대법원 94마1673 (1994.11.30)

가. 민사소송법이 부동산에 대한 집행에 있어서 최저입찰(경매)가격제도를채용하고 있는 취지 나. 입찰기일공고에 있어서 최저입찰가격을 누락하거나 착오로 잘못 기재한 경우, 그 입찰기일공고의 적부

다. 입찰기일공고 등의 위법으로 낙찰을 불허하고 재입찰하는 경우의 최저입찰가격

【재항고인】 재항고인 소송대리인 변호사 유상순

【원심결정】 부산지방법원 1994. 7. 27. 자 94라126 결정

【주 문】

원심결정을 파기한다. 이 사건 낙찰허가결정을 취소하고, 낙찰을 허가하지 아니한다.

【이 유】 재항고이유를 본다.

1. 원심결정 이유 및 기록에 의하면, 항고외 주식회사 국민은행이 이 사건 부동산에 관하여 담보권실행을 위한 경매신청을 하자 입찰법원은 1993. 11. 1. 경매개시결정을 한 다음 입찰의 방법으로 매각하기로 하고 한국감정원의 평가액(금 217,806,430원)을 참작하여 최저입찰가격을 금 217,807,000원으로 정하는 한편 1994. 2. 28.을 최초의 입찰기일로 정하였는데, 그 입찰기일에 관한 공고를 신문에 게재함에 있어서 착오로 최저입찰가격이 금 413,557,000원으로 잘못 기재되어 공고되었는데도 이를 간과한 채 그대로 입찰을 실시하여 아무런 입찰신고가 없자 최저입찰가격을 금 174,245,600원으로 저감하고 같은 해 3. 25.을 신입찰기일로 정하여 입찰을 실시하여 금 180,000,000원에 입찰신고한 항고외 1에 대하여 낙찰허가결정을 하였으나, 이에 대하여 이 사건 부동산의 소유자인 항고외 2가 항고를 제기하자 같은 해 4. 6. 이를 받아들여 민사소송법 제416조 제1항에 의하여 위 낙찰허가결정을 취소하고 낙찰불허가결정을 하였는 바, 그 후 위 낙찰불허가결정이 그대로 확정되자 최저입찰가격을 위와 같이 저감한 금 174,245,600원으로 하고 같은 해 6. 20.을 입찰기일로 정하여 다시 입찰을 실시한 결과 항고외 3이 최고가인 금 200,300,000원에 입찰신고하자 이에 대하여 이 사건 낙찰허가결정을 한 사실 및 이에 대하여 이 사건 부동산의 근저당권자인 재항고인이 항고를 제기하였으나 원심은 이 사건 낙찰허가결정을 취소할 만한 아무런 위법사유가 없다고 판단하여 이를 유지하였음을 알 수 있다.

2. 우리 민사소송법이 부동산에 대한 집행에 있어서 최저입찰(경매)가격제도를 채용하고 있는 것은(민사소송법 제615조, 제728조), 재산으로서의 중요성이 인정되는 부동산이 그 실시세보다 훨씬 저가로 매각되게 되면 채무자 또는 소유자의 이익을 해치게 될 뿐만 아니라 채권자에게도 불이익하게 되므로 부동산의 공정타당한 가격을 유지하여 부당하게 염가로 매각되는 것을 방지함과 동시에 목적부동산의 적정한 가격을 표시하여 입찰신고를 하려는 사람에게 기준을 제시함으로써 입찰이 공정하게 이루어지도록 하고자 함에 있다 할 것인 바, 이러한 최저입찰가격은 가장 중요한 매각조건으로서 입찰기일의 공고내용에 포함되어 있을 뿐만 아니라(민사소송법 제618조 제5호), 특히 최초의 입찰기일에 관한 공고의 요지를 신문에 게재함에 있어서 최저입찰가격은 반드시 이를 기재하도록 정하여져 있는 것이다(민사소송법 제621조 제2항, 민사소송규칙 제159조, 제153조의 2).

위와 같은 최저입찰가격의 의미 및 이를 입찰기일의 공고내용에 포함시켜 둔 법규정의 취지 등에 비추어 볼 때 입찰기일을 공고함에 있어서 최저입찰가격을 누락한 경우는 물론 착오로 잘못 기재한 경우에도 그것이 극히 사소한 것이 아니라면 그 입찰기일의 공고는 적법한 공고가 되지 못한다고 보아야 할 것이다.

