대법원 95누3442 (1995.07.11)

가. 개별토지가격 산정시 비교표준지의 선택기준

나. 비교표준지 선택시 건설부의 "비교표준지선택요령"상 선택기준의 순서에 기속되는지 여부

다. 비교표준지 선택의 적정 여부 판단시 그 비교표준지에 의거하여 결정한 개별토지가격이 인근토지들의 개별토지가격과의 사이에 균형을 유지하는지의 여부도 참작할 수 있는지 여부

【원고, 피상고인】 원고 소송대리인 변호사 이근우

【피고, 상고인】 안산시장

【원심판결】 서울고등법원 1995. 1. 17. 선고 94구17071 판결

【주 문】

원심판결을 파기하고, 사건을 서울고등법원에 환송한다.

【이 유】 피고 소송수행자의 상고이유를 본다.

원심판결 이유에 의하면, 원심은 거시 증거에 의하여, 건설부가 관계행정기관에 시달한 ‘93개별공시지가조사요령’의‘Ⅳ. 비교표준지선택요령’에 의하면 비교표준지 선택기준으로, ① 조사대상토지와 같은 용도지역안에 있는 표준지 중에서 선택하고, ② 같은 용도지역안이라도 조사대상토지와 토지이용상황(토지용도)이 같은 표준지 중에서 거리가 가장 가까운 표준지를 선택(거리는 도면상 표준지와 조사대상토지 경계간의 최단의 직선거리)하되 토지이용상황이 같은 표준지가 없을 경우에는 토지이용상황이 가장 유사한 표준지 중에서 선택하고, ③ 위 ①, ②항의 조건을 동시에 만족시키는 표준지가 2이상인 경우에는 토지특성이 같거나 가장 유사한 표준지를 선택하며, ④ 조사대상토지가 광천지, 염전 등과 같이 특수지목이나 특수용도로 이용되고 있는 경우에는 용도지역이나 거리에 불구하고 실제 토지이용상황(토지용도) 또는 지목이 같은 표준지 중에서 선택하도록 규정하고 있는 사실, 피고가 이 사건 토지의 개별토지가격을 결정함에 있어 비교표준지로 용도지역(일반상업지역)과 토지이용상황(상업나지)이 같은 안산시 (주소 1 생략) 대지(이하 제1표준지라 한다)를 선정한 사실, 그런데 이 사건 토지의 인근에는 위 비교표준지 외에 용도지역이 일반상업지역이고 토지이용상황이 상업나지로서 동일한 (주소 2 생략) 대 2,106㎡(이하 제2표준지라 한다)가 표준지로 지정되어 있고 도면상 이 사건 토지와 위 각 표준지 경계간의 최단의 직선거리를 비교하여 보면 이 사건 토지와 가장 가까운 표준지는 제2표준지인 사실을 인정한 다음, 위 인정사실에 의하면 피고가 이 사건 토지의 개별토지가격을 결정함에 있어 비교표준지로서 제1표준지를 선정한 것은 비교표준지의 선택기준에 위배된 흠이 있어 위법하다고 판단하였다.

그러나, 개별토지가격은 기본적으로 대상토지와 같은 가격권안에 있는 표준지 중에서 지가형성요인이 가장 유사한 표준지를 비교표준지로 선택하여야 보다 합리적이고 객관적으로 산정할 수 있는 것이므로 그 비교표준지는 대상토지와 용도지역, 토지이용상황 등 토지특성이 같거나 가장 유사한 표준지 중에서 선택하여야 할 것인바, 위 비교표준지 선택요령상의 비교표준지 선택기준은 대상토지가 광천지, 염전 등과 같이 특수지목이나 특수용도로 이용되고 있는 경우 이외의 일반적인 대상토지의 비교표준지를 선택함에 있어서 대상토지와 용도지역, 토지이용상황 등 토지특성이 같거나 가장 유사한 표준지를 비교표준지로 선택하되 그와 같은 표준지가 2 이상인 경우에는 그 중에서 거리가 가장 가까운 것을 선택하라는 취지이지, 반드시 위 비교표준지 선택요령상의 ①, ②, ③의 선택기준의 순서에 기속되는 것은 아니라고 할 것이고, 한편 대상토지에 대한 비교표준지 선택의 적정 여부를 판단함에 있어서는 그 비교표준지에 의거하여 결정한 개별토지가격이 인근토지들의 개별토지가격과의 사이에 균형을 유지하는지의 여부도 참작할 수 있을 것이다.

기록에 의하면, ① 이 사건 토지와 제1, 제2표준지는 각각 용도지역이 일반상업지역, 토지이용상황(토지용도)이 상업나지인 점에서는 동일하고, 피고의 상고이유서의 기재에 의하더라도 대상토지로부터 제2표준지까지의 거리(127m)가 제1표준지까지의 거리(142m)보다 가까운 것은 원심이 인정한 그대로인 사실, ② 토지특성 중 도로접면에 있어 이 사건 토지와 제1표준지는 소로 한면에 접하는데 반하여 제2표준지는 광대로 한면에 접하고 있고(기록 52면 및 기록 69면의 도면 참조), 토지형상에 있어서도 이 사건 토지와 제1표준지는 제형(蹄形)으로 유사하나 제2표준지는 장방형(長方形)인 사실, ③ 한편, 제1표준지를 선택하여 결정한 이 사건 처분과 같은 조건에서 제2표준지를 선택하여 이 사건 토지의 개별토지가격을 산정하면 금 1,010,000원/㎡{ = 1,550,000원/㎡(제2표준지의 공시지가) x (0.69(도로접면비준율 : 광대 한면 대 소로 한면, 기록 74면) x 0.95(지방토지평가위원회 하향조정)}이 되어 기록 69면의 도면에 나타난 인근 토지들의 개별토지가격(1,460,000원/㎡ 내지 1,780,000원/㎡)과 균형도 맞지 않는 사실이 인정되는바, 위 인정사실에 의하면 이 사건 토지에 대한 비교표준지로는 그 토지특성(도로접면, 토지형상 등)에 있어 제2표준지보다는 오히려 제1표준지가 보다 더 적절한 것이라고 보여지고, 그 결과 인근토지들의 개별토지가격과도 균형이 유지되는 것으로 보인다.

따라서, 이 사건 토지와 거리가 가까운 제2표준지가 있다는 이유만으로 제1표준지를 선택하여 결정한 이 사건 처분이 위법하다고 판단한 원심판결에는 비교표준지의 선택 및 개별토지가격결정에 관한 법리를 오해한 위법이 있다 할 것이고, 이 점을 지적하는 논지는 이유가 있다.

그러므로 원심판결을 파기하고 사건을 서울고등법원에 환송하기로 하기로 하여 관여 법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.

대법관 이임수(재판장) 김석수 정귀호(주심) 이돈희