대법원 95다44597 (1997.10.10)

주택임대차보호법상 소액임차인의 우선변제권의 요건인 주택의 인도 및 주민등록의 존속기간의 종기(=경락기일)

【원고, 피상고인】 원고 1 외 1인

【피고, 상고인】 기술신용보증기금 외 1인 (소송대리인 변호사 이건호)

【원심판결】 서울지법 1995. 8. 30. 선고 95나22268 판결

【주 문】

원심판결 중 원고 1에 대한 부분을 파기하고 이 부분 사건을 서울지방법원 합의부에 환송한다. 피고들의 원고 2에 대한 상고를 기각한다. 상고기각 부분에 대한 상고비용은 피고들의 부담으로 한다.

【이 유】 상고이유를 본다.

원심판결 이유에 의하면, 원심은 거시 증거에 의하여 소외 1의 소유이던 이 사건 주택에 관하여 각 근저당권자를 소외 3 은행으로, 채무자를 소외 4 회사로 하여 1992. 1. 27. 채권최고액 금 100,000,000원의, 1993. 1. 28. 채권최고액 금 50,000,000원의 각 근저당권설정등기가 경료된 사실, 그 후 이 사건 주택에 대하여 1993. 5. 22. 소외 2 앞으로 소유권이전등기가 경료된 사실, 원고 1은 같은 해 10. 20. 위 소외 2로부터 이 사건 주택 중 방 1칸을 전세보증금 10,000,000원, 기간 같은 달 26.부터 12월로 정하여 임차한 후 그 무렵 이에 입주하고, 같은 해 11. 26. 이 사건 주택으로 주민등록 전입신고를 마쳤다가 1994. 6. 7. 서울 강서구 (주소 1 생략)으로 전출한 사실, 원고 2는 1993. 5. 30. 위 소외 2로부터 이 사건 주택 중 방 1칸을 전세보증금 13,000,000원, 기간 같은 해 6. 30.부터 12월로 정하여 임차한 후 그 무렵 이에 입주하고, 같은 해 11. 24. 이 사건 주택으로 주민등록 전입신고를 마쳤다가 1994. 7. 26. 경기 화성군 (주소 2 생략)으로 전출한 사실, 한편 위 각 근저당권에 관하여, 1993. 12. 24. 피고 기술신용보증기금 앞으로 같은 달 20. 일부 대위변제(변제액 금 50,000,000원과 금 2,837,670원)를 원인으로 한 근저당권 일부이전등기가, 같은 해 12. 30. 피고 신용보증기금 앞으로 같은 달 29. 일부 대위변제(변제액 금 50,000,000원과 금 2,296,916원)를 원인으로 한 근저당권 일부이전등기가 각 경료된 사실, 피고 신용보증기금의 담보권 실행을 위한 경매신청에 따라 1994. 3. 25. 서울지방법원 94타경10048호로 이 사건 주택에 대하여 경매개시결정이 있었으며, 같은 해 4. 13. 이 사건 주택에 대하여 위 경매개시결정의 기입등기가 경료된 사실, 원고들은 1994. 4. 23. 위 각 전세보증금 반환채권에 기하여 위 각 전세보증금 상당의 우선 배당을 요구하는 배당요구서를 위 경매법원에 제출한 사실, 위 경매절차가 진행된 결과 이 사건 주택은 1994. 7. 22. 소유자인 위 소외 2에게 금 72,200,000원에 낙찰되었는데, 위 소외 2가 같은 해 8. 23. 위 낙찰대금을 납부하자, 위 경매법원이 같은 해 9. 8. 배당기일을 열어 배당을 실시함에 있어서 위 낙찰대금 중 배당할 금액 70,147,150원 전액을 원고들보다 우선하여 근저당권자인 피고들에게 동 순위로 각 금 35,073,575원씩 평등 배당하는 배당표를 작성한 사실을 각 인정한 다음, 주택임대차보호법(이하 법이라고만 한다) 제8조 소정의 소액보증금 최우선변제권은 경매신청의 등기 전에 법 제3조 제1항 소정의 대항요건을 갖춤으로써 족하고, 달리 배당기일까지 위 대항요건이 존속되어야 할 것을 요하지 아니한다고 할 것인데, 원고들은 이 사건 주택에 관한 경매신청의 등기 이전에 법 제3조 제1항 소정의 대항요건인 주택의 인도와 주민등록을 마친 자들로서 위 법 제8조 소정의 우선변제를 받을 임차인에 해당하며, 따라서 원고들의 위 전세보증금 반환채권이 법시행령(1995. 10. 19. 대통령령 제14785호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제3조 제1항 소정의 각 금 7,000,000원의 한도 내에서는 피고들의 위 근저당권에 우선함에도 불구하고 위 경매법원이 원고들을 위 배당에서 제외한 채 위 배당할 금액 전액을 피고들에게 평등 배당하도록 작성한 위 배당표는 부당하다고 판단하였다.

