서울행정법원-2020-구단-65404 (2021.08.13)

사 건

서울행정법원2020구단65404 양도소득세등부과처분취소

원 고

aaa

피 고

bb세무서장

변 론 종 결

2021. 07. 9.

판 결 선 고

2021. 08. 13.

주 문

1. 원고의 청구를 기각한다.

3. 소송비용은 원고가 부담한다.

청 구 취 지

피고가 20193. *. *. 원고에 대하여 한 2018년 귀속 양도소득세 ***,***,***원의 부과처분을 취소한다.

이 유

1. 처분의 경위

가. 원고는 2006. **.**. 서울 동작구 (생략) 대 202㎡(이하 ‘이 사건 토지’라

한다) 및 그 지상 벽돌조 평슬래브지붕 3층 근린생활시설 및 주택(이하 ‘이 사건 건물’ 이라 하고, 이 사건 토지와 함께 ‘이 사건 부동산’이라 한다)을 협의분할에 의한 상속을 원인으로 취득하였다.

나. 원고는 2018. **. **. 이 사건 부동산을 ***,***,***원에 양도하였고(이하 ‘이 사건 양도’라 한다), 2018. **. **. 피고에게 이 사건 양도에 대하여 양도가액을 ***,***,***원, 취득가액을 ***,***,***원(기준시가)으로 하고, 1세대 1주택 고가주택 비과세규정을 적용하여 2018년 귀속 양도소득세 ***,***,***원을 신고ㆍ납부하였다.

다. 한편, 이 사건 부동산 중 건물은 지하 1층, 지상 3층으로 신축되어 1991. **. **. 사용승인을 받은 후, 2005. **. ** 옥상에 다용도실 15㎡가 무단 증축된 것으로 건축물대장에 등재되었는데, 피고는 세무조사를 실시한 결과, ① 원고가 이 사건 부동산 전체뿐만 아니라 불법 증축한 옥탑 다용도실을 주택으로 사용하고 있는 사실을 확인하고, 이 사건 양도 당시 이 사건 부동산은 건축법 시행령 별표1 제1호 다목의 ‘다가구 주택’의 요건 중 ‘주택으로 쓰는 층수가 3개 층 이하일 것’을 충족하지 못하였으므로, 이를 다가구주택이 아닌 다세대주택이라고 보아 이 사건 부동산 중 면적이 가장 큰 1 층 **.**㎡만을 1세대 1주택으로 비과세하고, 나머지에 대해서는 비과세 적용을 부인 하고, ② 이 사건 부동산의 취득가액을 원고가 재계산하여 제출한 기준시가인 ***,***,***원으로 인정한 후, 2019. **.**. 원고에 대하여 2018년 귀속 양도소득세 ***,***,***원(가산세 포함)을 경정·고지하였다(이하 ‘이 사건 처분’이라 한다).

라. 원고는 이 사건 처분에 불복하여 2019. **.**. 이의신청을 거쳐 2019. **.** 조 세심판원에 심판청구를 하였으나, 2020. **.**. 원고의 청구가 기각되었다.

마. 한편, 원고가 이의신청을 하면서 대신감정평가법인에 상속개시일인 2006. **.** 을 기준시점으로 이 사건 부동산에 관한 시가감정을 의뢰하였고, 2019. **.**. 감정평 가결과 이 사건 부동산의 감정가액은 ***,***,***원(= 이 사건 토지 ***,***,***원 + 이 사건 건물 ***,***,***원, 이하 ‘이 사건 제1감정가액’이라 한다)으로 산정되었다.

바. 이후 이 법원에서 실시된 시가 감정 결과, 상속개시일인 2006. **.**을 기준시점으로 한 이 사건 부동산의 가액은 ***,***,***원(= 이 사건 토지 ***,***,***원 + 이 사건 건물 ***,***,***원, 이하 ‘이 사건 제2감정가액’이라 하고, 이 사건 제1감정가액과 함께 ‘이 사건 각 감정가액’이라 한다)으로 감정되었다.

