대법원 98다32540 (1999.07.27)

[1] 1동 건물의 증축 부분이 구분건물로 되기 위한 요건(=구조상·이용상의 독립성과 소유자의 구분행위)

[2] 기존 건물에 관하여 증축 후의 현존 건물의 현황에 맞추어 증축으로 인한 건물표시변경등기가 경료된 경우, 소유자에게 구분소유의 의사가 있었다고 볼 수 있는지 여부(소극) 및 기존 건물에 설정된 저당권의 효력을 증축 부분에 미치게 하는 취지의 저당권변경등기의 효력(무효)

【원고, 상고인】 주식회사 ○○○은행 (소송대리인 우방종합법무법인 담당변호사 김원일 외 10인)

【피고, 피상고인】 △△△은행 (소송대리인 법무법인 신화 담당변호사 강명훈)

【원심판결】 서울고법 1998. 6. 11. 선고 98나10115 판결

【주 문】

상고를 기각한다.

상고비용은 원고의 부담으로 한다.

【이 유】상고이유와 기간이 지난 뒤에 제출된 상고이유보충서 기재 중 상고이유를 보충하는 부분을 함께 판단한다.

1. 원심판결 이유에 의하면, 원심은, 경기 이천군 (주소 1 생략) 지상 철근콘크리트 경량철골위 및 조적조 비니라이트 단층 공장 1,604.4㎡, 철근콘크리트 슬래브지붕 단층 창고 302.4㎡, 철근콘크리트 및 조적조 슬래브지붕 단층 기숙사 828㎡(이하 기존 건물이라 한다)는 소외 회사의 소유로 있던 중 1991. 4.경 1층 24.84㎡와 2, 3층 각 953.94㎡(이하 증축 부분이라 한다)가 증축되면서 위 지상 철근콘크리트 경량철골위 및 조적조 비니라이트 및 슬래브, 샌드위치판넬지붕 3층 공장, 사무실, 기숙사, 식당 1층 2,456.84㎡(내역 : 철근콘크리트 경량철골위 비니라이트 공장 1,604.4㎡, 철근콘트리트 경량철골위 비니라이트 기숙사, 식당 828㎡, 경량철골위 샌드위치판넬 창고 24.84㎡), 2층 경량철골위 샌드위치판넬 사무실 953.94㎡, 3층 경량철골위 샌드위치판넬 사무실 953.94㎡, 지층 철근콘크리트조 슬래브 창고 302.4㎡(이하 이 사건 건물이라 한다)로 된 사실, 피고는 이 사건 건물이 증축되기 전인 1983. 12. 27.부터 1988. 7. 5.까지 사이에 소외 회사가 피고에 대하여 부담하고 있거나 장래 부담할 모든 채무를 담보하기 위하여 원심 판시 별지 제1목록 기재 부동산(다만 건물 부분은 기존 건물을 말한다) 및 공장에 설치된 기계·기구 등에 대하여 채권최고액 원화 합계 금 2,855,000,000원 및 일본국법화 225,000,000엔, 근저당권자 피고, 채무자 소외 회사로 된 각 근저당권설정등기를 경료하고, 위 증축으로 인하여 1991. 4. 19. 기존 건물의 등기부상 표시가 이 사건 건물로 변경된 후인 1992. 4. 30. 기존 근저당권의 효력이 증축 부분 1,932.72㎡(1층 창고 24.84㎡＋2, 3층 사무실 각 953.94㎡)에 미친다는 내용의 변경등기를 경료한 사실, 원고는 1989. 8. 31.부터 1991. 12. 5.까지 사이에 소외 회사가 원고에 대하여 부담하고 있거나 장래 부담할 모든 채무를 담보하기 위하여 위 각 부동산 및 기계, 기구 등에 대하여 채권최고액 합계 금 11,050,000,000원, 근저당권자 원고, 채무자 소외 회사로 된 각 근저당권설정등기를 경료하였는데, 위 건물의 등기부상 표시가 증축으로 인하여 위와 같이 변경된 후인 1991. 5. 