대법원 95다55351 (1996.07.26)

구 주택건설촉진법 제32조 및 구 주택공급에관한규칙 제4조 제1항에 규정된 공급기준을 위반하여 체결한 주택공급계약의 사법적 효력(유효)

【원고, 피상고인】 ○○아파트재건축조합 (소송대리인 변호사 장희목)

【피고, 상고인】 피고

【원심판결】 서울지법 1995. 11. 2. 선고 95나22138 판결

【주 문】

상고를 기각한다.

상고비용은 피고의 부담으로 한다.

【이 유】상고이유와 상고이유서 제출기간 경과 후에 제출된 준비서면 중 상고이유를 보충하는 부분을 함께 판단한다.

1. 가. 원심판결 이유에 의하면 원심은 그 판결에서 채용하고 있는 증거들을 종합하여 다음과 같은 사실을 인정하고 있다.

원고 조합은 서울 마포구 (주소 생략) 외 22필지 총면적 약 44,900㎡ 지상에 건립된 10개동으로 이루어진 ○○아파트 645세대 및 관리동의 구분소유자 618명이 노후 불량한 위 아파트를 철거하고 그 철거한 대지 위에 새로운 아파트 및 상가 건물을 신축하기 위하여 1988. 12. 13. 주택조합 설립인가를 받아(1991. 9. 30. 설립변경인가를 받았음) 설립한 구 주택건설촉진법(1992. 12. 8. 법률 제4530호로 개정되기 전의 것, 이하 같고 그냥 법이라고 줄여 쓴다) 제3조 제9호 소정의 재건축조합이고, 피고는 위 ○○아파트 제△동 □□□호와 제◇동 ☆☆☆호 2채의 주택 및 그 대지권의 구분소유자로서 원고 조합의 조합원이다.

원고 조합의 설립시 제정된 조합규약(정관)에 의하면, 원고 조합은 노후 불량한 주택을 철거하고 철거한 그 대지 위에 구성원 등의 주택을 건설하는 것을 목적으로 하고(제2조), 사업시행은 구역 내의 조합원이 소유한 토지를 현물로 출자하고 건설부지정 우수 주택건설 전문업자를 참여조합원으로 공동주택(아파트) 및 상가 등 부대건물을 건립하고, 사업시행에 필요한 공사비 및 부대비용은 별도의 약정에 따라 참여조합원이 조달하며(제5조), 조합원의 자격은 ○○아파트 단지 내 아파트의 소유자 및 관리동 건물의 공부상의 소유자로 하되, 동일인이 수개의 아파트를 소유하였을 경우에는 소유 아파트의 수에 따른 지분의 조합원 자격을 갖도록 하고(제7조), 조합원은 관리처분계획으로 정한 아파트의 분양청구권을 가지고, 정관 및 조합의 각종 결의사항의 준수의무를 부담하며(제8조), 조합원이 사업시행구역 안의 자기 소유 건물 및 토지 등 조합원이 될 권리를 양도하였을 때에는 조합원의 자격을 상실하고(제9조), 조합원은 사업시행 구역 안의 자기 소유 아파트 및 지장물에서 조합이 정한 일시 이내에 철거를 전제로 한 퇴거를 하여야 하며(제23조), 재건축 사업의 시행으로 인한 토지의 변동에 관한 신고 또는 신청에 있어서는 조합이 당해 토지 등의 소유자에 갈음하여 이를 행할 수 있고, 대지 및 건축시설에 관한 등기를 조합이 촉탁하거나 신청하여야 하도록 규정하고 있으며(제31조), 사업시행구역 내의 소유 건물 및 토지 등 조합원이 될 권리를 양도하였을 경우 이외에는 달리 조합원이 개인적으로 조합을 탈퇴할 수 있는 경우를 두고 있지는 않고, 제26조(관리처분계획)에서 조합원들에게 분양할 아파트의 면적 산정기준, 주택규모, 공사비 조달방법, 과부족분의 정산방법 등을 따로이 정하고 있다.

피고는 원고 조합에 최초 설립시부터 조합원으로 참여하였고, 1991. 9. 30. 자 조합설립변경 인가신청을 위하여 위 아파트 제◇동 ☆☆☆호와 관련하여서는 1989. 8. 22. 제△동 □□□호와 관련하여서는 1990. 6. 일자불상경 각 원고 조합의 조합규약을 승인하고 사업시행구역 내 토지, 건물 소유자로서 재개발사업에 동의한다는 동의서와 원고 조합의 재건축사업 시행에 적극 참여하고 이에 수반되는 일체의 권한을 원고 조합에 위임하기로 하는 위임장까지를 작성하여 주었다.