[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1 내지 4호증, 을 제1 내지 7호증(가지번호가 있는 경우, 가지번호 포함)의 각 기재, 감정인 ○○○의 시가감정결과, 변론 전체 취지

2. 이 사건 처분의 적법 여부

가. 원고의 주장

양도소득세에서 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액을 실지거래가액에 따라 산정 하는 경우 취득가액 또한 실지거래가액에 의하여야 하고, 상속으로 취득한 부동산의 취득가액은 상속개시일 현재의 시가로 산정하여야 하는바, 공신력 있는 감정기관이 평 가한 감정가액이 있는 경우, 비록 그것이 평가기간 이내의 감정가액이 아닌 소급감정 에 의한 것이라도 시가로 볼 수 있다. 따라서 이 사건 부동산의 취득가액을 공신력있 는 감정기관에서 실시하여 산정한 이 사건 각 감정가액의 평균액으로 계산하여야 함에 도, 기준시가로 산정하여 양도소득세를 부과한 이 사건 처분은 위법하다.

나. 관계 법령

별지 관계 법령 기재와 같다.

다. 판단

1) 관련 법리

가) 구 소득세법(2018. 12. 31. 법률 제16104호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제97조 제1항 제1호, 구 소득세법 시행령(2020. 2. 11. 대통령령 제30395호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제163조 제9항 본문에 의하면, 양도차익 계산에 있어서 필요경비로 공제되는 취득가액이란 그 자산 취득 당시의 실지거래가액을 의미하는데, 상속받은 자산의 경우 ‘상속개시일 현재 상속세 및 증여세법 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액’을 취득 당시의 실지거래가액으로 의제하고 있다.

구 상속세 및 증여세법(2020. 12. 22. 법률 제17654호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제60조 제1항, 제2항에 의하면, 상속세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 현재의 시가에 따르되, 그 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로, 수용가격․공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다. 구 상속세 및 증여세법 시행령(2019. 2. 12. 대통령령 제29533호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제49조제2호 가목 및 나목은 위 ‘대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 가액’ 중 하나로 상속개시일 전후 6개월 이내의 기간 중 당해 재산에 대하여 둘 이상의 공신력 있는 감정기관이 평가한 감정가액의 평균액을 규정하면서, 다만 상속세 등 납부목적에 적합하지 아니한 감정가액이나 상속개시일 당시의 원형대로 감정하지 아니한 감정가액 은 위 시가로 인정되는 가액에서 제외하고 있다.

이에 따르면 상속재산의 양도차익 계산에 있어서는 상속개시일 당시 부동산의 시가를 취득가액으로 인정하여야 하는데, 여기서 ‘시가'라 함은 원칙적으로 정상적인 거래에 의하여 형성된 객관적 교환가격을 의미하지만, 이는 객관적이고 합리적인 방법으로 평가한 가액도 포함하는 개념이므로 거래를 통한 교환가격이 없는 경우에는 공신력있는 감정기관의 감정가격도 ‘시가'로 볼 수 있고, 그 가액이 소급감정에 의한 것이라 하여도 달라지지는 않는다(대법원 2010. 9. 30. 선고 2010두8751 판결 참조).

