대법원 94다50526 (1995.03.28)

임대차계약관계가 소멸된 이후 임차물을 계속 점유하였으나 본래 계약상의 목적에 따라 사용ㆍ수익하지 않은 경우, 임차인의 부당이득반환의무가 성립되는지 여부

【원고, 피상고인】 ○○○주식회사

【피고, 상고인】 피고

【원심판결】 대구고등법원 1994.9.15. 선고 93나3951 판결

【주 문】

원심판결을 파기하고, 사건을 대구고등법원에 환송한다.

【이 유】 상고이유를 본다.

제1, 2점에 관하여

원심판결 이유에 의하면 원심은 소외 경주관광개발공사는 피고와 사이에 소외 공사가 소유하던 이 사건 호텔의 오락실에 관하여 그 판시와 같은 내용의 임대차계약을 체결하면서 월임료는 임차인인 피고가 투전기영업허가를 위 오락실에서 영업을 개시한 때로부터 지급하되 임대차계약 체결 후 5개월이 지나도록 영업을 개시하지 못할 때에는 영업개시와 상관없이 6개월이 되는 날로부터 이를 지급하고, 피고가 월임료를 그 납부일로부터 90일이 지나도록 월임료를 지급하지 아니하거나 피고가 임대차계약일로부터 1년이 지나도록 투전기영업허가를 얻지 못하는 경우에는 임대인인 소외 공사가 이를 해지할 수 있기로 약정한 사실, 그런데 피고는 위 계약체결 후 영업시설을 갖추어 투전기영업허가신청을 하였으나 사행행위등규제법시행령이 1등급 이상의 관광호텔에만 투전기업영업허가를 해줄 수 있도록 개정됨에 따라 피고는 이 사건 호텔이 2등급 관광호텔이어서 투전기영업허가를 받지 못하여 현재까지 투전기영업을 개시하지 못하고 있는 사실, 원고는 소외 공사로부터 그 판시와 같이 이 사건 호텔을 매수하면서 피고의 승낙하에 위 임대차계약의 임대인의 지위를 인수한 사실, 원고가 1992.9.8. 피고에게 원고가 이 사건 호텔을 명도받은 같은 해 3.1. 이후의 월임료가 연체되고 있고, 위 임대차계약 체결일로부터 1년이 지나도록 투전기영업허가권을 취득하지 못하였음을 사유로 피고에게 해지통고를 하여 같은 달 14. 피고에게 도달된 사실을 인정한 다음, 이에 의하면 위 임대차계약은 원고의 해지통지가 도달한 1992.9.14. 적법하게 해지되었다고 판시하는 한편, 위 임대차계약 체결시 "본계약기간 중 천재지변 등 불가항력적인 사유로 인하여 쌍방간에 업무의 집행이 정지될 때 본계약의 효력은 위 원인사실이 평정될 때까지 정지된다."는 약정을 하였고, 위 임대차계약 체결시 전혀 예상할 수 없었던 관계법령의 개정으로 투전기영업허가를 받을 수 없게 되었으므로, 그러한 관계법령의 개정은 위 불가항력적인 사유에 해당되어 위 약정에 따라 위 임대차계약의 효력이 정지중에 있어 임대인의 지위를 승계한 원고로서는 위에서 본 해지사유로 위 임대차계약을 해지할 수 없다는 피고의 주장에 대하여 위 임대차계약 체결시 투전기영업허가를 피고의 책임하에 취득하기로 하였으며, "영업허가를 임대차계약일로부터 1년 간 취득하지 못하여 영업을 할 수 없는 경우"를 별도의 해지사유로 약정한 점에 비추어 위 불가항력적인 사유에는 관계법령의 개정으로 피고가 투전기영업허가를 받지 못하는 경우는 제외되어 있다고 해석하여 이를 배척하였는바, 기록에 의하여 살펴보면 원심의 위 사실인정과 판단은 정당한 것으로 수긍이 되고, 거기에 법률행위의 해석에 관한 법리를 오해한 위법이 있다 할 수 없다.

논지는 이유 없다.

제3점에 관하여

법률상의 원인 없이 이득하였음을 이유로 한 부당이득의 반환에 있어 이득이라 함은 실질적인 이익을 의미하므로, 임차인이 임대차계약관계가 소멸된 이후에도 임차건물 부분을 계속 점유하기는 하였으나 이를 본래의 임대차계약상의 목적에 따라 사용ㆍ수익하지 아니하여 실질적인 이득을 얻은 바 없는 경우에는 그로 인하여 임대인에게 손해가 발생하였다 하더라도 임차인의 부당이득반환의무는 성립되지 않는다고 할 것이다 (당원 1984.5.15. 선고 84다카108 판결; 1992.4.14. 선고 91다45202,45219 판결; 1993.11.23. 선고 92다3980 판결 각 참조).

원심이 적법하게 확정한 바와 같이 피고가 사행행위등규제법시행령의 개정으로 인하여 투전기영업허가를 받지 못하여 이 사건 오락실을 사용ㆍ수익하지 못하였다면 비록 피고가 이 사건 오락실을 점유하고 있다 하여도 위 임대차계약이 적법하게 해지된 이후에 실질적 이익을 얻었다고 할 수 없음에도 원심은 위 임대차계약이 1992.9.14. 위에서 본 바와 같이 적법히 해지되었다고 한 다음, 피고가 위 해지 이후에도 이 사건 오락실을 점유함으로써 같은 달 15.부터 위 명도완료시까지 임료 상당의 부당이득을 얻고 있음을 전제로 원고가 반환하여야 할 임차보증금을 그 동안의 연체차임과 위 부당이득금으로 모두 공제하여 원고의 청구를 전부 인용한다고 판시한 데에는 부당이득반환의 법리를 오해하여 판결 결과에 영향을 미친 위법이 있다고 할 것이다.

논지는 이유 있다.

(불법점유로 인한 손해배상의 책임으로 논한다 하더라도 피고는 약정차임이 이 사건 오락실에서 투전기영업이 가능함을 전제로 한 것인데, 법령의 개정으로 투전기영업허가가 불가능하게 된 이상 위 약정차임을 기준으로 손해임료를 산정하는 것은 부당하다고 보여짐으로 이와 같이 임대차계약 당시와는 다른 상황변화가 있을 때에는 별도 감정 등을 통하여 오락실이 아닌 일반용도로 사용할 경우에 받을 수 있는 적정 차임을 확정하여야 할 것임에도 이를 하지 아니한 잘못도 보인다).

그러므로 원심판결을 파기하고, 사건을 다시 심리, 판단하게 하기 위하여 원심법원에 환송하기로 관여 법관의 의견이 일치되어 주문과 같이 판결한다.

대법관 김석수(재판장) 정귀호 이돈희(주심) 이임수