대법원 97다22393 (1997.12.12)

주택임대차보호법 제3조의2 제1항 소정의 우선변제권의 발생 시기

【원고, 피상고인】 ○○○은행

【피고, 상고인】 피고 (소송대리인 변호사 이한선 외 1인)

【원심판결】 대전지법 1997. 5. 9. 선고 97나704 판결

【주 문】

상고를 기각한다. 상고비용은 피고의 부담으로 한다.

【이 유】주택임대차보호법(이하 ‘법’이라고만 한다) 제3조 제1항은, 임대차는 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 익일부터 제3자에 대하여 효력이 있고, 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다고 규정하고, 법 제3조의2 제1항은, 법 제3조 제1항의 대항요건과 임대차계약증서상의 확정일자를 갖춘 임차인은 경매 등에 의한 환가대금에서 후순위 권리자 기타 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다고 규정하고 있는바, 법 제3조 제1항이 인도와 주민등록을 갖춘 다음날부터 대항력이 발생한다고 규정한 것은 인도나 주민등록이 등기와 달리 간이한 공시 방법이어서 인도 및 주민등록과 제3자 명의의 등기가 같은 날 이루어진 경우에 그 선후관계를 밝혀 선순위 권리자를 정하는 것이 사실상 곤란한 데다가, 제3자가 인도와 주민등록을 마친 임차인이 없음을 확인하고 등기까지 경료하였음에도 그 후 같은 날 임차인이 인도와 주민등록을 마침으로 인하여 입을 수 있는 불측의 피해를 방지하기 위하여 임차인보다 등기를 경료한 권리자를 우선시키고자 하는 취지라고 할 것이고, 법 제3조의2 제1항에 규정된 우선변제적 효력은 대항력과 마찬가지로 주택임차권의 제3자에 대한 물권적 효력으로서 임차인과 제3자 사이의 우선순위를 대항력과 달리 규율하여야 할 합리적인 근거도 없으므로, 법 제3조의2 제1항에 규정된 확정일자를 입주 및 주민등록일과 같은 날 또는 그 이전에 갖춘 경우에는 우선변제적 효력은 대항력과 마찬가지로 인도와 주민등록을 마친 다음날을 기준으로 발생한다고 보아야 할 것이다.

원심이 같은 취지에서, 피고가 1994. 9. 15. 원심 판시 아파트에 관하여 그 소유자인 소외 회사와 임대차계약을 체결한 후 같은 달 16일 입주 및 전입신고를 함과 아울러 임대차계약서에 법 소정의 확정일자를 받았고, 같은 날 원고가 원심 판시 아파트에 관하여 근저당권설정등기를 경료한 이 사건에서, 피고의 우선순위는 입주 및 전입신고를 한 다음날인 같은 달 17일을 기준으로 결정하여야 한다고 보아, 원고는 피고보다 선순위 권리자로서 경매대금에서 우선배당받아야 한다고 판단한 것은 정당하고, 거기에 상고이유에서 주장하는 바와 같은 법 제3조의2 제1항 규정에 관한 법리오해의 위법이 있다고 할 수 없다.

그러므로 상고를 기각하고, 상고비용은 패소자의 부담으로 하기로 하여 관여 법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.

대법관 지창권(재판장) 천경송 신성택 송진훈(주심)