대법원 97다22768 (1997.09.26)

[1] 근저당권설정계약서가 부동문자로 인쇄된 일반거래약관의 형태를 취한 경우, 피담보채무의 범위에 관한 해석 방법

[2] 임차보증금 반환채권을 담보하기 위해 근저당권을 설정한 후 임차보증금을 인상할 때마다 추가로 근저당권을 설정한 경우, 각 근저당권 설정 후 증액된 임차보증금도 해당 채권최고액 범위 내에서 피담보채권에 포함된다고 해석한 사례

【원고, 상고인】 ○○○보험 주식회사 (소송대리인 변호사 이창구)

【피고, 피상고인】 주식회사 △△은행 (소송대리인 제일국제법률사무소 변호사 민병국 외 2인)

【원심판결】 서울고법 1997. 4. 1. 선고 96나48512 판결

【주 문】

상고를 기각한다. 상고비용은 원고의 부담으로 한다.

【이 유】상고이유(상고이유보충서는 상고이유서 제출기간이 경과한 후에 제출된 것이므로 상고이유를 보충하는 한도 내에서)를 본다.

근저당권설정계약서는 처분문서이므로 특별한 사정이 없는 한 그 계약 문언대로 해석하여야 함이 원칙이긴 하나, 그 근저당권설정계약서가 금융기관 등에서 일률적으로 일반거래약관의 형태로 부동문자로 인쇄하여 두고 사용하는 계약서인 경우에 그 계약 조항에서 피담보채무의 범위를 기존의 채무나 장래에 부담하게 될 모든 채무도 포괄적으로 포함하는 것으로 기재하였다고 하더라도, 당해 근저당권설정계약의 체결 경위나 거래 관행, 각 채무액과 그 근저당권의 채권최고액과의 관계, 다른 채무액에 대한 별도의 담보 확보 여부 등 여러 사정에 비추어 인쇄된 계약 문언대로 피담보채무의 범위를 해석하면 오히려 일반 거래 관례에 어긋난다고 보여지고 당사자의 의사는 특정한 계속적 거래나 일정한 종류의 거래로 인하여 발생하는 채무만을 그 근저당권의 피담보채무로 약정한 취지라고 해석하는 것이 합리적인 때에는, 그 계약서의 포괄적 기재는 부동문자로 인쇄된 일반거래약관의 예문에 불과하므로 그에 구속되지 말고 구체적인 당사자의 의사를 밝혀 그 피담보채무의 범위를 확정하여야 한다(대법원 1997. 5. 28. 선고 96다9508 판결, 대법원 1996. 10. 29. 선고 95다2494 판결 등 참조).

