대법원 94다18881, 18898, 18904 (1995.05.12)

매매계약 해제의 효력에 관한 법리오해ㆍ심리미진을 이유로 원심판결을 파기한 사례

【원고, 상고인】 원고 소송대리인 변호사 이태훈

【피고, 피상고인】 피고 1 외 108인피고들 소송대리인 변호사 이경익

【원심판결】 서울고등법원 1994.2.22. 선고 93나5408,5415(병합),5422(병합) 판결

【주 문】

원심판결 중 피고 12, 피고 18, 피고 50, 피고 54, 피고 60, 피고 70, 피고 87, 피고 99를 제외한 나머지 피고들에 관한 부분을 파기하고 이 부분 사건을 서울고등법원에 환송한다.

원고의 피고 12, 피고 18, 피고 50, 피고 54, 피고 60, 피고 70, 피고 87, 피고 99에 대한 상고를 기각한다.

위 상고기각 부분의 상고비용은 원고의 부담으로 한다.

【이 유】 1. 원고의 피고 12, 피고 18, 피고 50, 피고 54, 피고 60, 피고 70, 피고 87, 피고 99를 제외한 나머지 피고들에 관한 상고이유(보충상고이유 포함)를 본다.

원심판결 이유에 의하면 원심은, 원판시 이 사건 토지는 원래 원고의 소유인데 소외 1 회사에게 소외 1 회사가 건축할 아파트의 부지로 매도하는 계약을 체결하고 소유권이전등기까지 경료하였으나 소외 1 회사의 채무불이행으로 이를 해제하고 그 소유권에 기하여 이 사건 토지상에 건축된 아파트 소유자인 위 피고들에 대하여 임료상당 부당이득의 반환을 구한다는 원고의 주장에 대하여, 그 거시 증거에 의하여 이 사건 토지를 포함한 원판시 4필지의 토지 소유자인 지주들(이하, 원고등이라 한다)은 이 사건 매매 당시 우선 계약금만을 지급받은 단계에서 소외 1 회사에게 소유권이전등기를 경료하여 주고 소외 1 회사가 소유권이전등기를 경료받으면 즉시 다시 지주들 앞으로 가등기를 경료하여 주기로 약정함과 동시에 지주들은 소외 1 회사가 위 토지를 담보로 주택은행으로부터 융자를 받을 때에는 융자를 받는 데 지장이 없도록 위 가등기를 말소하여 주고 그 대신 소외 1 회사는 매매대금 잔액만큼 신축하는 아파트분양증을 지주들에게 교부하여 매매대금에 대한 담보를 대치하여 주기로 한 사실, 소외 1 회사는 그후 아파트분양을 시작하였음에도 위 약정에 따른 대금을 지급하지 아니할 뿐 아니라 그 대표이사 겸 실질적 소유주인 소외 2가 수표부도를 내고 도피한 채 공사도 중단되어 버리자 원고등은 1985.3.29., 1985.4.6. 소외 1 회사에게 계약의 이행을 최고하는 한편, 1985.9.25.에는 아파트분양자들과 함께 매매대금의 회수를 위하여 노력하였으나 이 사건 매매계약을 해제하는 의사표시는 하지 아니하였던 사실, 원고등은 1986.6.23. 소외 1 회사를 상대로 서울지방법원 남부지원 86가합1478호로 위 4필지의 토지에 관하여 가등기에 기한 본등기 청구의 소를 제기함에 있어서도 위 가등기는 원고 등이 소외 1 회사에 대하여 가지는 금전지급채무를 담보하기 위한 것인데 소외 1 회사가 그 금전채무를 이행하지 아니하므로 위 가등기에 기한 본등기를 청구한다고 주장하였을 뿐 이 사건 매매계약을 해제한다는 의사표시는 없었던 사실, 원고는 위 소송사건에서 승소판결을 받은 후에도 1987.2.17. 소외 1 회사, 소외 3 회사(위 소외 2가 역시 실질적 소유자 겸 대표이사로서 위 아파트를 신축분양하였다) 및 입주자들의 사이에서 이 사건 가등기를 말소하여 아파트 준공검사를 마친 후 입주자들 앞으로 아파트의 소유권이전등기가 경료되면 원고는 토지대금의 담보를 위하여 입주자들 소유의 아파트에 원고 명의로 가등기를 경료받고 위 아파트를 담보로 은행으로부터 융자를 받아 그 융자금으로부터 원고의 토지대금을 지급받기로 한다는 취지로 합의하여 매매대금의 확보를 위하여 진력할 뿐 매매계약 해제의 의사표시를 한 적이 없었던 사실, 원고는 1987.7.6. 위 판결에 의하여 이 사건 가등기에 기한 본등기를 경료한 후인 1988.4.경 위 소외 2로부터 위 판결에 의하여 소유권이전등기를 경료하여 간 것에 대하여 항의를 받자 여전히 위 소외 2에게 미지급된 매매대금과 지연손해금의 지급을 촉구하는 내용증명을 보낸 사실 등을 인정하고 나서 위 인정사실에 비추어 보면 이 사건 가등기 및 이에 기한 본등기는 위 미지급된 매매잔대금을 담보하기 위한 가등기라고 할 것이므로 원고가 이 사건 토지에 관하여 위 본등기를 경료하였다고 하더라도 그 소유자가 아니라 담보권자에 불과하여 원고에게 임료상당 손해가 발생하였다고 볼 수 없다는 이유로 원고의 청구를 배척하고 있다.

