대법원 2001다39657 (2001.10.30)

미등기주택의 소액임차인이 그 대지의 경락대금에 대해 우선변제권을 행사할 수 있기 위한 요건

【원고, 상고인】 중소기업은행 (소송대리인 법무법인 푸른 담당변호사 정운 외 5인)

【피고, 피상고인】 피고

【원심판결】 서울지법 2001. 5. 24. 선고 2000나37196 판결

【주 문】

원심판결을 파기하고, 사건을 서울지방법원 본원 합의부에 환송한다.

【이 유】1. 원심은 그의 채용증거들에 의하여, 소외 1이 소외 2로부터 서울 마포구 (주소 생략) 대 42.6㎡, 457의 17 대 229.4㎡ 및 그 양필지상 연와조 평옥개 평가건주택 90.35㎡, 지하실 71.97㎡(다음에는 '대지 및 등기된 건물'이라 쓴다)와 (주소 생략) 지상의 연와조 평옥개 주택 1동 33.92㎡(다음에는 '미등기건물'이라 쓴다)를 매수하여 대지 및 등기된 건물에 관하여만 소유권이전등기를 거친 다음 미등기건물에 관하여는 미등기인채로 인도받아 피고에게 임차보증금 3,000만 원에 임대하였고 피고는 전입신고를 함과 아울러 그 주택을 인도받았으며 한편, 소외 1은 대지 및 등기된 건물에 관하여 원고에 대하여 부담하게 된 차용금채무의 담보를 위하여 근저당권설정등기를 거쳐 주었다가 원고가 그 근저당권에 기한 부동산임의경매를 신청함에 따라 임의경매절차가 개시되었으며 미등기건물은 그 경매의 대상에 포함되지 아니하였는데, 그 대지 및 등기된 건물의 경매대금의 배당기일에서 배당요구를 한 피고에게 근저당권자인 원고에 우선하여 12,000,000원을 배당하였다는 요지의 사실을 인정하였다.

원심은 나아가, 그 법 제2조에서 그 법의 적용대상으로 규정하고 있는 주거용 건물의 임대차라 함은 건물의 용도가 점포나 사무실 등이 아닌 주거용인 경우의 임대차를 뜻하는 것이지 그 법의 적용대상을 대지를 제외한 건물에만 한정하는 취지는 아니어서 대지에 관한 저당권설정 당시에 이미 그 지상 건물이 존재하고 있었던 이상 그 지상 건물의 소액임차인은 대지의 환가대금 중에서 소액보증금을 우선변제받을 수 있고 그 법리는 건물과 대지가 동시에 경매되는 경우에만 한정되는 것이 아니라고 하여 피고에 대하여 한 위의 배당은 정당하다고 판단하였다.

2. 주택임대차보호법 제8조에 의하여 다른 담보물권자보다 우선변제를 받을 주택임차인은 제1항의 규정상, 그 임차주택에 대한 경매신청의 등기 전에 주택을 인도받고 전입신고를 마쳐야 하는 것이며 그 요건을 갖추었을 때에만 제3항에 의하여 주택의 경락가액(대지가액을 포함)의 2분의 1의 범위 안에서 최우선변제를 받게 된다.

그리고 그 제1항의 요건이 설정된 것은 민사소송법 제608조 제1항이 압류채권자의 채권에 우선하는 채권에 관한 부동산의 부담을 경락인에게 인수하게 하거나 매각대금으로 그 부담을 변제함에 부족없음이 인정된 경우가 아니면 매각하지 못한다고 규정하고 있는 것과 관련하여 임차주택의 경매신청인이 그 부동산의 등기부 기재를 토대로 삼아 그 주택과 대지의 부담을 알아 볼 수 있게 함으로써 매각의 가능성을 판단하여 경매진행 여부를 결정할 수 있도록 하려는 데 있다.

그런데 소유권등기가 되지 아니한 임차주택에 있어서는 그 토지나 그 토지상의 지상건물의 등기부 기재로써는 그 주택의 유무나 임차인의 유무 등 대지의 부담사항이 파악되지 않는 것이다.

따라서 주택임대차보호법 제8조의 규정에 의해 건물이나 토지의 경락대금에서 우선변제를 받기 위해서는 그 임대차의 목적물인 주택에 관하여 그 임대차 후에라도 소유권등기가 거쳐져 경매신청의 등기가 되는 경우이어야 한다.

그렇지 아니한 경우라면 근저당권자의 경매신청의 등기와 임차인의 주택인수 및 전입신고라는 각 공시방법이 우선 순위 비교의 기준으로 될 수 없어서 경매신청인은 부동산 위의 부담의 유무나 그의 범위를 파악하기 어려울 것이기 때문이다.

3. 결국, 원심이 이 사건 피고의 임차건물이 소유권등기되고 경매신청의 목적물이 될 수 있는 것인지의 여부와 그에 따른 임차인의 우선변제권의 유무 등에 관하여 더욱 심리하지 아니한 채 근저당권의 목적인 대지 위에 있으면서 대지근저당권설정 당시 존재하고 있던 주택을 임차하기만 하면 그 주택에 경매신청의 등기가 될 수 있는지를 묻지 않고 대지의 환가대금 중에서 소액보증금을 우선변제받을 수 있다고 단정한 데에는 필요한 심리를 다하지 아니하였거나 소액임차보증금 중 일정액의 우선변제권에 관한 법리를 오해한 위법이 있다 하겠고 그런 취지가 담긴 상고이유의 주장은 정당하기에 이 법원은 그 주장을 받아들인다.

그러므로 원심판결을 파기하고, 사건을 더욱 심리한 후 판단케 하기 위하여 사건을 서울지방법원 본원 합의부에 환송하기로 관여 대법관들의 의견이 일치되어 주문에 쓴 바와 같이 판결한다.

대법관 강신욱(재판장) 조무제(주심) 이용우 이강국