하였다고 보는 것이 상당하므로, 원심이 위와 같은 특약의 체결 경위에 비추어 볼 때 이 사건에 있어서는 피고가 소유권이전등기 소요서류를 갖추었는지 여부를 묻지 않고 원고의 지급기일 도과사실 자체만으로 계약을 실효시키기로 특약을 하였다고 볼 특별한 사정이 있다는 취지에서 이 사건 매매계약은 원고가 위 잔금지급기일인 1991.1.31.까지 잔금을 지급하지 아니함으로써 자동으로 실효되었다고 판단하였음은 정당하고( 당원 1992.10.27.선고 91다32022 판결 참조), 거기에 소론과 같이 처분문서의 해석을 그르치거나 심리미진 또는 계약해제에 관한 법리오해의 위법이 없으므로, 이 점에 관한 논지도 이유 없다.

3. 그러므로 상고를 기각하고 상고비용은 패소자의 부담으로 하기로 하여 관여 법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.

대법관 안용득(재판장) 천경송 지창권 신성택(주심)