대법원 94다27809 (1994.12.09)

가. 건물임대차계약이 종료된 이후 임차인의 계속 점유·사용으로 인한 부당이득반환채무 산정시 건물의 차임 외에 그 부지부분의 차임도 함께 계산하여야 하는지 여부

나. 건물임대인이 건물부지에 관한 토지소유자와의 임대차계약의 종료에 따라 그 사용·수익의 권한을 잃게 된 경우, 건물임대차계약의 종료 이후 계속 건물 일부를 점유하고 있는 건물임차인의 토지소유자 또는 건물임대인에 대한 부당이득반환의무의 유무 및 범위

【원고, 피상고인】 원고

【피고, 상고인】 피고 소송대리인 변호사 박명수

【원심판결】 서울민사지방법원 1994.4.27. 선고 93나21100 판결

【주 문】

원심판결 중 피고 패소부분을 파기한다.

이 부분 사건을 서울민사지방법원 합의부에 환송한다.

【이 유】 상고이유를 판단한다.

1. 기록에 의하면, 원고가 1976.6.28. 소외 1로부터 그와 소외 2의 공유인 이 사건 토지의 사용승낙을 받아 그 지상에 이 사건 건물 1동을 신축한 다음, 다시 1978.10.4. 위 토지의 소유자들로부터 위 토지를 임대기간 6개월로 정하여 임대받았으며, 한편 원고는 1983.8.19. 피고와의 사이에 위 건물에 관하여 임대보증금 200만 원, 월차임 8만 원, 임대기간 12개월로 하는 내용의 임대차계약을 체결하였는데, 그 후 위 건물에 관한 임대차계약이 묵시적으로 갱신되어 오다가 1985.4.말 원고의 해지통고에 의하여 종료되었음에도 불구하고, 피고는 그 이래 1993.2.말경까지 위 건물에 거주하면서 이를 계속적으로 점유사용하여 왔음이 분명하다.

사실이 그러하다면, 피고는 위 건물에 관한 임대차계약이 종료된 이후로 이를 원고에게 반환하지 않고 그대로 계속 점유사용한 기간 동안 위 건물의 사용수익에 따른 차임상당액을 부당이득으로 원고에게 반환할 의무가 있다 할 것인데, 여기서 위 차임상당액을 산정함에 있어, 통상적으로 건물을 임대하는 경우는 당연히 그 부지부분의 이용을 수반하는 것이고 그 차임상당액속에는 건물의 차임외에도 부지부분의 차임(지대)도 포함되는 것이므로, 위 건물의 차임은 물론이고 그 부지부분의 차임도 함께 계산하여야 마땅할 것이다. 따라서 원심이 이와 같은 산정방식에 의하여 이 사건 차임상당액의 부당이득의 반환범위를 정한 데에는 아무런 잘못이 있다 할 수 없다.

그리고 상고이유가 지적하는 바와 같이, 원고와 이 사건 토지소유자들과의 위 토지에 관한 임대차계약이 1986.4.7. 임대인측의 해지통고에 의하여 이미 종료됨으로써 원고가 위 토지에 관한 사용수익의 권한을 잃게 되었다 하여도 원고는 의연 위 토지소유자들과의 관계에 있어서는 위 토지위에 있는 이 사건 건물소유자인 관계로 전체부지의 불법점유자라 할 것이고, 따라서 위 건물부지 부분에 관한 차임상당액의 부당이득 전부에 관한 반환의무를 부담하게 되는 것이며, 건물 일부를 점유하고 있는 피고가 그 한도내에서 토지소유자들에 대하여 부지점유자로서 부당이득반환의무를 진다고 볼 수 없을 것이므로, 원고는 이러한 채무의 부담한도내에서 피고의 건물불법점유에 상응하는 부지부분의 사용수익에 따른 임료상당의 손실이 생긴 것이고, 피고는 원고에 대한 관계에 있어서 건물부지의 사용수익으로 인한 이득이 포함된 건물임료상당의 부당이득을 하였다고 보아야 할 것이다. 원심판결도 대체로 같은 취지로 판단한 것으로 보인다. 이와 반대의 견해를 펴는 상고이유는 모두 받아들일 수 없다.

2. 원심판결 이유에 의하면 원심은, 피고가 이 사건 건물에 관한 임대차계약의 체결 이전부터 원고의 승낙하에 위 건물에 거주하여 오면서, 원고로부터 위 건물의 부지부분인 토지의 소유자들에게 지급하여야 할 토지 임대보증금의 인상액 중에서 그 일부를 부담하라는 요구를 받고 원고에게 금 200만 원을 지급하였다가, 그 후 원·피고 사이에 위 건물에 관한 임대차계약을 체결하면서 위 금 200만 원을 그 약정 임대보증금으로 삼기로 합의한 바 있으므로, 원고가 청구하는 이 사건 부당이득금중에서 위 임대보증금 상당액을 공제하여야 한다고 주장하는 데 대하여, 피고가 위와 같이 원고에게 위와 같은 명목으로 금 200만 원을 지급하였다거나 이를 위 건물에 관한 임대보증금으로 삼기로 하였다는 점에 관하여 이에 부합하는 듯한 판시 증인들의 증언을 모두 믿지 아니하고 달리 이를 인정한 만한 증거가 없다 하여 위 주장을 배척하고 있다.

그러나 원고와 피고 사이에 1983.8.19. 이 사건 건물에 관하여 임대보증금 200만 원, 월차임 금 8만 원, 임대기간 12개월로 하는 내용의 임대차계약이 체결되었다는 점은 이미 위에서 본 바와 같고, 또 원심이 인정한 사실관계에 의하더라도 원고는 그 후 위 임대차계약에 따라 피고로부터 위 임대기간 동안은 물론이고 그 기간만료후로도 1985.2.경까지 별다른 이의없이 매월 약정차임 금 8만 원씩을 계속 수령하여 왔음이 분명하며, 더욱이 원심도 채용한 갑 제15호증의 3(일기장)의 기재에 따르면, 원고가 1984.10.4. 피고에게 위 건물의 임대차기간의 만료에 따른 건물명도반환을 청구하는 내용의 내용증명서를 보내면서 피고가 그 명도에 불응할 때에는 임대보증금중에서 월 금 30만 원씩을 공제하겠다는 내용까지 기재하였음을 알 수도 있다. 이러한 사정들에 비추어 보면, 달리 특별한 사정이 없는 한 원·피고 사이에는 위 임대차계약의 체결에 따른 약정 임대보증금 200만 원을 서로 차질없이 수수하였다고 보아야 옳을 것이고, 이와 같이 임대차보증금이 지급되었다면 그 임료상당의 부당이득액 산정방법도 당연히 달라져야 할 것이다. 따라서 원심이 이와 달리 볼 만한 사정을 따로 심리해 보지도 않고, 피고가 원고에게 이 사건 임대차계약에 따른 임대보증금 200만 원을 실제로 지급한 것으로 인정할 수 없다고 판단한 조치는 채증법칙 위배 내지는 심리미진의 위법을 저질러 판결에 영향을 미쳤다고 하지 않을 수 없다. 상고이유 중 이 점을 지적하는 부분은 이유 있다.

3. 그러므로 원심판결 중 피고의 패소부분을 파기하여 이 부분 사건을 다시 심리·판단케 하기 위하여 원심법원에 환송하기로 관여 법관의 의견이 일치되어 주문과 같이 판결한다.

대법관 박준서(재판장) 박만호 김형선 이용훈(주심)