대법원 2008다38325 (2009.09.24)

[1] 임대인에게 임대목적물에 대한 소유권 기타 임대권한이 없는 경우에도 임대차계약이 유효하게 성립하는지 여부(적극) 및 그 법률 관계

[2] 임대목적물인 점포 등을 지방자치단체에 기부채납하고 일정기간 동안 무상 사용권을 갖는 자로부터 점포를 임차한 자가 그 점포를 전대하여 오던 중 무상사용기간이 경과하였고, 지방자치단체로부터 그 점포의 관리·운영을 위임받은 자가 전차인을 상대로 점포의 명도 등을 청구한 경우, 전차인은 이행불능으로 인한 전대차계약의 종료를 이유로 전대인에게 전차임의 지급을 거절할 수 있다고 한 사례

【원고, 피상고인】 원고

【피고, 상고인】 피고

【원심판결】 서울중앙지법 2008. 5. 1. 선고 2007나21237 판결

【주 문】

원심판결을 파기하고, 사건을 서울중앙지방법원 합의부에 환송한다.

【이 유】 상고이유를 본다.

임대차는 당사자 일방이 상대방에게 목적물을 사용·수익하게 할 것을 약정하고 상대방이 이에 대하여 차임을 지급할 것을 약정함으로써 성립하는 것으로서(민법 제618조 참조), 임대인이 그 목적물에 대한 소유권 기타 이를 임대할 권한이 없다고 하더라도 임대차계약은 유효하게 성립한다. 따라서 임대인은 임차인으로 하여금 그 목적물을 완전하게 사용·수익하게 할 의무가 있고, 또한 임차인은 이러한 임대인의 의무가 이행불능으로 되지 아니하는 한 그 사용·수익의 대가로 차임을 지급할 의무가 있으며, 그 임대차관계가 종료되면 임차인은 임차목적물을 임대인에게 반환하여야 할 계약상의 의무가 있다.

다만 이러한 경우 임차인이 진실한 소유자로부터 목적물의 반환청구나 임료 내지 그 해당액의 지급요구를 받는 등의 이유로 임대인이 임차인으로 하여금 사용·수익하게 할 수가 없게 되면 임대인의 채무는 이행불능으로 되고 임차인은 이행불능으로 인한 임대차의 종료를 이유로 그 때 이후의 임대인의 차임지급 청구를 거절할 수 있다고 할 것이다(대법원 1972. 6. 27. 선고 71다1848 판결, 대법원 1996. 9. 6. 선고 94다54641 판결 등 참조).

원심판결과 기록에 의하면, 원고는 소외 1 주식회사로부터 이 사건 점포를 임차하여 2004. 8. 20. 피고에게 전대한 이래 매년 그 전대차계약을 갱신하여 온 사실, 그런데 소외 2가 이 사건 점포의 권리를 주장하면서 2006. 1. 25. 피고를 상대로 서울중앙지방법원에 이 사건 점포의 명도 및 임료 상당의 부당이득반환을 구하는 소를 제기하는 한편, 같은 해 2. 17.에는 피고를 상대로 이 사건 점포에 관한 점유이전금지가처분결정을 집행한 사실, 이에 피고는 2005. 11. 11.부터 2006. 11. 10.까지의 기간에 해당하는 이 사건 점포의 임료 상당액을 소외 2에 납입한 사실, 한편 이 사건 점포는 지하철 3호선 고속버스터미널역의 지하도에 설치된 건축물의 일부인 사실, 위 지하 건축물은 그 건축물이 축조된 토지의 소유자인 소외 1 주식회사가 1984. 7. 12. 소외 2와 도시계획사업의 일환으로 고속버스터미널 지하철 정거장 건설공사 협약을 체결하여 건축한 것인데, 그 협약에서는 지하철 정거장 기타 시설물은 준공과 동시에 이를 서울특별시에 기부채납하여 그 소유권을 귀속시키고, 서울특별시는 그 시설물을 소외 2에 출자하며, 소외 2는 그 시설물이 존속하는 기간 동안 지하철 정거장 부지의 지하에 대한 사용권을 가지고, 지하시설물에 대하여는 소외 1 주식회사가 일정기간 동안 무상 사용권을 가지기로 약정한 사실, 이에 따라 이 사건 건축물이 완공된 후 소외 2와 소외 1 주식회사 사이에서는 이 사건 점포를 비롯한 그 일대의 점포를 소외 1 주식회사가 1985. 11. 11.부터 20년간 무상 사용하기로 하는 내용의 고속버스터미널역 상가사용 및 관리계약을 체결한 사실, 다른 한편 구 지하철도건설촉진법(1990. 12. 31. 법률 제4308호로 개정되기 전의 것)에 의하면, 지하철도의 시설은 도시계획법에 의하여 도시계획으로 결정하고(제4조 제1항), 지방자치단체인 지하철도 건설자는 교통부장관의 승인을 얻어 지하철도의 건설과 운영을 법인에게 위탁할 수 있고(제15조 제1항), 이 경우 수탁자가 건설한 지하철도의 시설물은 위탁한 지방자치단체에 귀속한다(제15조 제3항)고 규정하고 있음을 알 수 있다.

이러한 사실관계를 앞서 본 법리에 비추어 살펴보면, 소외 2는 적어도 이 사건 점포를 비롯한 지하시설물을 원시취득한 서울특별시로부터 이 사건 점포의 관리, 운영을 위임받았다고 할 것이므로, 소외 2가 피고에게 이 사건 점포의 명도와 2005. 11. 11. 이후의 임료 상당의 부당이득반환을 청구하고 점유이전금지가처분까지 집행함으로써 이 사건 점포를 사용·수익하게 할 원고의 전대인으로서의 채무는 이행불능으로 되었고, 따라서 전차인인 피고는 그 이행불능으로 인한 전대차계약의 종료를 이유로 원고에 대한 전차임의 지급을 거절할 수 있다고 봄이 상당하다.

그럼에도 불구하고 원심은 소외 2가 이 사건 점포의 소유자가 아니라는 이유만으로 이 사건 점포를 사용·수익하게 할 원고의 채무가 이행불능에 이르지 않았다고 단정하여 원고의 이 사건 차임 내지 부당이득반환청구를 인용하고 말았으니, 원심판결에는 임대인의 목적물 사용·수익에 관한 채무의 이행불능에 관한 법리를 오해하여 판결에 영향을 미친 위법이 있다고 할 것이다. 이 점에 관한 상고이유의 주장은 이유 있다.

그러므로 원심판결을 파기하고, 사건을 다시 심리·판단하도록 원심법원에 환송하기로 하여 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.

대법관 김영란(재판장) 이홍훈 김능환(주심) 차한성