그러나 계약이 적법하게 해제되면 그 계약의 이행으로 변동이 되었던 물권은 당연히 그 계약이 없었던 상태로 복귀하는 것이므로 이 사건 가등기 및 이에 기한 본등기가 위 미지급된 매매잔대금을 담보하기 위한 등기라고 하더라도 소외 1 회사가 계속하여 원고와의 이 사건 매매에 의한 채무를 이행하지 아니하여 이 사건 매매계약이 적법하게 해제된 것이라면 원고로부터 소외 1 회사에 넘어갔던 소유권은 당연히 복귀하여 원고가 그 소유권자라고 할 것인바, 원심 인정사실에 의하더라도 소외 1 회사는 이 사건 매매계약 이후 아파트분양승인을 받아 아파트분양을 시작하였음에도 원고에게 약정에 따른 대금을 지급하지 아니하다가 1984.12.경 그 대표이사인 위 소외 2가 수표부도를 내고 도피한 채 공사도 중단하였고, 1986.6.23. 이 사건 가등기에 기한 본등기 청구사건에서 원고등 승소확정판결이 선고된 이후는 물론 원고가 1987.7.6. 위 판결에 의하여 본등기를 경료한 이후까지도 잔대금을 지급하지 아니하였다는 것이므로 소외 1 회사는 이 사건 매매계약 이후 계속하여 채무불이행 상태에 있었다고 볼 여지가 충분하고, 한편 기록에 의하여 살펴보면, 원고가 최후로 1989.11.경 및 1990.8.경 소외 1 회사의 대표이사인 위 소외 2에게 이 사건 매매계약의 해제를 통보한 사실은 위 피고들도 이를 인정하고 있으므로(1993.8.16.자 준비서면 참조) 적어도 이 때에는 소외 1 회사의 채무불이행으로 인하여 이 사건 매매계약이 적법하게 해제되었다고 볼 것이고 따라서 이 사건 토지의 소유권은 원고에게 복귀하였다고 할 것이다.

그럼에도 원심이 소외 1 회사의 계속적인 채무불이행으로 인하여 이 사건 매매계약이 1988. 4.경 이후 적법하게 해제되었는지 여부에 관하여는 심리판단하지 아니한 채 이 사건 가등기 및 본등기가 위 매매잔대금 지급을 담보하기 위한 등기로서 원고가 이 사건 매매계약을 1988.4.경까지 해제한 바 없다는 점을 들어 원고의 청구를 배척한 것은 원고의 주장취지를 잘못 이해하여 심리를 다하지 아니하였거나 계약해제의 효력에 관한 법리를 오해한 위법을 저질렀다 할 것이고 이러한 위법은 판결결과에 영향을 미친 것임이 분명하므로 이 점을 지적하는 논지는 이유 있다.

2. 원고의 피고 12, 피고 18, 피고 50, 피고 54, 피고 60, 피고 70, 피고 87, 피고 99에 대한 상고이유(보충이유 포함)를 본다.

기록에 의하면, 원고는 위 피고들에 대한 이 사건 청구원인으로서 이 사건 토지는 원고의 소유인데 위 피고들이 이 사건 토지상에 건축된 위 아파트를 구분소유하면서 1987.3.3.경부터(위 피고들에 대한 이 사건 소장송달일 이전인) 1991.2.12.경 사이에 이를 점유사용함으로써 임료상당 부당이득을 취하였으니 그 반환을 구한다고 주장하고 있다. 그러나 기록에 의하여 살펴보면, 소외 3 회사가 이 사건 토지를 매수한 소외 1 회사로부터 사용권을 얻은 다음 위 아파트를 건축하였는데 위 피고들은 이를 분양받아 이 사건 소장송달일까지 선의로 사용하고 있었던 사실을 알 수 있으므로 위 피고들은 이 사건 토지에 대한 선의의 수익자로서 이 사건 소장송달일까지의 이득을 수취할 권리가 있다 할 것이고, 따라서 원고의 위 피고들에 대한 이 사건 청구는 그 이유 없다고 할 것이다. 원심은 그 이유를 달리하였지만 원고의 위 피고들에 대한 이 사건 청구를 배척한 결론은 정당하므로 논지는 모두 받아들일 수 없다.

3. 그러므로 원심판결 중 피고 12, 피고 18, 피고 50, 피고 54, 피고 60, 피고 70, 피고 87, 피고 99를 제외한 나머지 피고들에 관한 부분은 나머지 상고이유에 대한 판단을 생략한 채 이를 파기하여 원심법원에 환송하고, 원고의 위 피고들에 대한 상고를 기각하며 위 상고기각 부분의 상고비용은 원고의 부담으로 하기로 하여 관여 법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.

대법관 천경송(재판장) 안용득 지창권(주심) 신성택