원고 조합은 조합설립변경 인가시인 1991. 9. 30. 마포구청장으로부터 아파트 982세대의 민영주택 건설사업계획승인을 함께 받았고, 그에 기하여 법 제6조의 등록된 주택건설사업자인 소외 회사를 공동사업시행자 겸 참여조합원으로 하여 1994. 6.경 ♠♠♠아파트 14개동 982세대분을 완공하였고, 1994. 6. 17. 추첨을 통하여 피고 소유의 종전 아파트 제△동 □□□호에 대하여는 신아파트 제▷▷▷동 ◁◁◁◁호를, 종전 아파트 제◇동 ☆☆☆호에 대하여는 신아파트 제▶▶▶동 ◀◀◀◀호를 각 배정하였으며, 그 이전인 1992. 8. 22. 향후 사업시행이 종료될 경우 위 ○○아파트 대지가 종전의 645세대의 공유에서 982세대의 공유로 조정되어져야 하므로 그 방법으로 대지에 대한 조합원들의 각 공유지분을 일단 원고 조합 단독 명의로 취합한 다음 이를 다시 982세대의 공유로 등기하기로 하고, 조합원으로부터 원고 조합으로의 지분취합은 신탁법상의 신탁등기를 이용하기로 결정하여 그 무렵 이를 피고를 비롯한 각 조합원들에게 통지하였고, 1992. 9. 9.부터 조합원들로부터 신탁등기를 경료받는 작업을 시작하였다.

피고는 종전 아파트 제△동 □□□호의 대지권에 대하여는 1991. 12. 20. 원고 조합과 신탁계약을 체결하여 그 무렵 신탁등기를 경료하여 주었고, 1992. 6. 19.경 원고 조합에 신아파트 2채에 대한 분양신청을 하였으며, 1993. 3. 2.경 종전 아파트 2채 모두에 대하여 신아파트 32.6771평형을 배정받고 아파트 1채당 각 20,151,000원 상당의 건축비 충당금을 분할하여 납부하기로 하였으며, 한편 원고 조합은 1994. 2. 15.경 피고에게 그 동안 보류하여 두었던 나머지 1채의 아파트인 제◇동 ☆☆☆호의 대지권에 대하여 신탁등기를 경료하여 줄 것을 요청하는 통고를 하였고, 이후 수차례의 재통고를 거쳐 같은 해 11. 5. 피고에게 같은 달 15.까지 신탁등기를 경료하여 달라는 최종 통고를 하였다.