그리고 최저입찰가격은 입찰법원이 직권으로 변경할 수 있지만, 그 변경은 수긍할 만한 합리적인 이유가 있는 경우에 한하여 허용된다 할 것이고, 한편 입찰기일에 허가할 입찰신고가 없으면 입찰법원은 신기일을 정하면서 최저입찰가격을 상당히 저감할 수 있으나, 이는 어디까지나 그 입찰기일이 적법하게 열린 입찰기일이어야 하는 것이므로 입찰기일의 공고내용에 흠결사항이 있는 등 입찰기일이 적법하게 열릴 수 없는 경우라면 그 입찰기일에 허가할 입찰신고가 없더라도 최저입찰가격을 저감할 수는 없다 할 것이며, 따라서 입찰기일공고 등의 위법으로 낙찰을 불허하고 다시 입찰을 하는 경우에 있어서 최저입찰가격은 당초의 최저가격에 의하여야 하고 위법한 절차에 의하여 저감된 가격에 의할 수는 없다 할 것이다.

3. 돌이켜 이 사건에 관하여 보건대, 최초의 입찰기일(1994.2.28.)에 관한 공고를 신문에 게재함에 있어서 최저입찰가격이 실제보다 훨씬 높은 가격으로 잘못 기재되어 있었으므로 그 입찰기일 공고는 부적법하다 할 것이고, 이러한 이유로 최초의 입찰기일이 적법하게 열릴 수 없는 기일이라면 최저입찰가격을 저감할 수 없음에도 불구하고 신입찰기일(1994.3.25.)을 정함에 있어서 이를 저감한 것은 잘못이며, 그리하여 위 신입찰기일에서의 최고가입찰자에게 낙찰허가결정을 하였다가 민사소송법 제416조 제1항에 의하여 이를 취소하고 낙찰불허가결정을 한 입찰법원으로서는 다시 신입찰기일(1994.6.20.)을 정함에 있어서 그 최저입찰가격을 당초의 최저입찰가격에 의하여야 하는데도 위와 같이 위법하게 저감된 가격을 최저입찰가격으로 삼았으므로 이는 잘못된 것임이 분명하고, 설사 입찰법원이 위 저감된 가격을 최저입찰가격으로 삼은 것을 최저입찰가격의 변경으로 본다 하더라도 당초의 최저입찰가격에 거의 근접하는 수준의 입찰신고가 있었던 점에 비추어 본다면 그와 같이 감액·변경할 만한 합리적인 이유가 있었다고 보기는 어렵다 할 것이다.

결국 이 사건 입찰절차에는 아무런 합리적인 이유없이 위법한 절차에 의하여 저감된 가격을 최저입찰가격으로 삼아 입찰을 실시함으로써 최저입찰가격의 결정에 중대한 하자가 있는 위법이 있다 할 것이고, 이는 당초의 입찰기일공고가 법률의 규정에 위반된 데에서 비롯되었다 할 것인 바, 민사소송법 제728조에 의하여 준용되는 같은 법 제642조 제2항, 제633조 제5호, 제6호, 제635조 제2항의 각 규정에 의하면 위와 같은 위법은 낙찰허가결정에 대한 항고사유가 될 뿐 아니라 이러한 사유가 있는 때에는 법원은 직권으로라도 그 낙찰을 허가하지 아니하도록 정하여져 있는데도 이를 바로 잡지 아니하고 낙찰을 허가한 이 사건 낙찰허가결정을 그대로 유지한 원심결정에는 최저입찰가격의 결정 및 그 저감절차 내지 입찰기일 공고에 관한 법리를 오해한 위법이 있다 할 것이므로, 이 점을 지적하는 논지는 이유 있다.

4. 그러므로 나머지 재항고이유에 대하여 더 판단할 것 없이 원심결정을 파기하기로 하되, 이 사건은 당원이 직접 재판하기에 충분하므로, 이 사건 낙찰허가결정을 취소하고 낙찰을 허가하지 아니하기로 하여 관여 법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 결정한다.

대법관 이용훈(재판장) 박만호 박준서(주심) 김형선