16. 위 각 근저당권 중 그 전에 설정된 부분의 효력이 위 증축 부분에 미친다는 내용의 변경등기를 경료한 사실, 피고는 1996. 1.경 수원지방법원 여주지원 96타경(사건번호 1 생략)호로 위 각 근저당권에 기하여 소외 회사가 피고에 대하여 부담하고 있던 채무금 8,888,752,930원 중 일부인 금 4,547,900,000원 및 이에 대한 지연손해금을 청구금액으로 하여 위 별지 제1목록 기재 부동산 및 공장에 설치된 기계, 기구 등(이하 이 사건 경매목적물이라 한다)에 대한 경매를 신청하였고, 이에 따라 개시된 부동산임의경매절차에서 원고는 소외 회사에 대한 채권 금 14,377,386,837원, 소외 1 등은 소외 회사에 대한 임금채권 합계 금 198,024,995원을 각 자신들의 채권으로 신고하여 그 배당을 요구한 사실, 이 사건 경매목적물은 감정평가 가액이 합계 금 5,366,246,720원(위 증축 부분 중 2, 3층 각 사무실의 감정평가 가액은 합계 금 917,690,280원)이었으나, 수차 유찰된 뒤 1997. 2. 4. 금 3,430,000,000원에 낙찰되었고, 경매법원은 같은 해 4. 24. 배당기일을 열어 위 경락대금에서 집행비용 금 22,096,860원을 공제하고 남은 금 3,407,903,140원 중 임금채권자들인 소외 1 등에게 1순위로 금 198,024,995원을, 피고에게 나머지 금 3,209,878,145원 전액을 배당하는 배당표를 작성하였는데(피고에 대한 위 배당액은 피고의 위 각 근저당권의 피담보채무액 범위 내이다), 원고는 위 배당기일에 피고의 배당액 중 금 582,771,312원에 대하여 이의를 제기한 사실 등을 인정한 다음, 위 증축 부분 중 2, 3층 각 사무실은 기존 건물과는 별개의 독립된 건물이므로 그에 관하여 먼저 근저당권의 효력변경등기를 경료한 원고가 나중에 효력변경등기를 경료한 피고에게 우선권이 있어 위 경락대금 중 위 2, 3층 부분의 매각으로 인한 금액은 원고에게 배당되어야 한다는 원고의 주장에 대하여, 이 사건 증축 부분이 구분소유의 객체가 될 수 있는 별개의 독립된 건물이라면 기존 건물의 표시를 이 사건 건물로 변경하는 등기를 경료하였다고 하더라도 기존 건물의 등기부에 경료된 증축 부분의 등기는 1부동산 1등기용지의 원칙상 무효의 등기로서 말소되어야 하는 운명에 있으므로 그에 기초한 근저당권의 효력변경등기도 아무런 효력을 가질 수 없고, 따라서 위 근저당권의 효력변경등기만으로 기존 건물과는 별개의 독립 건물인 증축 부분에 대하여도 기존 근저당권의 효력이 미침을 전제로 하는 원고의 위 주장은 이유 없다고 판단하였다.

법률상 1개의 부동산으로 등기된 기존 건물이 증축되어 증축 부분이 구분소유의 객체가 될 수 있는 구조상 및 이용상의 독립성을 갖추었다고 하더라도 이로써 곧바로 그 증축 부분이 법률상 기존 건물과 별개인 구분건물로 되는 것은 아니고, 구분건물이 되기 위하여는 증축 부분의 소유자의 구분소유의사가 객관적으로 표시된 구분행위가 있어야 할 것인바, 이 사건과 같이 기존 건물에 관하여 증축 후의 현존 건물의 현황에 맞추어 증축으로 인한 건물표시변경등기가 경료된 경우에는 특별한 사정이 없는 한 그 소유자는 증축 부분을 구분건물로 하지 않고 증축 후의 현존 건물 전체를 1개의 건물로 하려는 의사였다고 봄이 상당하다.