나. 원심은 위와 같은 사실을 인정한 후, 피고가 일단 원고 조합의 조합원으로 참여한 이상 아파트 재건축이라는 목적범위 내에서는 그 소유의 종전 아파트 및 그 대지권에 대하여 일체의 처분권한을 원고 조합에 신탁적으로 위임하였다고 할 것이고, 따라서 원고 조합이 그 목적달성의 한 방법으로 대지권에 대하여 원고 조합 명의로 신탁등기를 경료하기로 결정하고 피고에 대하여 이의 이행을 구한다면 피고는 달리 특별한 사정이 없는 한 조합원으로서 이에 따라야 할 의무가 있다고 할 것이므로 피고는 원고가 구하는 바에 따라 피고 소유의 종전 ○○아파트 제◇동 ☆☆☆호에 대한 대지권인 이 사건 부동산에 관하여 1994. 11. 12. 자 신탁을 원인으로 한 소유권이전등기절차를 경료하여 줄 의무가 있다고 한 다음, 법, 법시행령, 주택공급에관한규칙 및 서울시업무처리지침 등의 관련규정에 의하면 피고와 같은 복수주택 소유자들의 경우에도 1주택만을 공급받을 수 있을 뿐이고 이를 초과하여 공급을 받을 수는 없게 되어 있으며, 이에 위반하여 공급을 받게 되면 처벌을 받게 되어 있으므로, 원고 조합이 위와 같이 피고가 공급받아서는 안 되는 신아파트 제▶▶▶동 ◀◀◀◀호를 피고에게 배정한 것은 당초 원고 조합이 설립될 때와는 중대한 사정변경이 생긴 경우이기 때문에 피고가 그와 같은 사정변경 전의 약정에 구애되어 무조건 신탁등기를 경료하여야만 된다고는 할 수 없는 것이고, 다만 피고는 원고에게 1994. 5. 19. 원고 조합이 피고에게 법률상 아무런 하자가 없는 아파트를 제공하여 주면 신탁등기를 경료하여 주겠다고 통고한 바가 있고 원고 조합이 이에 대하여 이의를 제기한 바가 없어 원고 조합과 피고 사이에는 위 통고 내용과 같은 조건부 신탁계약이 체결되었다고 볼 수는 있을 것이므로 원고 조합이 피고에게 위와 같은 조건을 충족시켜 줄 법률상 하자 없는 아파트 1채를 제공하여 주기 이전에는 원고 조합의 청구에 응할 수 없다는 피고의 주장에 대하여, 원고 조합의 최초 설립인가시나 조합설립 변경인가시 시행되던 법 제44조 제3항에 의하면 원고 조합 및 그 참여조합원인 소외 회사는 공동사업주체로 법 제3조 제5호의 사업주체에 해당하고, 피고를 포함한 조합원들에게 공급될 예정인 신축된 ♠♠♠아파트는 법 제33조에 기하여 민영아파트 건설사업계획승인을 얻어 건설된 주택임이 명백하므로 주택공급에관한규칙 제3조에 따라 그 공급에 있어 같은 규칙 제4조 제1항의 적용을 받는 것이고, 위 규칙 제4조 제1항에 의하면 주택의 공급은 1세대 1주택을 원칙으로 하고 있으므로 원고 조합이 피고에게 2채의 아파트를 공급할 수는 없는 것이고, 이에 위반하여 공급을 하게 되면 원고 조합이나 피고 모두 처벌을 받게 될 것이나, 피고가 2채의 아파트를 공급받을 수 없도록 되어 있다고 하여 피고가 원고에게 이 사건 부동산에 대한 신탁등기의 경료를 거부할 수 있는지에 관하여 보면, 위 규정들은 강행규정이기는 하나 이른바 단속규정이어서 이에 반하는 원고 조합과 피고 사이의 약정이나 조합규약을 바로 무효로 만드는 것은 아니므로 원고 조합은 피고에게 여전히 당초의 조합규약에서 정한 바에 따라 2채의 아파트를 공급하여 줄 의무를 부담하고 있는 것이라고 한 다음, 그 판시와 같은 이유로 피고가 장차 위 종전 ○○아파트 제◇동 ☆☆☆호와 관련하여서는 신아파트를 공급받을 수 없게 되어 있다고 하더라도 그러한 사정만으로 원고 조합의 이 사건 부동산에 대한 신탁등기의 청구를 거부하는 것은 신의칙상 허용될 수 없는 것이라고 할 것이며, 피고가 원고 조합에 이른바 조건부 신탁계약의 체결을 주장하였고 원고 조합이 그 즉시 이에 대하여 아무런 답신을 보내오지 않았다고 하더라도 그 점만으로 바로 원고 조합과 피고 사이에 피고 주장과 같은 조건부 신탁계약이 체결되었다고 할 수도 없다는 이유를 들어 이를 배척하고 원고의 청구를 인용한 제1심판결을 그대로 유지하고 있다.

2. 그런데 법 제32조 제1항은 사업주체는 주택의 공급질서를 유지하기 위하여 건설부장관이 정하는 주택의 공급조건, 방법 및 절차 등에 따라 주택을 건설ㆍ공급하여야 한다고 하고, 주택공급에관한규칙(1993. 9. 1. 건설부령 제537호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제4조 제1항은 주택의 공급대상은 입주자 모집공고일 현재 당해 주택건설지역에 거주하는 세대주인 자로 하되, 1세대 1주택의 기준으로 공급한다고 규정하고 있으며, 법 제52조 제1항 제2호는 법 제32조의 규정을 위반한 자를 형사처벌하도록 규정하고 있으나, 주택공급계약이 법 제32조, 주택공급에관한규칙 제4조 제1항에 위반되었다고 하더라도 그 사법적 효력까지 부인된다고 할 수는 없으므로(대법원 1995. 11. 7. 선고 94다1890 판결 참조) 원심이 인정한 바와 같이 원고 조합이 그 규약에 정한 바에 따라 피고에게 신아파트 제▶▶▶동 ◀◀◀◀호를 배정하였다면 법 제32조, 주택공급에관한규칙 제4조 제1항의 규정에 불구하고 원고 조합은 피고에게 신아파트 제▶▶▶동 ◀◀◀◀호를 공급하여야 할 의무가 있다 할 것이고, 따라서 원고 조합이 피고에게 신아파트 제▶▶▶동 ◀◀◀◀호를 공급할 수 없게 된 사정변경이 생겼음을 전제로 원고 조합의 청구에 응할 수 없다는 피고의 주장을 배척한 원심의 조치는 결론적으로 정당하고, 그 외에 원심판결 이유를 기록에 비추어 살펴보면 원심판결에 상고이유에서 지적하는 바와 같은 판단유탈이나 이유불비 또는 심리미진 등의 위법이 있다고 할 수 없다. 상고이유는 모두 받아들일 수 없다.

3. 그러므로 상고를 기각하고, 상고비용은 상고인인 피고의 부담으로 하기로 관여 법관의 의견이 일치되어 주문과 같이 판결한다.

대법관 박준서(재판장) 김형선 이용훈(주심)