기록에 의하면, 피고는 1983. 4. 12. 소외 □□□ 주식회사(이하 ‘소외 회사’라고 한다)로부터 서울 종로구 ◇◇동 (지번 1 생략) 대 951.9㎡ 및 같은 동 (지번 2 생략) 대 148.7㎡의 양 지상 철근콘크리트조 슬래브 9층 사무실 및 근린생활시설(이하 ‘이 사건 대지 및 건물’이라 한다) 중 1층 22.23㎡, 2층 318.725㎡, 3층 439.965㎡, 공유면적 533.134㎡ 합계 1,314.054㎡를 피고 산하의 ◇◇동지점으로 사용하기 위하여 임대차보증금 1,391,250,000원, 임대차기간 5년으로 각 정하여 임차함에 있어서, 위 임대차보증금 반환채권 및 소외 회사의 위약으로 인하여 발생할 손해배상채권을 담보하기 위하여 이 사건 대지 및 건물에 관하여 채권최고액을 금 1,809,000,000원으로 한 근저당권을 설정하기로 약정한 다음, 그 다음날 금융기관인 피고가 일률적으로 부동문자로 인쇄하여 두고 사용하는 계약서 용지를 사용하여 이 사건 대지에 관한 근저당권설정계약서를 작성하였는데 동 계약서에는 피담보채무가 ‘각종의 원인으로 채무자가 채권자와 본지점에 대하여 현재 부담하고 있는 또는 장래 부담하게 될 모든 채무’라고 포괄적으로 표시되어 있었고, 이러한 근저당권설정계약서를 원인증서로 하여 같은 달 15. 이 사건 대지에 관하여, 같은 해 12. 27. 이 사건 건물에 관하여 채권최고액을 위 금 1,809,000,000원으로 한 근저당권 설정등기를 경료한 사실, 피고는 1984. 11. 22. 소외 회사와 사이에 위 임대차계약에 관하여 그 임차목적물을 1층 22.23㎡와 공유면적 15.160㎡를 제외한 2층 318.725㎡, 3층 439.965㎡, 공유면적 517.974㎡ 합계 1,276.664㎡(이하 ‘이 사건 임차목적물’이라고 한다)로 한정하고, 임대차보증금을 금 1,351,665,000원으로 감액하는 내용의 일부 변경계약을 체결한 사실, 그 후 피고는 1988. 11. 30.과 1990. 12. 1. 및 1992. 11. 30.의 3회에 걸쳐 이 사건 임차목적물의 소유주인 소외 회사 등과 사이에서 이 사건 임차목적물에 관한 임대차를 갱신함에 있어서 그 때마다 먼저 이 사건 대지 및 건물에 관하여 추가로 근저당권설정계약을 체결하고 그에 따른 근저당권 설정등기를 경료한 다음, 그 임차보증금을 증액하여 새로운 임대차계약을 체결하고 그 계약 조항으로 임대차보증금 반환채권 및 소외 회사의 위약으로 인하여 발생할 손해배상채권을 담보하기 위하여 기존의 근저당권을 여전히 유효하게 존속시키고 아울러 추가로 근저당권을 설정한다는 취지를 포함시켰으며, 다만 이 때 사용한 근저당권설정계약서는 처음 설정할 때와 마찬가지로 인쇄된 계약서이었지만, 그 내용이 변경되어 피담보채권의 범위가 한결같이 "어음대출,어음할인 ---- 기타 여신 거래에 관한 모든 채무"라고 표시되어 있었던 사실을 인정할 수 있는바, 사실관계가 이와 같다면, 위 각 근저당권은 동일한 종류의 임대차관계가 계속적으로 갱신되면서 이에 맞추어 차례로 설정되었지만 때로는 근저당권 설정등기가 먼저 경료되고 난 다음에 해당 임대차계약서가 작성된 점, 또한 임대차관계의 존속 중에 임차보증금이 일시 감소한 적이 있으며 피고가 이 사건 임차목적물을 영업 점포로 계속 사용하고 있으면서도 그 채권최고액이 매번 설정 당시의 임차보증금에 비하여 일정한 비율로 높게 결정된 점 등의 제반 사정과 근저당권의 특질은 장래의 채권을 담보한다거나 불확정의 채권을 담보하는 데에 있는 것이 아니라 장래에 증감,변동하는 불특정의 채권을 담보하는 데 있는 점에 비추어 볼 때, 이 사건 각 근저당권설정계약을 체결한 당사자의 의사는 단순히 그 설정 당시에 특정된 임대차보증금 반환채권이나 위약으로 인한 손해배상채권만을 담보하는 데에 있지 아니하고, 근저당권설정계약과 관련하여 함께 체결된 임대차계약에서 지정된 종류의 거래 행위인 이 사건 건물에 관한 임대차 거래에서 통상 발생하는 임대보증금 반환채권 및 위약으로 인한 손해배상채권을 각 그 채권최고액의 범위 내에서 담보하기 위한 것으로 해석함이 상당하므로, 그 근저당권의 설정 이후에 증액된 임차보증금이라도 해당 채권최고액의 범위 내에서는 당연히 피담보채권에 포함되어 근저당 목적물에 관한 배당절차에서 그 순위에 따라 우선배당받아야 할 것인바, 같은 취지의 원심판결은 수긍이 가고, 거기에 소론과 같은 채증법칙 위배로 인한 사실오인이나 근저당권의 피담보채권에 관한 법리오인의 위법이 있다고 할 수 없다. 논지는 이유 없다.

그러므로 상고를 기각하고 상고비용은 패소자의 부담으로 하기로 하여 관여 법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.

대법관 김형선(재판장) 박준서(주심) 이용훈