나) 한편, 양도차익을 계산할 때에 기준이 되는 ‘실지거래가액’이란 실제 거래대금 그 자체 또는 거래 당시 급부의 대가로 실지 약정된 금액을 의미하므로 객관적인 교환가치를 반영하는 일반적인 ‘시가’와 항상 그 의미가 동일하지는 않다(대법원 2011. 2. 10. 선고 2009두19465 판결 등 참조). 이와 같은 양도소득세 산정에 있어서 ‘실지거래 가액’의 본래적인 의미에 실지거래가액을 확인할 수 없어 구 소득세법 제97조 제1항 제1호 나목, 구 소득세법 시행령 제163조 제12항이 적용되는 경우, 평가기간 이후 취득 당시로 소급하여 한 감정에 의하여 평가한 가액은 구 소득세법 제97조 제1항 제1호 나목에서 ‘취득 당시의 실지거래가액’을 대체할 수 있도록 정한 감정가액에 해당하지 않는다(대법원 2015. 10. 15. 선고 2011두24286 판결 등 참조)고 보는 것과의 형평 등을 종합하여 보면, 상속재산에 있어서도 평가기간을 벗어나서 한 소급감정에 의한 가액을 취득가액으로 인정할지 여부는 개별 사건마다 구체적인 사정을 고려하여 판단하여야 하고, 그 감정가액이 상속개시일 당시의 시가를 객관적이고 합리적으로 평가한 것이라는 점에 대한 충분한 근거가 있어야 할 것이다.

다) 한편, 상속 또는 증여받은 자산을 양도한 경우에 상속세 또는 증여세의 과세표준에 해당하는 가액(즉 상속개시일 또는 증여일 현재 ‘상속세 및 증여세법’ 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액을 말한다)은 양도차익 산정시 당해 자산의 필요경비로 인정하여 주고 양도가액이 위 가액을 초과하여 양도소득이 있는 경우에만 양도소득세를 부과하는 것이 조세누락이나 이중과세를 방지할 수 있는 점, 상속 또는 증여받은 자산인 경우에는 그 취득에 소요된 실지거래가액이 존재하지 아니하여 취득에 소요된 실지거래가액에 관하여 별도의 규정을 두고자 구 소득세법 제97조 제5항의 위임을 받은 구 소득세법 시행령 제163조 제9항 본문이 마련된 점 등에 비추어 보면, 상속 또는 증여받은 자산의 양도차익을 계산함에 있어서 그 양도가액을 양도 당시의 실지거래가액에 의하는 경우에 그 취득 당시의 실지거래가액으로 상속개시일 또는 증여일 현재 시가를 산정하기 어려운 토지에 관하여는 상속세 또는 증여세의 과세표준이 되는 개별공시지가를 적용한다고 하여 구 소득세법 제100조 제1항, 즉 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액을 실지거래가액에 의하는 때에는 취득가액도 실지거래가액에 의하고 양도가액을 기준시가에 의하는 때에는 취득가액도 기준시가에 의하도록 정한 데에 반하여 위법하다고 볼 수는 없다(대법원 2012. 9. 27. 선고 2012두5770 판결 참 조).

2) 이 사건 각 감정가액의 평균액을 취득가액으로 볼 수 있는지 여부

앞서 본 사실 및 앞서 거시한 증거에 변론 전체의 취지를 종합하여 인정되는 아래의 각 사정에 의하면, 소급감정에 의한 이 사건 각 감정가액의 평균액이 이 사건 부동 산의 취득가액에 해당한다고 보기 어렵다.

① 이 사건 각 감정가액은 평가기준일인 상속개시일 전후 각 6개월 이내에 둘 이상의 공신력 있는 감정기관이 평가한 감정가액이 아니라, 상속개시일로부터 13년 이상 경과한 후에 소급하여 이루어진 감정가액이다. 그런데 구 상속세 및 증여세법 제60조 제1항, 제2항, 구 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 제1항의 문언 내용 및 앞서 설시한 판례 내용에 의하면, 무분별한 소급감정으로 인한 조세관계의 불안정성을 해소하기 위하여 감정 주체와 감정 시기․감정 목적 등에 관한 엄격한 제한 요건을 규정하고, 그 요건을 모두 충족하여 객관적인 신빙성을 담보할 수 있는 감정가격만을 시가로 인정하고 있는 것으로 보이는바, 상속재산에 있어서 평가기간을 벗어나서 한 소급감정에 의한 감정가액을 취득가액으로 인정함에 있어서 그 객관성이나 신빙성 평가에 보다 엄격한 기준을 적용할 필요가 있다.