이 경우, 증축 부분이 기존 건물의 구성 부분이거나 이에 부합된 것으로서 기존 건물과 증축 후의 현존 건물 사이에 동일성이 인정된다면, 위 건물표시변경등기는 증축 후의 현존 건물을 표상하는 유효한 등기라고 할 것이고, 또한 기존 건물에 대하여 이미 설정되어 있던 저당권의 효력은 법률에 특별한 규정이나 설정행위 등에 다른 약정이 없는 한 증축 부분에도 미친다고 할 것이므로 기존 건물에 설정된 저당권의 효력을 증축 부분에 미치게 하는 취지의 저당권변경등기를 할 수 없는 것이고, 설사 그러한 등기가 경료되었다고 하더라도 아무런 효력이 없다. 한편 증축 부분이 기존 건물의 구성 부분이거나 이에 부합된 것이 아닌 별개의 건물이고 이를 구분건물로 할 의사였다면 구분건물로서 등기를 하여야 할 것이지 이 사건에 있어서와 같은 건물표시변경등기를 할 수는 없는 것이므로, 그 건물표시변경등기가 경료된 후 기존 건물에 설정된 저당권의 효력을 증축 부분에 미치게 하는 취지의 저당권변경등기를 하였다고 하더라도 그 저당권의 효력이 별개의 건물인 증축 부분에 미칠 수는 없다고 할 것이다.

그렇다면 원심이 이 사건 증축 부분이 구분소유의 객체가 될 수 있는 독립성을 갖추었다는 점만으로 곧바로 기존 건물과는 별개의 독립된 건물로 된다고 본 것이라면 이는 잘못이라 할 것이나, 결과적으로 원고의 위 주장과 같이 위 증축 부분이 별개의 건물이라면 이 사건 기존 건물에 설정된 각 근저당권의 효력을 위 증축 부분에 미치게 하는 취지의 근저당권변경등기를 하였다고 하더라도 위 각 근저당권의 효력이 증축 부분에 미칠 수는 없다고 본 점에서는 정당하고, 거기에 건물변경등기 또는 권리변경등기에 관한 법리오해 등의 위법이 있다고 할 수 없다.

이 부분 상고이유의 주장은 이유가 없다.

2. 원심은, 설사 이 사건 증축 부분이 기존 건물에 부합된 것이라고 하더라도 위 소외 회사가 원고로부터 시설자금을 대출받아 이 사건 증축 부분을 건축한 후 위 대출금 채무의 담보를 위하여 원고에게 먼저 위와 같은 근저당권변경등기를 경료하여 주었고, 피고는 그와 같은 정을 알면서 후순위로 근저당권변경등기를 경료한 것이므로, 피고는 이로써 기존 근저당권의 효력이 위 증축 부분에 미치지 않기로 하는 내용의 명시적 또는 묵시적 약정을 하였거나 위 증축 부분에 대한 소외 회사의 위와 같은 처분행위를 추인하였다고 보아야 할 것이고, 따라서 위 증축 부분에 대하여는 원고의 근저당권이 피고의 근저당권에 우선하는 것이라는 원고의 주장에 대하여, 그 주장과 같은 사유만으로는 피고가 위와 같은 내용의 약정 또는 추인을 하였다고 볼 수 없고, 달리 이를 인정할 증거가 없다고 판단하여 원고의 위 주장을 배척하고 있는바, 기록에 비추어 살펴보면 원심의 이러한 조처는 정당하고, 거기에 민법 제358조 단서의 법리오해나 심리미진 등의 위법이 있다고 할 수 없다.

그리고 원심은 이 사건 증축 부분이 기존 건물에 부합되었다면 원고의 기존 근저당권의 효력이 위 증축 부분에 대하여 미치는 것이므로 피고가 위 증축 부분의 낙찰대금에서 위 기존 근저당권의 설정최고액 범위 내에서 배당받는 것이 부당이득이라고 볼 수 없다고 판단하였는바, 앞서 본 법리와 기록에 비추어 볼 때 원심의 위 판단은 정당하고, 거기에 부당이득에 관한 법리오해 등의 위법이 있다고 할 수 없다.

이 부분 상고이유의 주장도 모두 이유가 없다.

3. 그러므로 상고를 기각하고, 상고비용은 패소자의 부담으로 하기로 하여 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.

대법관 서성(재판장) 박준서 신성택(주심)