대법원 2008두17783 (2011.06.10)

[1] 구 ‘공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률’에 따른 부동산거래신고를 받은 시장·군수·구청장이 부동산거래가격 검증체계에 의한 검증절차와 무관하게 실지조사 등을 통하여 신고가액과 다른 실제 거래가격을 밝혀낸 경우, 구 지방세법 제111조 제5항 제5호를 적용하여 실제 거래가격을 취득세의 과세표준으로 할 수 있는지 여부(소극)

[2] 토지를 6억 3천만 원에 매수한 甲이 행정청에 3천만 원을 거래가격으로 하여 부동산거래신고를 하고 소유권이전등기를 마쳤는데, 행정청이 위 토지의 취득 및 등기가 구 지방세법 제111조 제5항 제5호에 해당한다고 보아 사실상의 취득가격 6억 3천만 원을 과세표준으로 한 취득세 및 등록세 등의 부과처분을 한 사안에서, 실제 거래가격 6억 3천만 원은 행정청의 부동산거래가격 검증체계에 의한 적정성 검증과 무관하게 실지조사에 의해 밝혀낸 것에 불과하므로, 구 지방세법 제111조 제5항 제5호를 근거로 실제 거래가격을 취득세 및 등록세의 과세표준으로 삼을 수는 없다고 한 사례

【원고, 상고인】 원고 1 외 1인 (소송대리인 변호사 김재권)

【피고, 피상고인】 함안군수 (소송대리인 법무법인 금강 담당변호사 김원태 외 1인)

【원심판결】 부산고법 2008. 9. 12. 선고 2008누1474 판결

【주 문】

원심판결을 파기하고, 사건을 부산고등법원에 환송한다.

【이 유】 상고이유에 대하여 판단한다.

1. 구 지방세법(2007. 12. 31. 법률 제8835호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제111조 제5항 제5호는 사실상의 취득가격을 취득세의 과세표준으로 하는 경우의 하나로서 ‘공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 제27조의 규정에 의한 신고서를 제출하여 동법 제28조의 규정에 의하여 검증이 이루어진 취득’을 규정하고 있고, 구 지방세법 제130조 제3항은 등록세의 과세표준에 관하여 같은 취지로 규정하고 있다.

그리고 구 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률(2006. 12. 28. 법률 제8120호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘구 부동산거래신고법’이라 한다) 제27조 제1항은 토지 또는 건축물의 매매에 관한 거래계약서를 작성한 당사자로 하여금 실제 거래가격 등을 토지 또는 건축물 소재지의 관할 시장·군수 또는 구청장에게 신고(이하 ‘부동산거래신고’라 한다)하도록 규정하고, 제28조는 제1항에서 건설교통부장관으로 하여금 부동산거래가격 검증체계를 구축·운영하도록 규정하면서 제2항에서 시장·군수 또는 구청장은 부동산거래신고를 받은 때에는 위 부동산거래가격 검증체계에 의하여 그 적정성을 검증하여야 한다고 규정하고 있다.

구 부동산거래신고법 제28조의 문언 내용과 그 입법 취지에 비추어 볼 때 여기서의 검증이라 함은 부동산거래가격 검증체계에 의하여 일정한 기준에 따라 토지 또는 건축물의 매매당사자가 실제 거래가격으로 신고한 가액이 적정한지 여부만을 판정하는 절차일 뿐 그 신고가액이 실제 거래가격인지 여부를 확인하거나 신고가액과 다른 실제 거래가격을 밝혀내는 절차는 아니라 할 것이므로 구 지방세법 제111조 제5항 제5호의 규정은 토지 또는 건축물의 매매당사자가 실제 거래가격으로 신고한 가액이 부동산거래가격 검증체계에 의하여 적정하다고 판정된 경우 그 신고가액이 실제 거래가격과 다르다고 볼 특별한 사정이 없는 한 그 신고가액을 사실상의 취득가격으로 보아 이를 취득세의 과세표준으로 한다는 뜻으로 해석함이 상당하고, 부동산거래신고를 받은 시장·군수 또는 구청장이 위 검증절차와는 무관하게 실지조사 등을 통하여 신고가액과 다른 실제 거래가격을 밝혀냈다고 해서 그 가격을 취득세의 과세표준으로 할 수 있다는 뜻으로까지 확대해석할 것은 아니다.