② 이 사건 부동산의 취득일인 2006. **.**. 기준 이 사건 부동산 중 건물의 이 용 상황, 부합물이나 종물 등의 형상 확인이 불가능하였던 점, 이 사건 부동산 취득 무렵 이 사건 부동산 주변 □□동 일대는 노후ㆍ불량 건축물이 밀집한 지역으로 주거환경 개선 및 도시환경 개선을 위하여 재정비촉진지구로 지정되었는데, 이후 주택재개발 정비사업의 시행으로 아파트단지들이 들어서고, 지하철 9호선 개통으로 5분 거리에 ‘□□역’이 설치되는 등으로 주변 환경이 상당히 변화한 것으로 보이는 점, 이 사건 각 감정가액은 상속개시일로부터 13년 이상 지난 후에 이루어진 점 등을 고려하여 보면, 이 사건 각 감정가액이 상속개시일 당시 이 사건 부동산의 원형대로 감정한 것으로서 평가일 당시 이 사건 부동산의 객관적인 가치를 반영하고 있다고 단정하기 어렵다.

③ 특히 이 사건 토지 가액을 산정한 방법은 비교표준지의 공시지가를 기준으로 지가변동율, 지역요인, 개별요인, 그 밖의 요인을 고려하여 토지 단가를 산정하는 ‘공시지가기준법’으로 평가하였고, 다른 평가방법인 ‘거래사례비교법’에 의한 시산가액에 의하여 그 적정성 및 합리성을 검토하였는데,AA감정평가기관 및 시가 감정인 모두가 이 사건 토지의 감정가액을 산정함에 있어 ‘□□동 **-**’을 인근 거래사례로 선정하였는데, 그 선정이 과연 적절한지에 대해서 의문이 있다.

④ 원고는 당초 이 사건 양도에 있어 기준시가를 기준으로 취득가액을 산정하여 이 사건 부동산에 대하여 양도소득세를 신고한 뒤 이 사건 처분에 대한 불복 과정에서 상속개시일을 평가기준일로 한 소급감정을 의뢰하였는바, 원고는 양도소득세 감액을 목적으로 시가 감정평가를 의뢰한 것으로 보이므로, 그에 따른 이 사건 제1감정가액이 객관적으로 이루어진 신빙성 있는 것이라고 보기 어렵다. 한편, 이 사건 제2감정가액은 이 법원에서 이루어진 감정평가이긴 하나, 이 역시 취득일로부터 약 14년이 지난 이후에 이루어진 것이라는 점에서 시간의 경과와 주변 환경의 급격한 변화 등에 비추어 그 신빙성이 높다고 단정하기 어렵다.

⑤ 상속재산이 추후 양도 목적물이 되는 경우 당초 상속세 산정 가액이 양도소득세 취득가액이 되는 것은 논리상 당연하며, 이와 같은 이유에서 구 소득세법 제97조 제1항 제5호, 소득세법 시행령 제163조 제9항이 상속받은 자산의 취득가액 산정에 상 속세 및 증여세법의 상속재산 가액 산정에 관한 규정들을 준용하고 있는 것으로 판단 된다. 이를 고려하면 부동산 취득 당시 개별공시지가, 고시주택가격 등을 기준으로 상 속세를 산정하고는 이후 상속세 부과제척기간이 도과할 무렵 양도소득세 감액을 목적 으로 기준시가보다 훨씬 고액인 이 사건 각 감정가액으로 소급감정한 것을 세금 목적에 적합한 것이라고 보기 어렵다.

3) 소결론

따라서 이 사건 각 감정가액의 평균액을 취득가액으로 볼 수 없고, 원고가 재계산 하여 제출한 상속개시일 당시 기준시가를 취득가액으로 하여 양도소득세를 산정한 피 고의 이 사건 처분에 위법이 있다고 보기 어렵다.

3. 결론

원고의 청구는 이유 없으므로 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.