법 제8조에서 임차인에게 법 제3조 제1항 소정의 주택의 인도와 주민등록을 요건으로 명시하여 그 보증금 중 일정액의 한도 내에서는 등기된 담보물권자에게도 우선하여 변제받을 권리를 부여하고 있는 점, 위 임차인은 배당요구의 방법으로 우선변제권을 행사하는 점, 배당요구시까지만 위 요건을 구비하면 족하다고 한다면 동일한 임차주택에 대하여 법 제8조 소정의 임차인 이외에 법 제3조의2 소정의 임차인이 출현하여 배당요구를 하는 등 경매절차상의 다른 이해관계인들에게 피해를 입힐 수도 있는 점 등에 비추어 볼 때, 공시방법이 없는 주택임대차에 있어서 주택의 인도와 주민등록이라는 우선변제의 요건은 그 우선변제권 취득시에만 구비하면 족한 것이 아니고, 배당요구의 종기인 경락기일까지 계속 존속하고 있어야 한다고 봄이 상당하다고 할 것이다.

그런데 원심이 적법히 확정한 사실관계에 의하면, 이 사건 주택에 관하여 1994. 4. 13. 경매신청의 등기가 경료되고, 같은 해 7. 22. 낙찰허가결정이 선고되었는데, 원고들은 모두 법 제8조 소정의 임차인으로서, 원고 1은 위 경매신청의 등기 전에 주택의 인도와 주민등록을 마쳤다가 위 낙찰허가결정이 선고되기 전인 1994. 6. 7. 전출하였으며, 원고 2는 위 경매신청의 등기 전에 주택의 인도와 주민등록을 마쳤다가 위 낙찰허가결정이 선고된 후인 1994. 7. 26. 전출하였다는 것이므로, 원고 1은 근저당권자인 피고들에 우선하여 변제받을 수 없으나, 원고 2는 그 보증금 중 법시행령 제3조 제1항 소정의 금 7,000,000원의 한도 내에서 근저당권자인 피고들에 우선하여 변제받을 수 있다고 보아야 할 것이다.

그럼에도 불구하고 원심이, 주택의 인도와 주민등록이라는 우선변제의 요건은 경매신청의 등기 전에 구비된 것만으로 족하다고 보고 원고들 모두 각 그 보증금 중 법시행령 제3조 제1항 소정의 금 7,000,000원의 한도 내에서는 피고들에 우선하여 변제받을 수 있다고 판단한 것은 주택임차인의 우선변제권에 관한 법리를 오해한 위법을 저지른 것이라 아니할 수 없는바, 원심판결 중 원고 1에 대한 부분은 원심의 위와 같은 위법이 판결에 영향을 미쳤음이 명백하므로 이 점을 지적하는 논지는 이유 있고, 원고 2에 대한 부분은 그 결론에 있어서 정당하여 원심의 위와 같은 위법이 판결에 영향을 미쳤다고 볼 수 없으므로 결국 논지는 이유 없음에 돌아간다고 할 것이다.

그러므로 원심판결 중 원고 1에 대한 부분을 파기하여 이 부분 사건을 원심법원에 환송하고, 피고들의 원고 2에 대한 상고를 기각하며, 상고기각 부분에 대한 상고비용은 피고들의 부담으로 하기로 관여 법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.

대법관 송진훈(재판장) 천경송 지창권(주심) 신성택