2. 원심판결 이유에 의하면, 원심은 원고들이 2005. 5. 3. 소외인으로부터 경남 함안군 칠서면 무릉리 (이하 지번 1 생략) 임야 37,686㎡와 같은 리 (이하 지번 2 생략) 임야 162㎡(이하 ‘이 사건 토지’라 한다)를 대금 730,000,000원에 매수하는 내용의 매매계약을 체결한 사실, 원고들과 소외인이 2006. 5. 4. 매매대금을 630,000,000원으로 변경하기로 합의한 다음 2006. 5. 10. 새로 매매계약서를 작성하면서 매매대금을 30,000,000원으로 기재한 사실, 같은 날 원고들은 피고에게 이 사건 토지 매매에 관하여 실제 거래가격을 30,000,000원으로 한 부동산거래신고를 한 후 이를 과세표준으로 하여 취득세 및 등록세 등을 신고·납부하였고 이 사건 토지에 관하여 매매를 원인으로 한 소유권이전등기를 경료한 사실, 그 후 마산세무서장이 피고에게 이 사건 토지 매매의 실제 거래가격이 630,000,000원임을 통보하자 피고는 2007. 4. 11. 원고들의 이 사건 토지의 취득 및 등기가 구 지방세법 제111조 제5항 제5호에 해당한다고 보아 사실상의 취득가격 630,000,000원을 과세표준으로 한 취득세 및 등록세 등의 부과처분(이하 ‘이 사건 부과처분’이라 한다)을 한 사실 등을 인정한 다음, 원고들이 구 부동산거래신고법 제27조의 규정에 의하여 이 사건 토지 매매에 관한 부동산거래신고를 하였고 피고가 이 사건 토지 매매의 실제 거래가격 630,000,000원에 관하여 구 부동산거래신고법 제28조의 규정에 의한 검증을 하였으므로 구 지방세법 제111조 제5항 제5호를 근거로 사실상의 취득가격 630,000,000원을 과세표준으로 한 이 사건 부과처분은 적법하다고 판단하였다.

그러나 원심이 인정한 사실관계에 의하면, 이 사건 토지 매매의 실제 거래가격 630,000,000원에 대해서는 원고들이 부동산거래신고를 하거나 피고가 부동산거래가격 검증체계에 의하여 그 적정성을 검증한 바 없고, 그 실제 거래가격은 위 적정성 검증과는 무관하게 피고가 실지조사에 의하여 밝혀낸 것에 불과하다고 할 것인바, 이러한 사정을 앞서 본 법리에 비추어 살펴보면, 구 지방세법 제111조 제5항 제5호를 근거로 위 실제 거래가격을 취득세 및 등록세의 과세표준으로 삼을 수는 없다고 할 것이다.

그럼에도 원심은 구 지방세법 제111조 제5항 제5호를 근거로 위 실제 거래가격을 취득세 및 등록세의 과세표준으로 한 이 사건 부과처분이 적법하다고 판단하였으니, 이러한 원심판단에는 구 지방세법 제111조 제5항 제5호에 관한 법리를 오해하여 판결에 영향을 미친 위법이 있다. 이 점을 지적하는 상고이유 주장에는 정당한 이유가 있다.

3. 그러므로 나머지 상고이유에 대한 판단을 생략한 채 원심판결을 파기하고, 사건을 다시 심리·판단하도록 원심법원에 환송하기로 하여 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.

대법관 김능환(재판장) 민일영 이인복(주심)